餐饮拓客方案100例（渣客策划设计史上最惨万达）

各位，又见面了，还是老规矩，快消品、餐饮以及品牌设计策划方面有什么不懂的问题。

可以评论里留言、通过平台私信或者添加文末图片的联系方式微信渣叔，进行免费咨询，渣叔都会帮忙的。

渣叔昨天往大北边跑了跑，惠济万达溜达了一圈，发现一层楼内，第四家烤鱼店“半天妖”已经正式营业一段时间了。

也是有意思，走两步就是一家烤鱼，渣叔挨个数了数，惠济万达内部鱼类同品类门店高达七家：醉八鲜、半天妖、严厨等等一家接着一家。

在之前文章里，渣叔就分析过万达金街的利弊，没看过的餐饮人可以回头瞅瞅《二七万达金街，还要埋葬多少餐饮人的梦》。

以前还总说金街干儿子，广场内部是亲儿子。

当然对于万达来说，金街起到的作用仅仅是迅速回笼资金，但是对于整个商业生态圈的营造来说肯定是存在很大问题的。

像郑州二七万达金街等早已不复往日辉煌，当然其中原因也有小摊贩证件不齐全，全部被查清空有关。

金街和商场内铺，干儿子和亲儿子的关系，两者的运营绝对不可同日而语。

定位和内铺重叠，没有规划，没有集中的运营管理，这货显然就是拿来圈一把钱的。

不过这套在惠济万达不管用，毕竟这个版本直接砍掉了金街，内部混乱。

失去保护政策的商家们，可谓是一个字“惨”。

时间线拉回到16年底，那时的惠济万达又是另一番景象。

这是万达集团在河南省开发的第五座新型商业中心，是郑州市北部区域唯一一家，也是万达广场系列目前单体投资额最大、单体建筑体量最大的一座大型城市商业综合体，亦是全国第167个万达广场。

同时也是万达商业体系的3.0版本。

万达的产品线现在已经更新到四代，比较官方的说法是：万达集团从单体店、商业组合店、城市综合体升级到万达城，经过了四代产品蝶变。

通过沃尔玛等主力店入驻，进而拉动小商铺的售价而获利，商业业态比较单一。

长春购物广场是万达涉足商业地产的第一个项目，也是第一代产品的代表作。

一个项目有四五个独立的楼，分别作为商业、百货、超市和电影院，通过一条室外步行街连起来做一个广场。

试图以6-8家主力店为小商铺营造出浓郁的商业氛围。沈阳万达商业广场就是典型的万达第二代产品。

是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起的综合性建筑，组合了写字楼、住宅、酒店、购物广场等多种业态，而商业中心则增加了文化、娱乐、健身、餐饮等内容。

万达通过出售“城市综 合体”里的住宅、写字楼快速回笼资金，商铺、酒店只租不卖，用来抵押以获得银行贷款，开发新项目及 “养铺”。

宁波鄞州万达广场是万达第三代产品的代表之作。

不仅包含“城市综合体”的业态，还包括主题公园、步行街、旅游经 典、演艺舞台等功能。

代表作为武汉的“楚河汉街”。

现在看起来，第一代广场都不太成功。武汉江汉路万达，主商街的背面，就两层，一层分成散户出售，二层是影院。

影院的人流量可以做到同行业数一数二，下面的铺子就像批发市场一样，完全不上档次，这就是万达最开始做的商业地产，所幸在江汉路，居然还活着。

沈阳的那个就死了，换了几代总经理，清过商户，炸过楼，现在依旧半死不活，一方面沈阳的商业大环境使然，一方面当年的万达不懂得基本的商业规律，就好像沸水下生鸡蛋，必然是要裂开的。

