城市成交量上涨的秘密 城市裂变市场横盘

10月份，意向购买登记数、开盘去化率，普遍呈下滑态势。市场横盘期正随着季节降温进一步加剧。

城市裂变，置业外溢。主城配套成熟区板块新房稀缺，二手房价格“倒挂”现象持续。如何捕猎价值成熟区的“最后机会”？

投资看未来，居住看现状。不同的选项，对价值的考量有着极大的差异。很多时候，逻辑上看不懂的事情，却不断在现实生活中发生。

2018年底，一个开创经开新盘房价新高的盘，以毛坯房均价1.7万元/㎡首开即摇号，后推出多批次房源，不止一次出现“千人摇”：是这个楼盘足够好吗？

当然，在产品表现上是可圈可点，乏善可陈。某种意义上，导致该现象的更大因素在于其所在的区域和地段综合质数：

经开区是西安重量级的国家级开发区，由核心区、出口加工区、草滩园区（以农业、食品加工为主的生态园区，现为高铁新城拓展区）、泾渭新城（以装备制造、汽车、军工等为主的工业园区）组成。

▲ 经开区功能分布图

三大产业区分布在核心区的西北、东北，在地理位置上，形成了对核心区的“众星拱月”态势；在城市功能上，核心区则承担着三大产业区的商务、居住、生活等配套服务功能。

20余年产城融合发展的沉淀，经开有了今天我们所看到的宜居宜业新北城的功能、形象和价值迸发。

而这还不是经开的“价值定妆”，在大西安发展态势下，经开迎来了新的目标和任务：引领建成万亿级工业大走廊、建设具有国际竞争力的一流开发区；打造八大千亿级产业集群；打造“一带一路”先进制造业新高地！

▲ 经开核心区实景俯瞰

纵观城市发展的历史和未来，经开核心区正印证着“强者恒强”的价值定律：

政务中心北迁坐落凤城八路，并因此聚合优质的商业资源，熙地港、汉神购物中心、王府井、大融城等，正在构成和完善西安首屈一指的“凤八”商圈。

以经发大厦、赛高总部大厦、旭辉中心、西北国金中心、白桦林国际、蓝海风中心等办公地标集群构成并强化区域商务氛围，商务高地凸显。

西安首条通车的地铁2号线与4号线，从北客站出发，在张家堡广场区域交汇，贯通未央路和太华路；在建的8号线，与这两线贯通，为区域价值提升加密。

时至今日，经开核心区已成为西安政务、商务、居住、生活等多“中心”叠加，城市价值度日益提高。聚合力进一步增强，而开发空间有限，物业投选价值也随之上升。

在经开，楼市的两个特征比较显著：“倒挂”和“外溢”。

经历紫薇、经发、海荣、荣华、雅荷、天朗等本土房企的“拓荒”，2010年政务中心北迁，绿地、万科、保利、碧桂园、世茂等外来房企的“补位”，经开核心区开始进入“饱和”状态。

目前在经开非核心板块的新房价格在1.2-1.4万/㎡，而在经开核心地段二手房价格在1.7-2.1万/㎡，新房和二手房价格“倒挂”突出。

这一情况的出现，反映出核心区配套成熟度带来的城市价值。而伴随着这一情况出现的则是“外溢”：利好外溢辐射，带动周边价值提升，成交放量。

无论是经开四大组团的高铁新城、泾渭新城板块，还是相邻的徐家湾板块，近年受经开核心区价值配套和房价“外溢”影响，置业值急剧提升。

凤八-政务板块东侧，正在进行城市综合改造的徐家湾板块，世茂璀璨倾城、科为城墅及华岭中央公园等均受此利好影响，近年来迎来难得机遇。

▲ 世茂璀璨倾城洋房效果图

中国房地产颇具影响力的世茂集团打造的世茂璀璨倾城，位于红旗东路御井路交汇处，占地约308亩。自2018年亮相以来，经历了一个“牛市”过程。

2019年截止到10月底，世茂璀璨倾城的签约额和回款额双双破30亿，并据易居统计数据显示，该盘前10个月的成交面积和成交金额稳居西安TOP5，在主城区处于领跑的地位，可见其价值正在被市场和购买力认知。

紧邻经开核心政务区、红旗厂成熟配套区，地铁4号线与在建的地铁10号线交汇穿越，以相对稳定的高层装修房均价1.32万/㎡、洋房均价1.45万/㎡，在目前的市场态势下，正在成为“红盘”。

公开的价格表显示，目前项目在售的洋房24#、29#、30#楼中，115-164㎡洋房产品，均价1.45万/㎡，与西安主城区洋房均价1.5万/㎡对比，优势凸显。

▲ 世茂璀璨倾城总体鸟瞰图

价格诱惑之外，项目所在地段 配套 社区 产品也有着“动人”之处：

地处徐家湾，有经开的繁华便利，港务的潜力爆发，浐灞的生态加持，尽享“三区利好”。

在交通上，已通车的地铁4号线站点在项目西南侧约3公里左右；地铁10号线沿经九路往北，途径项目附近设有“红旗路站”（暂定名）。同时“三纵四横”交通路网便捷联通，速达城市多地。城北医院、西安中医医院等为业主健康保驾护航。

