2022年郑州楼市全面复工预估时间（郑州南站开工或激活管南楼市）

大河报·豫视频记者 韩懿亭

6月底，新建郑州南站（原小李庄火车站）工程项目发出建设动员令，宣布正式开工，对于郑州的管南区域来说是一个不小的利好消息。

与此同时，附近一些楼盘的推广宣传也集中开打“新火车站”概念。有业内人士认为，郑州南站的开工或将带动板块新一轮的发展，推动管南片区楼市进入“快车道”。

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周边楼盘竞相打出“火车牌”，有销售强调了三次“靠近交通枢纽”

随着郑州南站（原小李庄火车站）的正式开工建设，管南片区一些楼盘争相打出“火车牌”吸引客户。

（管南某楼盘的宣传海报）

“下一个交通枢纽核心区、南部新城核心居住区、南站宜居生态城邦……”，近日，记者发现，正商生态城、富田城、碧桂园时代城等不少管南片区的楼盘都打出了“郑州南站来了！管南又迎新利好”等宣推内容。

记者注意到，碧桂园时代城的置业顾问在介绍项目时，多次强调“这是一个靠近重要交通枢纽的楼盘”，也多次用荧光笔指出了地图上的郑州南站标识。“来项目看房的市民除了看重碧桂园的实力、交付有保障，还有一部分也看中了小李庄火车站给周边带来的升值空间。”置业顾问告诉记者。

在一些年轻购房者眼里，“靠近交通枢纽”确实是个大利好，和女朋友一起来看房的小郑，现在租住在高铁站附近，他认为这几乎是郑州交通最方便的地方，“家附近有地铁站，公交线路也很多，去郑州哪里都方便，和女朋友回湖北老家，也只要走到高铁站，买张票就可以。”

所以，他和女朋友决定，把婚房买在郑州南站附近。“高铁站附近太贵，买房难度大，所以我们就把目光放到了‘新火车站’郑州南站的附近。”女友小米说，这不仅会让他们的出行更便利，“交通枢纽本身也是提升房屋价值的重要利好”，她希望郑州南站周边以后也能和郑州东站周边一样，成为下一个“黄金区”。

前来看房的市民夏先生对记者说，很早就关注到了小李庄火车站，但害怕只是“炒作”，所以迟迟没有下手。“正式开工，也算是基本尘埃落地了，所以近期打算入手了。”虽然现在看来，管南很多楼盘项目周边的环境还不是很理想，但随着市政建设速度加快，配套设施进一步完善，“相信这个区域楼盘的潜力肯定会越来越大。”夏先生表示自己很有信心。

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区域在售10余盘，均价在11000-17000元/㎡之间

目前，管南区域在售楼盘富田城、新城时光印象、碧桂园时代城、正商生态城等10余盘，主要集中在三环到四环之间及四环沿线，目前三环与四环间的新盘，价格基本在15000-17000元/㎡之间；四环沿线的楼盘，价格基本在11000-14500元/㎡之间。

从整个区域来看，大部分在售项目的规模不小，不同面积段、不同价格段、不同产品类型都有，而且供应量非常充足，给了购房者充分的选择空间。

从距离上看，哪些楼盘更易享受到郑州南站（原小李庄火车站）的利好呢？记者重点调研了区域内的5大热盘。

富田城九鼎华府：该项目位于金岱豫一路与祥和路交汇处东南角，属于富田在管南的万亩大盘的其中一员。项目距离郑州南站（原小李庄火车站）直线距离在1.4公里左右，基本算是挨着的，相对来说，未来可以相对吃到更多的发展红利。

目前的成交价在12000元-12500元/㎡左右，偶尔会放出特价房源11000元/㎡起，在售房源还算充足。

富田城九鼎公馆：该项目位于南三环与郑尉路交叉口东南角，在九鼎华府的北边，紧邻南三环外沿线，可便捷进入三环内。周边有4号、12号等多条地铁线路，项目距离郑州南站（原小李庄火车站）直线距离在5.1公里左右，距离相对较远。

