小区的物业管理法规（物业服务与小区治理法律法规和规范性文件）

物业管理法律法规和规范性文件

1.《中华人民共和国民法典》摘要——物权篇

2.《物业管理条例》摘要（国务院令第504号）

3.《湖北省物业服务和管理条例》摘要（省人大常委会第200号）

4.《宜昌市住宅小区物业管理条例》（市人大常委会六届第32号）

5.《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）

中华人民共和国民法典（摘要）

第二编　物权

第一分编　通则

第一章　一般规定

第二百零五条　本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。

第二百零八条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二章　物权的设立、变更、转让和消灭

第一节　不动产登记

第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第二百一十一条　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第二百一十二条　登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第二百一十三条　登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第二百一十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百一十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百一十八条　权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

第二百一十九条　利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

第二百二十条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

第二节　动产交付

第二百二十四条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

第三节　其他规定

第二百二十九条　因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十条　因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

第二百三十一条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第二百三十二条　处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第三章　物权的保护

第二百三十三条　物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第二百三十四条　因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第二百三十五条　无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第二百三十六条　妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第二百三十七条　造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第二百三十八条　侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

第二百三十九条　本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

第二分编　所有权

第四章　一般规定

第二百四十条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第二百四十一条　所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第二百四十二条　法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何组织或者个人不能取得所有权。

第二百四十三条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第二百四十四条　国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第二百四十五条　因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

第六章　业主的建筑物区分所有权

第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第二百七十七条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百七十九条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第二百八十条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二百八十一条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第二百八十二条　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第二百八十三条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第二百八十四条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第二百八十五条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第二百八十六条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第二百八十七条　业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第七章　相邻关系

第二百八十八条　不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百八十九条　法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第二百九十条　不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第二百九十一条　不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第二百九十二条　不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第二百九十三条　建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第二百九十四条　不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。

第二百九十五条　不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第二百九十六条　不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第八章　共有

第二百九十七条　不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八条　按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第二百九十九条　共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第三百条　共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第三百零一条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三百零二条　共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第三百零三条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第三百零五条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第三百零六条　按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

第三百零七条　因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

第三百零八条　共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第三百零九条　按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第三百一十条　两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照适用本章的有关规定。

物业管理条例（摘要）

（国务院令第504号2018年3月修订）

第二章　业主及业主大会

　　第六条　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

【特别提示：国务院《物业管理条例》有关条款与《中华人民共和国民法典》的规定不一致的，按《中华人民共和国民法典》的规定执行】

湖北省物业服务和管理条例（摘要）

（湖北省人大常委会第200号，2017年11月修订）

第三章 业主及业主大会

第十八条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

第十九条 一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十条 符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；

（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。

第二十一条 符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当书面报告房产行政主管部门；业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二十二条 业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。

业主大会会议筹备组应当做好以下工作：

（一）确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则；

（三）起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（四）提出首届业主委员会委员候选人名单；

（五）首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项内容还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

第二十三条 建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。

第二十四条 业主大会会议讨论决定下列事项:

（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；

（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；

（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；

（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金；

（六）改建、重建共有建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；

（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（十）改变或者撤销业主委员会作出的决定；

（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

第二十五条 业主大会决定本条例第二十四条第一款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积按照建筑面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积之和计算；

（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数按照以上统计的总和计算。

第二十六条 业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；

（二）需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；

（三）业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第二十七条 业主委员会由业主大会依法选举产生，对其负责、受其监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告。

业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足；缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。

第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用；业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

第二十九条 业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；

（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；

（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织、监督住宅专项维修资金的筹集、使用；

（七）根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；

（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；

（九）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

第三十条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。

第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止:

（一）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）不再具备履行职责能力的；

（四）任职期间被追究刑事责任的；

（五）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他情形。

第三十二条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议，完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

第三十三条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。

业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。

第三十四条 业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊。工作经费的收支情况，应当每年在物业区域内显著位置公布一次，接受业主监督。