项目规划有约6.8万㎡社区配套商业、独立商办综合体以及幼儿园，也能够让每一位业主和小业主，在足不出小区之下，尽情体验美好而便捷的生活方式，带来大幅度的居住舒适感的跃升。

▲ 世茂璀璨倾城接待中心实景

世茂璀璨倾城的装修洋房均价1.45万/㎡，放眼整个三环内，对预算不多，又“想住主城新房”，兼具品质要求的家庭来说，在如今主城区房价稳涨的阶段，还依然能买入“洋房品质社区”，是一个难得机会。

要说经开目前还缺失点啥，无疑是城市发展规划和未来产业需求而导致的“产品留白”，如商办性质的loft产品，宜住宜办，自住兼投资。

这在未来的经开是需要的，而目前是稀缺的。

从经开核心区的发展看，商办产品主要集中在未央大道沿着凤城一路到凤城十路分布，形成凤二、凤五、凤八等多个写字楼、商业体叠加的商办次中心。

▲ 经开核心区-凤八政务板块实景

随着发展需要，经开商办的发展力度加大，已从以未央轴为主，向文景路、明光路甚至是朱宏路发展，多轴线、多样化趋势已明显。

但从产品看，多为写字楼，部分产品只租不售，即便在售的项目也多呈现户型面积大、价格不菲等特点，对中小企业及个人投资者而言，商办SOHO、loft等产品投资机会难觅。

而此类产品，近年来在高新、曲江、浐灞甚至沣东风头正尽，为中小企业及个人投资者在住宅之外，提供了较好的投选契机。

产品和机会，往往在不经意中出现。

近日，世茂集团在凤城十路未央路与文景路东北角，打造的西安北城打造商办地标“世茂峰界”，产品为SOHO业态，面积在40-50㎡，为经开填补了此类产品的空白。

▲ “世茂峰界”鸟瞰图

从投选的角度看，“世茂峰界”的价值硬核在于地段配套、地铁加持价值等！

1、地铁高铁加持。无地铁不价值，住宅如此，作为一个宜住宜办的商办物业，更是如此。地铁 高铁 单车 自驾 停车等，构成此类物业的“大交通”价值体系。

项目距地铁 2 号线“运动公园站”约 650 米，距地铁 4 号线“凤城十二路站”约 950 米，且在 2、4 号线交汇处“行政中心站”换乘站，未来可通达全城。

在此，通过地铁2号线、4号线可快速达到高铁北客站；驳接机场线，半小时左右可达机场，可快速前往全国及世界各地。

地面交通上，凤城一路到十二路，明光路、文景路、未央路等 6 纵 12 横的交通路网和四通八达的公交线路，为日常出行提供极大的便利。

▲ “世茂峰界”效果图

2、商业配套加分。优质的商业配套叠加，为居家需求和商务交流提供品质空间和场所。

项目为中心的约3公里范围内，有赛高国际街区、世纪金花、沃尔玛等品牌为支撑的凤城五路商圈，以熙地港、王府井百货、大融城、汉神百货等构成的凤八商圈，以首创熙悦里、文景广场、北客站的高铁商业区等，加上原世茂都住宅项目自带 6 万㎡商业组成的凤城十二路商圈，多商圈、多商业综合体加持，构成了“世茂峰界”多层次覆盖各类需求的生活商业配套。

▲ “世茂峰界”效果图

3、教育医疗加权。西安多数商办物业都缺乏教育和医疗资源，而“世茂峰界”却是获得这两方面配套加权的一个。

项目的东侧有规划在建的经开二小，一路之隔即是城北最牛的经发学校；周边还有西航三校，西安中学，文景中小学等。在5公里范围内，有三个三甲医院——西安市第三医院，西安市中医医院，长安医院，及两个二甲医院——西航医院，凤城医院等，为健康全方位保驾护航。

▲ “世茂峰界”区位配套图

在完善成熟的政务区域上汇聚了金融、商业、教育、医疗等多元化要素重合，意味着办公高低地位的彰显、投资价值的凸显、未来出租出售活跃度的保障。

因此，可以认定的是，填补着在价值选项真空的“世茂峰界”的出现，对于投资经开的人士而言，这是个或难错过的新机会。

当前的西安主城区，在城市交通配套、义务教育资源等不断发展完善的情况下，新一轮的价值兑现期正在到来。

在此态势下，诸如“城南不到城北投资”、“商办还是要选XX”等传统观念需要继续打破。投资就是要选“现在是洼地、未来是高地”的板块和产品。

在城市外扩、发展外延已是现实的当下，经开核心区和高新、曲江等优质板块一样，价值性已显现，未来也将更加突显。

有鉴于此，市场横盘期捕获优质的、稀缺的产品，适时介入，这应是抓住了经开核心区的“最后的机会”。

编辑=周鑫 编审=徐红

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