河西哪个楼盘升值潜力大（最大约550）

2023年已经正式拉开帷幕，纵观去年，被买房人称为“宇宙中心”的河西板块，新盘、热盘、豪宅轮番轰炸，场面好不热闹。

今年，河西板块依然有一些重磅新盘要入市，我们也统计了该板块今年的新房上市量，虽然在售和待售项目有28家之多。

不过这之中有半数楼盘不是正在收官就是在收官的路上，可选择的机会也不多了。但从纯新盘角度来看，值得期待的产品不少。

一波楼盘即将收官

河西板块新房库存量锐减

据统计，截至目前，整个河西板块共有28家楼盘在售（含所有房源已推出在售剩余房源的项目），其中纯新盘有7家。

表面看上去，河西板块的在售新房项目还是非常可观的，但其实这些房源中有不少在售剩余房源，或者即将加推最后一批住宅房源，很快会收官。

河西中：

奥体新城丹若园预计本月加推剩余的2、4、5号楼，共约149套房，项目12月中旬首开房源已经基本售罄了。该项目即将加推的户型建筑面积约171、208、265㎡，前期均价65294元/㎡，精装无包，前期首付仅需3成，验资300万。该批房源售完后，项目将收官。

另一家“神盘”海玥花园不久前加推了B地块的1、7号楼，这批房源基本售罄所剩无几，项目还剩A地块的8号楼待售，这一栋为3层院墅产品，户型建筑面积约550㎡。项目前期的销许均价约67744元/㎡，另有5500元/㎡的升级装修包，需首付8成，验资1600万。算是南京豪宅产品中验资的天花板级别了，但什么时候能入市尚未确定。

除此之外，越秀·和樾府还剩3栋楼待售，而颐和源璟的所有房源已推出，在售剩余少量底跃。

河西南：

该板块内的可售项目虽然有15家，但其中包括颐和云台源筑、星叶云墅、江宸府、金基中北朗樾府、金鼎湾和禧和青奥村·观云在内的6家楼盘，所有房源已推出，在售剩余房源，售完收官。

枫璟雅园、嘉璟峰还各剩2栋楼待售，南湾上府剩3栋楼待售，余量不算太多。

江心洲&河西北：

江心洲的璞境和江心印园均在售剩余房源，星叶栖悦湾也仅剩1栋楼待售。不过江尚紫薇整体规划了5栋楼，还有4栋楼没售。老盘仁恒江湾世纪后期还有一些房源等待入市，静待加推计划曝光。

7家纯新盘待上市

最快本月就要首开

除了新房市场持续上货外，2022年的土地市场，河西板块也是赚足了眼球。

据统计，整个河西板块还有7家纯新盘要入市，最快的会在本月内迎来首开。

河西南的中北金基涵樾府规划打造5栋26F科技住宅，设会所，项目仅打造了建面约175㎡一款主力户型，预计本月首开，推出6、8#，共104套，含包放风价5.6万元/㎡。

从目前的户型图来看，这一户型打造成了四房两厅两卫，四开间朝南，南向双阳台链接横厅和南向一间卧室，主卧做成了行政套房，带衣帽间和独立卫生间，卫生间还做成了双台盆并且带有浴缸。除连接阳台的卧室外，其余三间卧室均带飘窗。

户型图仅供参考

样板间仅供参考

河西南还有厦门国贸G70地块、颐居G71、奥体建设G72、厦门建发G73和葛洲坝G29地块待入市。

其中，厦门国贸G70和葛洲坝G29地块相连，有消息称G70地块将由奥体建设和厦门国贸联合开发，奥体建设负责操盘，可能会打造为高端豪宅。

目前该地块规划未出，但根据南京市公共资源交易平台发布的《（建邺区）NO.2022G70地块工程总承包招标公告》显示，该地块将打造3栋23F住宅（仅供参考，具体以实际规划为准）。

值得一提的是，葛洲坝G29地块拿地之初便传出了将打造成长江尊邸二期的消息。想必定位也是高端豪宅。项目的规划已出，拟建8栋26-29F住宅，有一些建面约198㎡的户型，主力户型建筑面积约248、298㎡。根据网传消息，项目户型延续了长江尊邸的户型设计。

根据建邺播报显示，该项目也将打造成六恒科技住宅。

图源 建邺播报

以上两个项目周边有万科翡翠滨江、滨江ONE、长江尊邸和青奥村项目。周边的配套还算比较完善，临近南外青奥村小学、南师附中邺城路学校，周围的扬子江大道、平良大街、红菱街、双闸路等主要道路的已经建设完成。除此之外，还有商业综合体、医疗配套以及文化设施。生活还是非常方便的。

地块所处位置

另一家比较值得期待的纯新盘便是位于河西中的颐居G67地块，该地块目前规划未出，但有消息称也会由奥体建设和颐居联合打造，或为颐和源璟的2.0版本。

南京市公共资源交易中心显示，该项目将打造成10栋30F的住宅。

该地块无论是成交总价还是成交楼面价都是去年的南京“地王”，位于牡丹江街以南、云龙山路以东，在新城科技园附近，周围有颐和源璟和越秀和樾府项目。

河西中、河西南、河西北、江心洲均有房

短期内板块不会断档

从目前我们统计的河西板块上市量来看，今年内河西板块的新房库存较多，虽然收官项目不少，但新盘数量也较多，短期内不会出现断档的情况。

就连河西北都有一定体量的库存可供选择，无论是小户型的宁工新寓一村，还是有着双学区加持的恒盛金陵湾新组团。对于购房者来说，恒盛金陵湾新组团的优劣势都非常明显，优势在于学区和价格。虽然项目未交付还不能划分学区，但从项目前期已交付的学区来看，这可就不只是好学校这么简单了，堪称南京顶级名校资源。

恒盛金陵湾前期已交付为南师附中树人双学区，这可是南京公办教育资源里的头排。项目在二手房市场的热度自然不会低。

2013年首开时，毛坯均价仅有2.49万元/㎡，2021年11月推出的新组团毛坯均价也不过才4.38万元/㎡。去年，项目的二手房最高成交单价也达到了近8.2万元/㎡。价格上还是非常具有优势的。

但恒盛金陵湾新组团等到2025年拿房，土地年限已过去将近20年。并且周边的老旧小区很多，居住面貌不算太好。劣势也很明显。

不过对于购房者来说，双学区 价格优势，这些问题也不算问题了。然而项目的最后两栋何时开卖，还尚未可知。

就在上个月我们现场实探时，项目的工作人员表示最后2栋住宅要等盖了才能卖，什么时候盖还不清楚。恒盛金陵湾新组团最后两栋楼短期内上市可能没戏了。

综合来看，河西板块今年要入市的新盘，大多是去年10月出让的项目，它们的上市时间可能会比较集中，除此之外，河西板块的新房仅靠一些老盘剩余的为数不多的房源进行支撑了。

另一方面，从去年的河西新房去化来看，由于市场整体降温，河西也受到一定影响。仅有河西中整体表现还算不错，但河西中的首付比例也下调至了3成，河西南的两极分化严重，出现了一些“滞销”的现象，江心洲则更是普遍不温不火。

即便是购房者眼中最为坚挺的河西，去年也是喜忧参半，但高端改善的需求还是很明显的。今年几大新盘的入市，有一些尚未公开，仅从目前流出的细节来看，还是比较偏终极改善、高端豪宅的，登场后可能会有不错的市场反响。不过具体仍然要看更多的产品细节流出才能判断了。

在此，我们不妨期待一下吧。

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