【特别提示：《湖北省物业服务和管理条例》有关条款与《中华人民共和国民法典》的规定不一致的，按《中华人民共和国民法典》的规定执行】

宜昌市人民代表大会常务委员会公告

六届第三十二号

《宜昌市住宅小区物业管理条例》已由宜昌市第六届人民代表大会常务委员会第三十八次会议于2021年8月23日通过，并经湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2021年11月26日批准，现予公布，自2022年3月1日起施行。

宜昌市人民代表大会常务委员会

2021年12月13日

宜昌市住宅小区物业管理条例

　　（2021年8月23日宜昌市第六届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过2021年11月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）

目 录

　　第一章 总则

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第三章 前期物业管理

　　第四章 物业服务与管理

　　第五章 物业的使用与维护

　　第六章 法律责任

　　第七章 附则

第一章 总则

　　第一条为了维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，规范住宅小区物业管理活动，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内住宅小区的物业管理及其监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称住宅小区，是指按照城乡统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套比较齐全，已经建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或者住宅区域。

　　本条例所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务人等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护住宅小区内环境卫生和相关秩序的活动。

　　本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条住宅小区物业管理应当坚持党建引领、政府主导、属地管理、居民自治、多方参与、专业服务的原则。

　　县级以上人民政府应当将住宅小区物业管理纳入基层社会治理体系和现代服务业发展规划，完善激励政策和措施，促进物业服务规范发展，健全智慧物业，建立健全物业管理联席会议制度，及时协调解决重大问题。

　　第四条县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责：

　　（一）制定本行政区域物业管理相关政策并组织实施；

　　（二）指导、监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作；

　　（三）建立、维护物业服务和管理电子信息平台，并监督其合法有效运行，为业主电子投票提供支持；

　　（四）对物业服务人服务质量进行监督管理，组织开展相关考核考评；

　　（五）管理物业服务人及其从业人员信用信息，对物业服务人组织开展信用评价，并向社会公开，提供查询便利；

　　（六）对物业服务人及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理；

　　（七）对物业的使用与维护进行监督管理；

　　（八）对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督；

　　（九）对住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理；

　　（十）处理物业管理活动中的投诉；

　　（十一）法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上人民政府发展和改革、城市管理、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、应急管理等行政主管部门，按照各自职责，做好相关监督管理工作。

　　第五条街道办事处、乡镇人民政府监督管理辖区内的住宅小区物业管理活动，履行下列职责：

　　（一）组织、指导业主成立业主大会、选举业主委员会；

　　（二）监督业主大会、业主委员会依法履行职责，组织开展业主委员会考核；

　　（三）召开联席会议，及时协调解决物业管理相关问题；

　　（四）按照赋予的综合行政执法权限，依法处理住宅小区内的违法行为；

　　（五）调处物业管理纠纷；

　　（六）法律、法规规定的其他职责。

　　第六条居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作，建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人联动机制，调解物业管理纠纷。

　　第七条突发公共事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导物业服务人开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务人承担物业服务合同以外公共服务事项的，应当支付合理费用。

　　物业服务人应当服从统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居（村）民委员会开展相关工作，依法落实各项应急措施。

　　第八条物业管理行业协会应当加强行业自律管理，在住房和城乡建设主管部门指导下制定并组织实施自律性行业规范，促进物业服务人依法经营和诚信服务，推动行业健康有序发展。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第九条房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理关系中的业主。

　　业主应当依法行使权利、履行义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

　　第十条业主大会由住宅小区内全体业主组成，一个住宅小区成立一个业主大会。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条符合首次业主大会会议召开法定条件的，建设单位应当书面报告住房和城乡建设主管部门；业主也可以向住房和城乡建设主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；住房和城乡建设主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组。

　　业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一，人数应当为单数，组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任，业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。

　　第十二条业主大会会议筹备组应当做好下列工作：

　　（一）确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积；

　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则；

　　（三）起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则草案；

　　（四）提出首届业主委员会委员、候补委员候选人名单；

　　（五）法律、法规规定的其他工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项至第四项内容还应当在住宅小区内显著位置公示。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

