房屋买卖阴阳合同的效力认定（房屋买卖中的阴阳合同）

熟悉建设工程施工的朋友都知道，在施工承包领域中存在较多“阴阳合同”的现象。施工合同当事人在中标合同签订、备案之后，可能又私下订立了一份与中标合同实质性内容不一致的合同。其中，经备案的中标合同俗称“阳合同”，私下订立的合同俗称“阴合同”。对于这种现象，最高人民法院早在2004年颁布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条就规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”即阴合同即使是当事人的真实意思表示，也是订立合同时双方都同意履行的合同，但却可能不能作为结算依据。

其实，在房屋买卖领域，尤其是二手房买卖过程中，也存在“阴阳合同”现象。当事人经协商签订房屋买卖合同（“阴合同”）后，基于“节省”税费等考虑，往往会另行签订一份价格较低的买卖合同（“阳合同”）。有时还会特别约定该合同仅用于到房地产登记部门办理过户手续之用。这种情况下，如果发生纠纷，应当以哪一份合同为准呢？是否会参照上述司法解释的精神，以房地产登记部门备案的合同作为履行依据呢？

首先，房屋买卖领域的“阴阳合同”不应当参照上述司法解释的规定执行。该司法解释仅适用于建设工程施工合同纠纷案件，不应随意扩大适用。在施工合同领域，之所以规定应当以中标合同作为结算依据，是因为该合同履行了招标投标程序，如果允许当事人另行订立背离中标合同主要内容的其他合同，势必会侵害其他竞标人的权益，有悖于招投标法规所倡导的公平竞争的基本原则。而房屋买卖仅为当事人双方的交易行为，一般不涉及任何第三方的权益。

既然上述司法解释不能适用于房屋买卖领域，那么是不是就一定应以“阴合同”作为履行依据呢？非也。这里应当具体分析。

通常情况下，只要经审理查明双方签订“阳合同”的目的仅仅是为了“节省”税费或办理过户登记之用，这时就可认定“阳合同”并非当事人的真实意思表示，而属于双方虚假意思表示。依据《民法典》第一百四十六条的规定（行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效），该合同应为无效。当然，也不排除当事人在签订合同之后，经协商变更了原合同条款，另行签订了新的房屋买卖合同，并以之办理过户登记手续。这种情况下，就应当认定“阳合同”属于变更后的、实际履行的合同，双方均应当以此作为买卖依据。

所以，房屋买卖领域的“阴阳合同”纠纷中，不能简单的以“阳合同”作为结算依据，而应当查明当事人真实履行的是哪一份合同，并以之作为确定双方权利义务的依据。无论如何，签订阴阳合同的行为都存在较大法律风险，而且串通“节省税费”还有可能构成偷逃税款的违法甚至犯罪行为，不值得提倡。