澳洲买房的十大问题（千万避开这13类房产）

2023年，普通人去澳大利亚买房应该尽量避开以下13类房产

注意本篇内容适合的读者是普通房产投资人，也就是不以房产投资和开发为专职工作的人。如果你是专业人士或经验非常丰富的半专业投资者，那另当别论。

1、大地破房——这类房产过去曾很受青睐，但是当前高利率的环境下，不宜投资。一方面负现金流压力很重，可能会拖垮投资者，另一方面，推倒重建的成本和建设周期也有高度不确定性

2、中高密度开发用地——例如，原本低密度独栋别墅的R2用地，Rezoning为中密度的R3或者是高密度的R4。这类投资以开发为终目的，但是在目前环境下，中高密度房产的终端市场销售不力，建造成本与工期的不确定性很大。但是持有这类物业的卖家，胃口依然很高，还没跟市场完成同步。此时买入，很可能价位虚高，烫手山芋恐怕会砸在手里。

3、需要大幅度改造装修的旧房——道理与以上两种类似，也是因为当前澳洲建筑人工短缺，成本和工期的不确定性风险。但如果是小幅的cosmetic装修，则问题不大

4、土地别墅套餐中，那些土地需长时间才能settle的。土地已经Ready可以随时开工建房的，会好一些

5、公寓的长楼花——特别是那些开发商DA尚未获批的项目，风险极高

6、酒店式公寓——这类投资本身是半住宅、半商业性质，银行贷款会比较保守，接盘者也受限。同时租金也有较高的不确定，往往非常依赖服务运营商

7、学生公寓——随着边境和移民政策放开，会有一波反弹，但趁机出货离场的更多

8、面积小于50平米的公寓——银行贷款受限

9、CBD市中心的公寓——这个以后有机会单独讲

10、大多数商业地产——商铺和办公室自不必说，加油站面临电动车和新能源趋势的风险，而仓库物业已在过去几年中溢价太高，价格存在泡沫。专业投资者有能力鉴别，但普通投资者好别再跟风凑热闹

11、边远区域小镇的房产，特别是产业结构单一的区域，不要被当地的便宜房价、近两三年的高增幅，和近期一些“新潮”的投资套路所迷惑

12、过去两年涨幅过高，且市场容量不够大的区域

13、平庸无亮点，乏善可陈的中价位区