　　第十三条业主大会会议筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。六十日内无法召开首次业主大会会议或者未能选举产生业主委员会的，经街道办事处、乡镇人民政府批准，可以适当延长。

　　第十四条业主大会会议讨论决定下列事项：

　　（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

　　（二）选举业主委员会，更换业主委员会委员、候补委员或者撤销业主委员会委员职务；

　　（三）选聘、续聘和解聘物业服务人或者决定自行管理物业；

　　（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案，确定或者调整物业服务方式、内容、标准和价格；

　　（五）管理、使用住宅专项维修资金；

　　（六）筹集住宅专项维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）利用业主共有部分从事经营活动或者改变业主共有部分的用途；

　　（九）改变或者撤销业主委员会作出的决定；

　　（十）法律、法规规定的其他事项。

　　业主大会决定前款事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，其表决方式应当如实反映业主意愿。

　　第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照法律、法规和业主大会议事规则的规定组织召开；未选举产生业主委员会的，可以由街道办事处、乡镇人民政府根据实际情况组织召开。

　　业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

　　第十六条 召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、召开方式等在住宅小区内显著位置公布，并报住宅小区所在地的居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派代表列席会议。

　　业主大会会议不得就已公布议题以外的事项进行表决。

　　业主大会会议结束后，业主委员会应当将业主大会会议投票表决情况和相关材料报送街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会，并在住宅小区内显著位置公布，公布期限不少于七日。

　　第十七条业主委员会由业主大会选举产生，依法履行法律、法规规定的职责和业主大会赋予的职责，并接受业主大会的监督。

　　业主委员会任期自选举产生之日起计算，每届不超过五年，可以连选连任。业主委员会委员、候补委员任期与业主委员会任期相同。

　　第十八条业主委员会委员、候补委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主本人担任。

　　业主大会议事规则可以规定业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员和候补委员候选人：

　　（一）本人及其近亲属与为本住宅小区提供服务的物业服务人有直接利害关系的；

　　（二）有物业不当使用行为且未改正的；

　　（三）不适宜担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。

　　业主委员会候补委员与委员一并选举，人数不超过委员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。

　　鼓励业主中的中国共产党党员积极参选业主委员会委员、候补委员。

　　第十九条业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持相关资料向街道办事处、乡镇人民政府以及住房和城乡建设主管部门备案。

　　业主委员会办理备案后，可以申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，相关印章管理和使用办法由业主大会议事规则规定。

　　业主委员会任期内，上述备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第二十条业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

　　（一）拒绝、放弃履行委员职责或者阻挠业主委员会履行职责；

　　（二）挪用、侵占业主共有财产或者侵害其他业主、物业使用人的合法权益；

　　（三）利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

　　（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

　（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

　　（六）转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理有关文件、资料；

　　（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章或者以业主大会、业主委员会名义对外活动；

　　（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　业主委员会委员、候补委员违反前款规定的，业主委员会应当提请业主大会终止其委员、候补委员资格；业主委员会未提请的，由街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会终止其委员、候补委员资格。

　　第二十一条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其委员、候补委员资格自情形发生之日起自行终止，由业主委员会向业主公布，并向业主大会报告：

　　（一）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；

　　（二）不再具备业主身份的；

　　（三）不再具备履行职责能力的；

　　（四）任职期间被依法追究刑事责任的；

　　（五）法律、法规和管理规约规定的其他情形。

　　第二十二条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。

　　业主委员会应当于会议召开七日前，在住宅小区内显著位置公布会议议题及其具体内容、时间、地点。

　　第二十三条业主大会、业主委员会作出的决定应当自作出之日起三日内在住宅小区内显著位置公布，公布期限不少于一个月，对业主具有约束力。

　　业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害自己合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者予以撤销。

　　第二十四条业主委员会应当在住宅小区内显著位置向业主公布下列资料和情况：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

　　（二）业主委员会委员、候补委员名单；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）业主共有部分的使用和经营收益情况；

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位使用情况；

　　（七）法律、法规规定的其他资料和情况。

　　前款第四项至第六项情况应当每年至少公布一次，公布期限不少于一个月。业主委员会未公布前款资料和情况的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其公布。

