北京买房的忠告（北京买房郊区误碰）

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提问：我手头有200w，单位给了户口准备在京买房。据我对北京市场的了解，我要是在市区买，我的这些钱只够买老破小的，我想去郊区看看，比如天宫院，那里的房子比较新。

回答：能买市区，不卖郊区。原因有两点，第一，郊区比较远，周围配套很少，因为都想着远处能便宜，所以溢价严重，单价仍旧不便宜，比如天宫院，单价也得4万多，但坐地铁得1个小时，不划算。第二，北京未来的发展是泛5环地区，而不是天宫院这样的远郊区。大兴机场的辐射能力没有那么大。

提问：非京籍，北京2套房，华纺易城北向2居（不满五）不便卖，朝阳捷座全东向3居，宁波小三居，宁大对面地铁（明年10月可以突破限售）想卖了朝阳捷座，换大的未来自主，想在4环周围，目前海淀住公司房，明年租房住，自有两套房品质差不想住，且没有教育资源，小朋友要上小学，不知买哪？想买望京觉得潜力无限，北京还要横盘多久？如抵押大额贷款，继续横盘2-3年是不是太受伤？目钱年收入税后100W 未来不看好自身行业，本人房地产行业。

回答：你好，北京未来会不会一直横盘?一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。深圳，广州，上海已经相继上涨，北京不缺购买力，只需要等待政策的放松。事实上北京的重点学区和望京这些热门板块都有小行情。在楼市调控期间，成交结构发生了变化，买房要求三年或五年社保，整个城市的新增购买力大幅减少，那剩下哪些人还在买房呢？三类人群：1.原住民2.户口一直在本市的移民3.社保买了很多年的移民相比新移民，以上三类人群本身大多已经有房，他们买房只是为了满足改善的需求，所以一座城市一旦限购，购买力主力就会从刚需客转换成改善客。海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。知识星球内推荐的楼盘可以重点关注。

提问：请问，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？

回答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因：1.设计结构就更适合办公；2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户；3.以上两点的结合。如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。

提问：新人首次提问，卖掉泛海国际的房子2300万，同步置换孙河景粼原著，从投资角度出发值得吗？或者有哪些推荐项目？

回答：你好，孙河板块目前的地块还有很大的待开发空间，未来的配套也属于高配。定位上，孙河规划用途以高端别墅居住为主，最大的稀缺性是拥有不可复制的生态资源。包含了11块低密度的住宅用地，另外有少量商业及住宅混合公建用地，并配套有湖景公园、学校、养老和文化产业用地。所以孙河板块非常宜居，同时距离主城区和商务区又非常近，高端配套和交通完善后，这是一个非常适合生活适合养老的板块，是终极改善住宅。同时，居住这个区域，拥有这里一栋别墅是一种阶层的生活方式，是一种身份的象征！北京其他的别墅区大多是别墅和普通住宅混搭的，甚至回迁房也可能也在旁边，也就是不同的圈层人群都有。基本很少见到资源好又这么完整的空地，大多也是边规划边建设，全局性和前瞻性打了折扣。孙河这个板块是老天爷给饭吃专门定制成了豪宅区。从这点上来说，北京的其他区域不具备可比性。当然价格也贵，是名副其实“富人的第二家园”。孙河的配套起码要3年之后才能建设完成，当前的价格已经透支了，但富豪不在乎，有钱任性！选择置业板块要看你的需求，你是把居住品质放在首位还是把商业环境放到第一，亦或为了你的大部分活动区域便利。景粼原著是孙河别墅项目中销量最好的，跟总价低有关系。考虑自住是可以买的。北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：您好，看您的圈收获很多，也问个问题，那些户型不好的房子是否有投资价值和投资前景，如果一个小区的户型不太好的房子比较多，是不是影响整个小区的升值潜力？比如说塔楼比较多的小区，户型都比较大的次新房，南北通透的户型比较少，是否会跑输大盘。

回答：你好，一般板楼比塔楼溢价15%左右。由香港或新加坡建筑商建造，一般独栋或几栋，没什么小区，带电梯，在那个时代也是好房子了。后来板楼出现，户型方正，南北通透，有小区，有花园，比较受欢迎。板楼和塔楼主要是房龄，品质上差异，建成的类型比较杂。

提问：你好！请问房姐东叁金茂府未来保值增值情况怎样？首付500到600，贷款贷到最多，兼顾自住与投资，不考虑学区，请问东叁金茂府，天悦一号，首城国际，万科蓝山，合生国际花园，美景东方，这几个盘应该怎样选择。贷款贷到最多，二手房交易税费太高如何做抵押贷？