目前项目主力户型为89㎡三房、95㎡三房两卫、110㎡三房两卫、124㎡四房两卫等，销售均价在13500元-15500元/㎡左右。

新城时光印象：位于南三环文治路南，周边是南三环、机场高速、陇海快速路，也是双地铁盘，距离4号线金岱站约700米，在建12号线圣佛寺站约1公里。距离富田城九鼎公馆不远，离郑州南站（原小李庄火车站）直线距离在5公里左右。

目前项目主售一期高层建面约99m²（基本售罄）、128m²三房，143m²的四房等，高层均价15500元/m²、洋房成交均价17000元-19000元/m²左右，目前高层房源相对较少，主推二期洋房地块。

碧桂园时代城：项目位于紫荆山南路南四环附近，整体交通非常便利，周边京广快速路、中州大道、南四环、南三环、紫荆山南路等主干道环绕。距离郑州南站（原小李庄火车站）相对较远，直线距离在6.9公里左右。

目前项目在售89㎡-130㎡户型，成交均价在11500元/㎡左右，部分特价可以卖到9800元/㎡左右。

正商生态城：项目西临郑新快速路，东接机场高速，北邻南四环，南边可达绕城高速。项目处在郑州南站（原小李庄火车站）西广场这一侧，距离车站直线距离在2.9公里左右，算是片区里距离小李庄车站距离最近的新盘之一，未来大概率能够吃到红利。

目前，项目在售建面约96㎡-143㎡的户型，高层、洋房均有，整体高层均价11000-12000元/㎡，洋房均价14500-18000元/㎡左右。

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管南片区“火热”已久，“火车盘”其实有利有弊？

事实上，作为管南片区主要卖点的“小李庄火车站”，已经在郑州楼市活跃了许久，几乎每次一有进展，都会让整个管南片区开启“群嗨”模式，一次次成为领涨的区域。

最近几年间，管南片区的整体销售形式一直都很好。据数据显示，2018年，郑州市商品住宅销售额前十的楼盘中，“管南三巨头”表现不俗，鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城分别以44亿、40亿、26亿的销售额，位列当年大郑州项目排行榜的第3、4、12位，而2019年和2020年，管南虽有项目进出榜单，但始终有热盘进榜且占据靠前位。

而2021年上半年，管南又一跃成为了郑州首个涨价的区域，价格比2021年前时普涨1000元/㎡，四环内几个项目整体均价已超15000元/㎡，其中个别楼盘成交价直逼17000元/㎡关口，四环外各项目成交均价也突破了13000元/㎡，甚至排队买房的场景也时有发生。

2022年以来，管南片区有所“沉寂”，相较往年，热度有明显下降。

有业内人士认为，随着郑州南站（原小李庄火车站）的落成，将为管南片区带来人脉与钱脉，带动区域经济快速发展，楼市将迎来全新的发展机遇。

河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社表示，“随着新站的开通，会有更多的人入住这一区域，届时，火车站商圈的效应也会逐渐显现出来。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为“交通枢纽的建设，对周边房地产市场的影响是很直接的，最重要的就是人流量及资金优势。举例来说，火车站建成后，会形成强大的客流量、物流，极有可能依靠市场自发形成大型商圈，届时商铺的销售和租赁都会比较火热。”

不过，也有质疑的声音认为，新火车站由于人流量大，不易于管理，会降低周边小区的生活品质。

对此，北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清表示，现在的火车站已经不是以前的火车站，网上订票，票源充足，随订随走，候车厅饮食和超市齐全，且治安管理严格，所以，火车站已经不是脏乱差的代名词了。加上火车站周边各种服务设施齐全，绿地和园林建设等布局较多，高层建筑云集，区域格调、品味和城市形象高大上，居住在此，不失为一种享受，甚至可以作为一种便捷生活的象征。在此情况下，开发商打出“交通枢纽盘”，是比较客观的，整体来看，修建火车站对于周边小区来讲是利大于弊。

对于如何加快管南片区楼市良性快速发展，有业内人士建议，希望后续可以有更多知名开发商、企业进驻，加强竞争，城市配套要跟着上，交通、医疗、教育等各个方面的建设都要加强，同时也要利用好郑州南站的资源优势。

来源：大河报·豫视频 编辑：李飞