　　第二十五条业主委员会应当建立规范的财务管理制度，妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、业主共有部分经营所得收益应当按照财务要求分别建账管理。

　　街道办事处、乡镇人民政府可以根据需要委托第三方审计机构对业主大会和业主委员会财务情况进行审计。

　　第二十六条业主大会和业主委员会工作经费从业主共有部分经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊，其标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当每年在住宅小区内显著位置至少公布一次，接受业主监督。

　　业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况，决定给予其适当补贴。业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确其工作职责和薪酬标准。

第三章 前期物业管理

　　第二十七条建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务人前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务人。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经住房和城乡建设主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务人。

　　建设单位选聘前期物业服务人应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。一个住宅小区应当选聘一个前期物业服务人。

　　第二十八条建设单位应当依法与前期物业服务人对住宅共用部位、共用设施设备进行查验，并向前期物业服务人移交物业管理所必需的材料。街道办事处、乡镇人民政府应当派代表参加承接查验。

　　承接查验后，建设单位应当与前期物业服务人签订承接查验协议，并向业主公布承接查验的结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在签订承接查验协议之日起三十日内自行或者委托前期物业服务人整改。

　　前期物业服务人应当自承接查验完成之日起三十日内，依法向住房和城乡建设主管部门备案承接查验相关资料。

　　第二十九条建设单位应当在新建住宅建设项目竣工验收合格之日起三个月内，将符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等专业经营设施设备移交给专业经营单位管理和养护，专业经营单位应当接收。

　　第三十条建设单位应当与选聘的前期物业服务人签订前期物业服务合同，代拟临时管理规约，并将前期物业服务合同和临时管理规约向住房和城乡建设主管部门备案。

　　第三十一条建设单位向业主交付的物业应当达到法定交付条件。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业费，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业费，由业主承担。

　　建设单位将未达到法定交付条件的物业交付给业主的，应当承担相应的责任，并承担达到交付条件前的前期物业费。

第四章 物业服务与管理

　　第三十二条鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务人。一个住宅小区应当由一个物业服务人实施物业管理。

　　业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务人签订物业服务合同。物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报住房和城乡建设主管部门备案。

　　由政府财政性资金支付物业费的物业服务项目，按照政府采购的有关规定执行。

　　第三十三条物业服务人应当按照物业服务合同提供物业服务，并履行下列义务：

　　（一）建立规范的财务制度，妥善保管相关财务凭证；

　　（二）制定住宅小区安全防范应急预案，发现安全风险隐患时，及时告知业主，采取应急措施，并向有关部门报告；

　　（三）对住宅小区内的违法建设行为予以劝阻、制止，并向相关行政主管部门报告；

　　（四）维护住宅小区内生活垃圾分类设施，引导分类投放生活垃圾；

　　（五）执行各级人民政府依法实施的管理措施，配合开展基层社会治理、文明城市创建等工作；

　　（六）采取必要的安全保障措施，防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　第三十四条物业服务人应当在住宅小区内显著位置公示下列信息：

　　（一）上一年度物业服务合同履行情况；

　　（二）上一年度物业服务项目收支情况；

　　（三）法律、法规规定应当公示的其他信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

　　第三十五条物业服务人不得在物业服务活动中有下列行为：

　　（一）骗取、挪用或者侵占业主共有部分经营所得收益；

　　（二）擅自改变业主共有部分用途；

　　（三）非法获取或者违反国家有关规定向他人出售、提供业主个人信息；

　　（四）法律、法规禁止的其他行为。

　　第三十六条物业服务人可以委托专业性服务组织或者其他第三人承担特种设备管理和养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务事项。物业服务人应当就委托的专项服务事项向业主负责。

　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

　　第三十七条 物业服务收费实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务人在物业服务合同中约定。

　　市人民政府住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。市人民政府价格主管部门、物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

　　县级以上人民政府应当建立保障性住房物业费补偿机制，制定并落实补贴政策。

　　第三十八条住宅小区供水、供电、供气、通讯等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务人代收，不得因物业服务人拒绝代收而停止提供服务。

