西安地铁开通后房价的走势 西安未来十年楼市热点板块确定

近日，西安市自然资源和规划局官网公示了《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案，其中释放出的重要信息将是西安未来十五年发展的根本依据。

人口扩容：2035年达2000万

《规划》中显示，西安市国土面积含委托代管西咸新区直管区总面积10588平方公里。本次规划范围为西安市行政辖区，总面积10097平方公里。

规划基期为2020年，规划目标年为2035年。

发展定位：陕西省省会、辐射西北的国家中心城市、国家科技创新与现代产业名城、国际门户枢纽城市、中华文明传承标识地。

在人口扩容方面，根据规划，到2035年，西安市城市服务人口将达2000万人、常住人口将达1500-1600万、城镇人口将达1300-1400万。

这样的人口规划，已经比肩北上广的人口规模。一座城市，人口一旦上了规模，结构逐渐优化，城市的效率就会极大提高，社会成本也会极大降低，这是城市活力的根本保障。

按照2020年第七次人口普查的数据，西安常住人口1295.29万。拿2035年常住人口到1600万人来计算，那么从2021年到2035年，这15年时间，将会有304.71万人的增量，平均每年新增的人数是20.314万人，平均每年人口增长率是1.5％。

那么，这个增长速率能实现吗？

要知道，2011年-2020年这10年，西安人口增加了448.51万人，西安平均每年新增人数是44.851万人，平均每年人口增长率是4.34%。而2021年-2035年是15年，规划的增加人口才304.71万人。

显然，整体来看人口扩容了，但增量下降了。

不过，之前人口高速增长主要是由于2017年之后，西安降低落户门槛在各城市“抢人大战”中吸引了很多人口，另一方面，就是西咸新区交给西安代管所带来的常住人口增量。

可以看出，本次15年规划，在人口扩容方面，追求的是平稳健康发展。

3大片区：重点人口导入区

在《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，对于接下来十几年时间西安住房板块的发展，也给出了清晰的思路。

规划中的原文是：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系。

具体的实施方式为：

1. 满足居民多样化住房需求。

针对流动人口和新市民，多渠道增加租赁性住房；针对高层次人才，在港务区、高新区等地配套人才公寓、国际化社区；针对低收入群体和青年就业者，加大各类保障性住房供给力度。

2.引导居住用地合理布局。

促进新增住房优先在轨道站点周边布局，精准实施住房供给；中心城区适度控制新建居住用地规模，提高住房保障水平；沣东沣西片区、高陵泾河新城、鄠邑科学城等重点人口导入区，合理安排居住用地供给。

3.提升居住生活空间品质。

持续推进老旧小区和棚户区改造，完善基础设施配套，改善居住条件；结合城市更新，优化居住环境，提供便利的公共服务和交通设施；增加公园绿地、休闲健身设施等公共活动空间。

需要重点关注的是，第2条所提出的三大重点人口导入区，这为未来十几年住宅用地供应、新房供应热点区域，指明了方向。

从西安的城市发展来看，2010-2020年这10年时间，住宅用地供应主要集中在三环内，以及曲江二期、浐灞、港务区等板块。随着城市骨架不断拉大之后，产业外溢也带来了人口外溢，中央创新区、鄠邑丝路科学城、沣东新城、沣西新城、泾河新城，以及高陵将会成为接下来10年西安楼市热点板块。

另外，第2条所提出的“促进新增住房优先在轨道站点周边布局，精准实施住房供给”。目前，地铁10号线以及远期规划已经触达高陵，地铁5号线已达沣西核心区域，接下来鄠邑科学城、泾河等片区域很可能列入轨交4期规划。

值得一提的是，本月初，西户铁路正式开通，成为连接鄠邑和主城的一条快捷通道。户县站至阿房宫南站全程约25分钟即可到达，采用地铁运营模式管理，单程票价6元。

4大CBD 3大站城融合区 9个商圈

城市发展方面还有一条比较重要的信息，那就是商务中心的布局。此次《规划》中提到：

4个市级商务中心：科技路-唐延路、高新区锦业路、张家堡、国际陆港服务中心。

3个站城融合重点区域：西安北站、西安南站、西安东站。

9个商业商务节点：港务国际贸易中心、浐灞金融中心、龙首原商圈、土门商圈、幸福林带商圈、长安路商圈、小寨商圈、CCBD商圈、长安中心商圈。

当然，由于商务、商圈的规划仅涉及到西安中心城区766平方公里，西咸新区不在该规划范围之内。西咸新区的国土空间规划，大家还要等待西咸新区来发布。

另外，“链接全球的国际门户枢纽城市”在这次草案中再次被重点提出，这意味着未来的西安将会进一步深化国际门户枢纽城市定位。加大建设“空、铁、路”立体综合交通路网，增强西安的辐射能力。

从草案中可以看出，“轨道上的都市圈”包含着与其他省会城市的连通、与都市圈内其他城市的轨道融合和公路路网的密集搭建。

上一版公众版草案截图

值得注意的是，对比发布的上一版公众版草案可以看出，第二机场的表达已经取消，而新增的是“长安站”和“航天城站”两个高铁/城际站。

总体来看，未来西安的公共交通一定会取得很大的进展，并且根据TOD的城市发展导向，这些综合客运枢纽片区也将会有长足发展。