在内地的港资房企（港资地产商加仓内地商业物业）

来源丨21世纪经济报道

记者丨张晓玲 陈小榕 深圳 广州报道

编辑丨张伟贤

在内地房地产市场更多地进入存量时代后，商业地产、持有物业的开发和运营渐成主流，港资地产商的优势始终存在：那就是对持有物业的运营，以及较低成本的融资。

出乎意料地，今年的总价地王被一家港资地产商拿下。

7月30日，香港新世界发展以98亿的总价拿下杭州一宗地块，成为今年出让总价最高的一幅地块，超过了此前的中海北京地王。

此前的7月26日，新世界发展还以40.1亿购入宁波中心商务区一项目51%股权；短短四天，新世界发展就花费138亿加码内地投资。

看似沉寂的港资地产商其实一直在持续投资内地持有物业。早在去年，新世界发展管理团队就直言其在内地投资的决心，并表示大湾区是重中之重；除新世界外，近年多数香港房企，如恒基、恒隆、九龙仓、嘉里建设等都在加仓内地房地产市场。

港资房企曾在20年前引领内地房地产市场，成为房企的标杆，后被迅猛发展、高周转的内地龙头房企挤压。但在内地房地产市场更多地进入存量时代后，商业地产、持有物业的开发和运营渐成主流，港资地产商的优势始终存在：那就是对持有物业的运营，以及较低成本的融资。

新世界的内地版图

此次新世界发展购入的杭州地块，由6宗商住地组成，商业占比达到了60%，将被建成集住宅、商业、停车场为一体的望江金融城核心区。

杭州房地产业界人士认为，这块地总价高，商业占比较大，大部分房企根本没有能力吃下。而这种地块却符合新世界的持有物业投资逻辑。

新世界方面表示，杭州将在2022年举办第19届亚运会，届时将会带来新的社会和商业发展机遇，具备开发潜力。

作为港资地产商近年来在内地表现积极的代表，新世界发展的中心集中于商业地产。2016年新世界中国地产私有化之后，将自身和周大福、新世界发展的地产业务进行整合，周大福内地的项目是以超高层和商业为主，因此新世界商业、综合体的比重也大大增加。

从区域布局看，2016年新世界将大量三四线城市项目转让给中国恒大，转而集中于一二线城市发展，其中又以粤港澳大湾区、深圳、香港为重。

在去年11月，新世界中国首席行政总裁苏仲强曾表示，“新世界中国在内地的发展一直都是比较低调、稳重，到了这个时间，我们也要转得高调一点，应该突出自己的个性。”甚至表示，“我们会激进一点。”

同时，新世界中国副行政总裁黄少媚也说，新世界已找到自己的路子，也就是在落地的各个城市做大型综合体，打造每个城市的地标。

据不完全统计，从2017年至今，新世界在粤港澳大湾区的投入已经超过400亿元，是投资力度最大的港资房企。其中新增土地储备超过80万平方米，包括深圳前海项目、太子湾项目、广州增城项目等。

除此之外，新世界还参与广州的多宗旧改项目。

2018年10月，新世界拿下广州荔湾区面积达32公顷的山村旧改项目；今年4月，又确定参与到广州海珠南箕村旧改。参与广州旧改项目，一方面能以较低价格获得土地储备，另一方面还能给未来参与更多城市更新项目积累经验。

新世界发展2018年财报显示，截至去年年底，新世界集团在香港持有111万平方米总建面积，在内地持有的土地储备（不含车库）总建面积达705万平方米，其中433万平方米为住宅，其余为持有物业。

存量时代的港资房企

近年来，港资房企在内地的发展似乎低调了许多，甚至屡屡传出李嘉诚抛售内地物业的消息。

今年5月，市场传闻李嘉诚旗下的长江实业集团，正在出售其在上海普陀区的“高尚领域”综合体项目，项目估值近200亿元人民币。

对此长实集团回应称，“公司经常收到不同的出价建议，但有建议不代表公司接受及会出售项目。”

值得注意的是，长实集团自2013年以来，虽出售多个内地房产项目，但仍保留大量持有物业。

据长实透露，长实集团目前于内地21个城市仍然拥有56个写字楼、住宅、商场及酒店等持有物业。

实际上，港资房企已默默地拿下许多城市的商业项目，甚至很多是地标性项目。

如知名的购物中心恒隆广场已进入内地十几个城市；新世界旗下的特色购物中心K11也开进了上海、广州等地；九龙仓旗下的IFC已成为很多城市的新地标。

依托成熟的香港市场，以及悠久的历史，港资地产商的商业运营能力普遍超过内地房企。万科在很长一段时间内，曾把新鸿基当作对标的对象，学习其租金收入模式。

与内地房企不同的是，港资房企由于香港地区土地资源稀缺，极为重视持有项目的精细开发与运营，具有重资产、低杠杆的特点。他们凭借强大的租赁业务，有稳定的租金收入支撑现金流。如恒隆地产2018年租金收入达81.81亿港元；九龙仓仅凭香港的海港城、时代广场等几个项目，每年就有超过百亿的租金收入。

此外，持有物业运营需要强大的金融支持，港资的融资成本也占有优势。据同策研究院《2018-2019年房企融资白皮书》显示，2018年度监测房企债权融资成本的算术平均值约为6.44%，成本中位数为6.20%，披露的所有融资事件成本主要落在4.66%-8.22%区间（1倍标准差）；融资成本最低的房企如中海地产、华润置地等也在4%以上；而港资房企很多融资成本仅3％左右。

今年以来，港资地产商加快了内地投资步伐。5月17日，嘉里建设以68.14亿元竞得杭州下城区一地块；月底，恒基兆业以30亿总价摘得北京孙河宅地，时隔21年再次落子北京。

6月20日，瑞房以总价56.9亿元买入上海新天地的甲级办公楼上海企业天地5号，用于与宏利投资者和中国人寿信托有限公司共同成立的SCOV；月底，旭辉与恒基兆业订立合作协议，共同开发位于安徽省合肥市滨湖区包大道以西、南京路以南的滨湖地块，双方各出资8.95亿元。

不过，易居智库研究中心总监严跃进认为，近年来内地房企纷纷转型，物业运营规模和能力迅速提升，也诞生了不少优秀的商业地产品牌，如华润万象城、中粮大悦城等IP；目前，万达商业持有的物业面积远远高于港资房企；万科旗下的商业管理平台印力商业的物业管理面积也超过千万平方米，排名第二。

租金收入方面，万达去年的租金收入超过300亿人民币，而华润置地的租金收入也达百亿港币。未来，港资地产商将面临与内地房企的多维度竞争。

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