丰台科技园房价一览表（深度分析丰台科技园）

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提问：

章哥好，这几天从你的文章中感觉，你对区块内的产业很是注重。我看了你分析亦庄的，也看你写到了丰台科技园，但想请你再详细解释一下好吗？

因为我就在这里工作，准备买房，只是没想好是否就在这里买？谢谢。

回答：

1、 在我看来，丰台科技园的兴起，简直就是一场意外。

简单说这里的起源吧，成立于将近30年前，也就是90年代初，是北京的“一区三园”之一，国家级园区，和亦庄、中关村平级。

还有一个园区估计很少有人知道：中关村门头沟科技园。也是国家级，但直到现在也没什么名气。

2、 在2005年之前，丰台科技园也是这种情况。但随着总部基地的建设，这里开始引人注意了。

在那个阶段，也就是2009年之前，北京的写字楼供应量并不充足，价格也高于住宅。尤其是一些中小型企业，都梦想有一栋自己的办公楼。

可是，这种产品在北京几乎不可能有，没有那么小的地块供你自由开发。于是总部基地填补了这一空白，推出了大小不等的独栋办公楼，引起了地产界极大的震动。

但是，这种项目都是盖在工业用地上的，老板许先生也是几度危机，险些折戟沉沙。但总算熬过去了，项目得到了正式的手续认可，引得全国各地都出现了模仿项目。

在2004年左右，总部国际也推出了同样的小楼，600万一套，1200㎡，广告打得满北京都是，间接的也为科技园和总部基地做了广告。

3、 在2005年，国美又拿下了科丰桥东南角的地块，要开发56万㎡的商业地产：鹏润国际。虽然这项目到现在也在闲置，但当时四环边的超大型广告牌成了科技园的宣传栏。

大概就是从那几年开始，科技园真的腾飞了，大量的企业来到这里成立总部，税收自然也带了过来。

在2006年，各个写字楼里还是大量的空置办公室，园区里连车都停不满，也不收费。但到了2008年，西部区域已经是全部入驻，马路边停车都快没地方了。

4、 到了今天，科技园以占地不到丰台区1%的面积，贡献了全区30%的税收，这种聚集财富的能力在北京，甚至全国都是排在前列的。

如果没有当年的总部基地，如果没有这些企业迁来总部，科技园不可能有今天的规模。机遇也好，意外也好，科技园就是成功了。现在的东部区域，已经没有了小独栋，都是动辄几十万㎡的集中商业办公楼，企业规模越来越大，开发规模迅速扩张。

这种规模虽然比不上CBD，但在北京南部，却也是绝对的支柱产业园区了。

5、 但是，当年总部基地在规划时有一个失误。也不能叫失误，这就是当时土地限制和开发理念的局限性导致的，也就是没有规划住宅区和其他商业配套。

因为当年这里除了工业用地，其他的都是农业用地。各级领导和许老板也不敢太过违规，一旦建成住宅就相当于小产权，风险太大。

所以那时在总部基地工作的员工，必须工作和居住地分开，附近想买房都几乎没有。租房都是两级分化，要么就进四环租价格高的，要么就到南五环去城中村，中间地带是空白区。

6、 这种状况一直到2010年之后才开始转变，当时中海拍下了园区南部的地块，创造了当年第一个楼面价和总价的双料地王。

新闻一播出，几乎所有人都说开发商疯了，包括我在内，都觉得不可思议。因为旁边的二手房才2万出头，而中海的楼面价就接近3万，这么高价怎么开发啊？

结果谁也没想到，到了2013年中海开盘时，直接标价就将近4万，最高峰竟然达到了8万多，几乎是当时的南城最高价。

此后几年，随着周边的拆迁，腾出了大量的居住用地，万科，华润、幸福华夏、首开、中铁，众多巨头纷纷入场。

科技园东部区域的建设规模大的惊人，而且是同时开发。这巨量的规模只能说明一件事：行业大佬们都看好丰科园的未来。

7、 而且，随着永旺梦乐城和万达的开业，这里的商业购物元素也开始成型，新开盘的写字楼也都有自己的购物场所。丰科园再不是过去那个只能拼命干，挣钱没地方花的纯办公区了。

8、 到今天，在郭公庄地块上，还有大量的土地没有转变性质，这都是后续的资源。也就是说，丰科园的底蕴还相当深厚。

且不说这里的总部们聚集了多少财富，就说办公人员就超过了20万，直逼30万大关。这些员工都是要置业的，将来他们就是附近房价的支持力量。

9、 所以我常说，一个区域板块的房价由什么决定：支柱产业与主流居住人群。

很多人总以为，餐饮购物娱乐等生活配套的决定一个地块房价的主要支柱，不对，这些第三产业只能起到促进作用，而不是支撑作用。因为这些小产业的规模再大，也不如工业和金融贸易，那种创富能力才是真正的支柱。

以丰科园来说，在2015年永旺开业之前，这里不仅没有大型购物的商业，连餐饮业都少，到今天都不算多。可是，周边的住宅价格仍然很高，而且抗跌性强，放到三环都是优质项目。

所以，产业，能够大量创造财富的产业，才是一个区域真正的基础。不光是区块如此，连城市都一样，比如美国的底特律，中国的鹤岗，都是因为失去了产业支撑，房价跌至地平线。

10、 今天的房地产不像十几年前了，闭着眼睛买都能发财，现在要想投资得到回报，必须研究区块的特征与趋势，否则很难跑赢大盘。

总之，我非常看好丰台科技园的未来，也建议你在周边买房。你还有什么问题，可以留言共同探讨。

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