张家港楼市价格走势（楼市再现松绑一日游）

沉寂许久的楼市在临近年底的两个月又开始躁动了。继河南开封、湖南衡阳之后，苏州下辖县级市张家港又来了一遭“房地产政策松绑一日游”。

昨天有媒体报道称，从江苏张家港房产交易产权登记中心处获悉，已接到上面通知，限售政策取消，不动产证不满2年也可进行交易转让。今天，房产交易处工作人员也在电话中确认：“现在已经可以卖了，没有限制了。”

没有任何先兆，刚实行2年的限售政策取消了。一时间，朋友圈的中介们又热闹了。

但神奇的是，晚上突然情势逆转。同样是张家港市房产交易产权中心工作人员，在接收采访时突然换了一种截然不同的说法：“昨天确实有窗口进行了取消限售过户的操作，但是今天已经停止。未满2年的房屋仍不能交易，我们也是刚接到住建局通知，取消限售的消息只持续了一天，具体原因及后续情况完全不知情。昨天过户的数量目前正在统计，现在已经恢复限售前的过户政策。一切以正式文件为准。”

尴尬的是，多家房企位于张家港的项目公司都表示，昨天从张家港房管局收到消息，得知“未满2年的房子肯定是可以过户了，正式的官方文件尚未出台，具体细则只等官方公布”。部分房企的促销文案都准备好了，只等新政官宣，没想到等来的却是这个结果。

是松绑还是跟风

张家港的新政刚冒了个头就被摁了回去，给人一种试水失败的感觉。我们先来回顾一下张家港限售政策的历史，2017年8月27日，张家港正式实施限售政策，规定“不动产证未满2年的商品住房（含二手住房）不得转让”。当时有分析人士认为，张家港限售政策的出台会直接降低住房的成交，为火热的张家港楼市降温。

我们知道，一般都是行情火爆才会迎来调控升级。拿今年年初的小阳春来说，苏州可谓拔得头筹，土拍溢价率不断升高，板块“地王”不断刷新纪录，4月份推新和购买气氛一路走高。数据显示，4月第一周，苏州均价23285元/平米，月环比涨2.3%，房价涨幅位列全国第一，仅靠一己之力就把“金三银四”的热度完全带动了起来。

枪打出头鸟，紧接着5月份，苏州各部门召集30余家地产商召开座谈会，明确指出如果苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控即可加码，包括扩大限售范围、提高外地人购房需要的社保门槛等。与此同时，苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，并上报住建部。

结果我们也看到了，上级并未食言——7月24日，苏州市发布《工作意见》指出：非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

这次新政影响到了苏州市区、太仓和昆山，却不包括张家港和常熟。为什么？因为实在卖不动。

一方面，张家港距离上海太远，不像昆山和太仓依附强大的辐射圈成为上海的后花园，理所应当地承接了部分上海的购房需求外溢。

另一方面，受产业结构影响，张家港近几年经济发展速度并不快，从近日发布的《中国县域经济发展报告(2019)》可以看出，张家港仅次于“邻居”昆山市和江阴市，位居百强县第三位，作为工业城市，今年前三季度张家港工业产值却仅增长0.6%。

据张家港本地人说，当地的有钱人都喜欢去苏州园区或上海买房子，人口外流还是很明显的。缺少产业和人口的支撑，房价和成交量自然难涨。

数据显示，现在张家港主城区比较好的地段每平米2.5万元左右，比两年前仅涨了1万元。在近年来的百城房价报告中，张家港2017年新建商品成交均价为1.08万元/㎡，2018年涨至1.26万元/㎡，而2019年前11个月成交均价则为1.45万元。今年1-11月，张家港商品住宅成交量为161万平方米，同比下降24%，成交均价为14498元/平方米，同比上涨15%。很明显，其楼市交易并不活跃。

所以从客观上说，此次张家港方面原本酝酿的取消限售，也是由于房屋交易量下滑导致的变动，符合“一城一策”基本策略。站长觉得，这算不上真正意义上的松绑，充其量是跟着年底多城提振市场的风向罢了。

限售毕竟没有限购来得那么严格。众所周知，调控最厉害的手段通常是限购，就是限制购买，而张家港实施的只是限售，并没有配套的限购政策。在整个江苏省，张家港和常熟是仅有的两个不限购的地区，外地人可以买两套房子，且无需社保，首付比例还可以三成。

限售只是限制了“卖”，限制你两年内不许卖，事实上想卖的自然会等到过2年，因为不过2年的房子本身税费高，基本也没人买。所以限售的本意是通过控制成交量，压缩房屋流动性，来抑制炒房，理论上并无问题，实践操作中单纯的限售影响并不大。

既然限售并不影响实操，那张家港为什么没让政策落地呢？站长认为，这说明政策调整的导向仍然是“稳”。

2020年调控是松是紧？

在张家港政策一日游事件之前，很多人都感觉年底宽松迹象明显了，甚至认为最严厉的时期已经过去了。最近几个月全国已累计超过20城发布各种变相放松限制的措施，比如此前深圳取消了“豪宅税”，部分城市公积金贷款额度放宽，比如多地以人才引进的名义降低购房门槛等。而张家港新政“失约”，又让大家骤然觉得风头仍紧。

其实，我们不应被个别表象影响判断。年底政策面的确出现了一个“拐点”，这也预示着2020年房产调控将会有基本的调整，逐渐开始双向调节，更会注重多方面的平衡，按照“因城施策”的基本原则保持房地产发展的稳定性。

近日，社科院在11月份《中国住房市场发展月度分析报告》中预测，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆，少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能，对于局部房价的异常上涨，实现及时预警和“露头就打”。从各地市场实际出发，增强需求管控政策的弹性与灵活性，减少“一刀切”式管控。

权威部门给出的信号再明显不过，无论如何，“稳”字当头，任楼市如何试探性松绑，调控都要服从稳定——大涨不是稳定，大跌也不符合规律，2020年仍会服从“大热必有打压，遇冷则有放松”的原则。倘若明年经济好转，居民杠杆率仍因为房地产在攀升，那么放松可能就会被叫停。

平心而论，房地产大局早就定下，大家应该习惯性接收行业的任何声音，不要听风就是雨地过分解读，也不要浮想联翩。一有调整就开始吹“歪风”的人大多为了一己私利，房住不炒是底线，国家对楼市方面的调控是动了真格，房地产不会再复制过去的疯狂。

不管是买房的还是没买房的，切记不可盲目冲动随意下结论，免得到头来替炒房者做嫁衣。

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