回答：你好，东叁金茂府这种豪宅项目，从投资的角度看，回报率一般。另外几个楼盘可以重点关注首城国际。到底应该如何贷款？首房首贷用来按揭，对应满五唯一的商品房，所以税收是实缴，不能避税。因此，总价越高的标的，用首房首房首贷按揭需要缴纳同比越多的税费。全款抵押，可以最低指导价过户，所以任何时候都是最低税率完成交易，所以适合找高税费房子，高税费本身就会导致折价，这部分折价金额大于你避税和全款资金成本，你就赚了。

提问：新人首问，本人28岁，男，未婚，在京社保5年 ，互联网行业，公积金顶格，想在婚前购置一套刚需 保值房产，现在有一个问题是家里做生意和远洋地产有合作，目前还有应收欠款300万，所以考虑购置远洋的房产来抵债，看了一下北京的远洋新楼盘，除了千万级别的，只有亦庄的首创远洋禧瑞天著符合条件了，想问下您 1. 这个楼盘可以入吗？注意事项有哪些？2. 如果自住的话，工作只能选亦庄或国贸了，这两个地方的互联网企业不多，您觉得供这套房是否合适？3. 据我了解亦庄开发区是硬件公司和工厂企业较多，未来亦庄的发展方向仍然应该是智能制造相关，未来会引入更多的互联网企业入驻亦庄吗？4. 未来我有创业的想法，您认为亦庄的创业环境是否良好？

回答：你好，禧瑞天著位于亦庄开发区，周边配套齐全，未来这里还将建设地铁17号线、S6线、还有京津城际高铁，交通通达性大大提升。总体来说，这是个不错的项目。亦庄的产业主要分为四类：电子/互联网、生物医药、新能源汽车/人工智能、高端制造。“电子/互联网”类的代表企业是：京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据等等；“生物医药”类的代表企业是：拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、瓦里安、岛津、施乐辉、捷迈、同仁堂等等；“高端制造”类企业的代表是：SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等等；“新能源汽车/人工智能”就不用提了，目前无人驾驶就在亦庄做试点。亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二（三）旗、西城金融街这些板块之外，最靠谱的，有产业支撑的板块。

提问：您好，新人首问：北京昆仑公寓40年商住房怎么样？400平要3600万值得买吗？我是看重位置和户型。

回答：你好，昆仑公寓的定位是顶级豪宅。自住是非常好的选择。紧邻第一、第二、第三使馆区和燕莎商圈，亮马河之北，昆仑饭店之西，世界购物中心，俯瞰朝阳公园，机场咫尺可达。建筑上空2000平米空中花园式会所，健身房、会议室、商务厅一应俱全。但是投资角度看，回报率惨不忍睹，2007年开盘价7万售罄，严重跑输大盘。北京各个板块的标杆盘，自住 投资都是比昆仑公寓更好的选择，具体楼盘见知识星球内部分享。

提问：您好，我的问题：1.本人年底前买婚房，首套首贷，女友在北京西客站附近工作，想在离单位近的地方买房，刚需也希望保值。想出子弹800万，但是月供不想超过1万。因为西客站是西城海淀丰台三区交汇，请问西城和海淀哪个更好？以后孩子上学是西城还是海淀买房更好？目前在周围的丽水莲花、红山世家、西豪逸景（这三个西城）、北蜂窝路5号院（海淀）间纠结，请问房姐哪个性价比更高、增值空间更大？或者房姐还有更好的推荐吗？有一套东北向的房子因为窗外风景好女友很喜欢，请问是朝向不好以后就不好出手吗？2.二套还想买一套通州的房子投资用，请问选择哪里的房子好呢？3.西边古城新开盘的中海天钻可以入手吗？或者买古城的更便宜的中海回迁房是不是更划算？4.家里有二套九千多/平入的威海乳山的房子，现在也就二三千/平了……请问是现在就抛掉，还是继续持有啊？迫切期待并感谢房姐的指点！谢谢

回答：你好，西城拼爹，海淀拼娃，2个区的教育水平高低难分。关键在于你们的教育观念和孩子本身更适合哪一种教育。想让娃轻松点，可以选择西城教育相对均衡 坑少的学区，比如德胜片区，金融街片区，月坛片区等。红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。就是出房少，不过好小区出房都少，注意别买挨着铁路的。海淀能接受北蜂窝路5号院的学区可以买，品质好房子新，要是觉得学区还可以再好点就买育新，就是品质肯定不如北蜂窝路5号院。通州一般说的核心就是运河核心区红线内48平方公里。投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。中海天钻自住属性大于投资属性，潜力一般。乳山尽快出手换筹。