再回看郑州，惠济万达内部租金，从刚开业时600 元（带物业）每坪降至现在的最便宜近170元（带物业）每坪，巴奴是90元每坪每月，物业在60元每坪每月。

不过类似海底捞巴奴这种店入驻商场，餐饮老炮儿们也知道，这都是有优惠政策的，毕竟是引流品牌，所以不做参考。

目前惠济万达四层餐饮区域，例如北疆饭店那一片还属于较好的位置，价位也仅在220-240元（带物业）每坪。

年初的时候，渣客®️品牌策划设计之前服务过的老客户“冬芭手烧”的赵总想扩店，考虑过入驻惠济万达同时也想着入驻河南大学做校内餐饮。

都是老朋友了，赵总来咨询渣叔的时候，渣叔根据自己十来年品牌策划的经验，也给出了自己的建议。

对于入驻惠济万达这一想法，是可行的，为什么呢？原因有三：1.目前租金价格低，有效控制成本，2.尽管商场内保护政策不完善但目前铁板烧这一品类正处于空白阶段，3.可以成为首家商场店的试水之作，之前“冬芭”都是临街大店，有助品牌认知度提升。

然而对于想要入驻“河南大学”这一想法，渣叔给予了否定，原因起于，渣叔亲自去河大实地探了一波店，发现这大学城内，水深着了。

说起在校内开店，渣叔总结了五大务必关注的要素：

按照这五个条件，渣叔进行寻访。

河大出入口比较多有8个。

距离老林看的这家门店最近的一个门是正东门，是只允许学校车辆进入，教职工的专用通道。

问题就出在这里，这个门学生行人步行进出较少，大部分时间都是教职工电动车和私家车的进出口。

正是晚上放学时间，渣叔在这里蹲了半个小时，观察路过的车流量，也不过二三十辆。

这个距离最近大门的人流量是这么个情况，毕竟校区可是2000亩的占地，学生的主流离得又极远，那开在这里的店在校内的日子一定不会好过，。

学校出入口引流是没戏了，来看看宿舍区的情况。

河大有四个宿舍区，散落分布在校内的南部、东南部以及校外的北部和东部。

北边宿舍安排在校区外，全靠一条大天桥与校区连接。

东部宿舍区与北部宿舍区情况类似，都位于校外，有自成体系的商业系统，这连个宿舍区的学生日常出行跟我们这边门店不搭边，也可以说是完美错开。

南边宿舍出门就有自己的商业街，还紧邻南苑餐厅和教苑清真餐厅，又因为是新校区的原因，校内绿化还没有完善。

更糟糕的是，校区内是不允许停放共享单车的。

这也就意味着夏天来临，地面被烧得滚烫，学生要顶着日头穿越大半个校区来门店吃饭，可能么？

所以仅剩的东南宿舍是离门店最近的宿舍区了，这唯一的希望，也被我走近后看到的一堵围墙彻底拦腰斩断。

拦住路上几个学生，细细查问后得知，东南宿舍区的学生从南门出入的占大多数。

宿舍区这块先天优势也没了，那就看看产品了。

赵总想利用这个300多坪的门店做个中高端的铁板烧，反观校区内的餐饮店大环境是怎么样的呢，以小摊位为主，人均多在10元以内，消费学生消费较低。

所处的创业中心大楼，学生习惯性的从大楼西门进，东南出，门店在西北角位置，又被绕开了。

同品类竞争这块，中心一楼整层全部是餐饮店，光美食城就有五个，其中一个倒闭 另一个正在招租，市场饱和度过高。

中高端餐饮在校园内做不起来，毕竟一个出租车起步价的距离处就有一家万达广场，一个共享单车十分钟车程的地方就有个星光购物广场。

学生既然要聚餐吃点好的，为什么不去整体水平档次更高的这些地方呢？

后期跟赵总讨论过开中式快餐餐厅，堂食 包间，但是这是在校园内部太不现实，毕竟晚上中心内部九点打烊，外侧门店十点也强制要求闭店。

后来赵总又提出搞个西餐厅，研究过后也否决了，创业中心内部设施陈旧，外部墙皮剥落，说不准哪天就拆了，另一方面高端西餐厅的投资也过大。

最后最麻烦的就是大学内部的营业时间，特意问了一个对河大校区很熟悉的朋友—张黎明。

他跟我描述外人看起来大学内部的店好像全年营业，实则不然，算上寒暑假、清明、端午、国庆等等节日，并且大学寒暑假店面是不允许开门营业的。

综合算下来的，满打满算一个门店一年的实际营业时间也不过7个月。

最后赵总也综合考虑了我的实际性建议，作罢，避免了一波亏损。

说到这儿，也聊的差不多了，

还是老规矩，快消品、餐饮以及品牌设计策划方面有什么不懂的问题。

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各位，回见。

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