　　物业服务人接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第三十九条物业服务期限届满前，业主大会决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同；物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主委员会或者业主，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　物业服务期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。业主大会和物业服务人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

　　第四十条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出住宅小区，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

　　物业服务合同终止后，在业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

　　原物业服务人不得以物业服务的债权债务纠纷未解决、业主欠交物业费、物业权属存在争议等为由拒绝退出住宅小区。

　　第四十一条业主自行管理住宅小区物业的，应当在街道办事处、乡镇人民政府以及住房和城乡建设主管部门指导下制定自行管理方案。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求设施设备的管理和养护，应当按照有关规定管理。

　　第四十二条对配套设施设备不齐全的老旧住宅小区，县级以上人民政府应当加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改善其综合环境和物业管理。

　　对未实施物业管理的老旧住宅小区，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织实施基本物业服务，具体实施办法由市人民政府制定。

　　基本物业服务内容包括清扫保洁、绿化养护、维修维护、安全管理、停车管理等。

第五章 物业的使用与维护

　　第四十三条利用业主共有部分经营所得的收益属于业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金。

　　前款收益应当单独列账，不得存放在个人银行账户；经业主大会同意，可以存放在街道办事处、乡镇人民政府指定的银行账户，并接受业主监督。

　　第四十四条住宅小区内不得有下列行为：

　　（一）擅自挖掘地下空间；

　　（二）擅自改变建筑物防火分隔设施；

　　（三）擅自架设电线、电缆为车辆充电或者建设车辆充电设施；

　　（四）在窗户、窗台户外部分和空调室外机上摆放、悬挂可能造成他人人身或者财产损害的物品；

　　（五）在门厅、楼梯间、走廊、楼道等房屋内的业主共有部分停放电动车辆；

　　（六）从建筑物中抛掷物品；

　　（七）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　经业主大会同意，物业服务人可以采取安装监控等适当的技术措施和智能化手段，就前款第六项禁止行为采集相应证据，但不得侵犯他人隐私。

　　第四十五条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

　　业主将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主一致同意。

　　第四十六条业主、物业使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人及其委托的装饰装修施工方，并对装饰装修活动进行巡查。

　　第四十七条建设单位应当在销售环节将住宅小区内车位、车库的租售方案、价格、数量等情况告知物业买受人。

　　住宅小区内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库不出售或者尚未售出的，应当提供给业主使用。

　　住宅小区内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，其设置、使用、管理、收费等事项由业主大会决定；业主大会成立前，由建设单位与物业买受人约定，不得销售或者变相销售。

　　住宅小区内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

　　第四十八条 新建住宅小区内，建设单位应当按照规划建设车辆充电设施或者预留建设安装条件。既有住宅小区内，经业主大会或者业主大会授权的业主委员会同意，可以通过改造、加装等方式建设车辆充电设施，并依法办理相关手续。

　　第四十九条 支持业主为既有住宅增设电梯，改善居住条件。

　　经本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，可以申请为既有住宅增设电梯。

　　县级以上人民政府应当简化审批程序、制定扶持政策，为既有住宅增设电梯提供便利。

　　第五十条住宅专项维修资金属于业主共有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和省、市有关规定执行。

第六章 法律责任

　　第五十一条违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定。

　　第五十二条违反本条例第二十九条规定，供水、排水、供气专业经营单位未接收专业经营设施设备的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；供电、通讯专业经营单位未接收专业经营设施设备的，由县级以上人民政府经济和信息化行政主管部门责令限期改正；影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，依法承担民事责任。

　　第五十三条违反本条例第四十条规定，物业服务合同终止后原物业服务人不按照规定办理交接手续、拒不退出的，由县级以上人民政府城市管理执法部门或者住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款，并录入物业服务企业信用档案；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

　　第五十四条国家机关及其工作人员在物业管理监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其主管机关或者监察机关依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分。

第七章 附则

　　第五十五条 非住宅小区物业管理，参照本条例执行。

　　第五十六条 本条例自2022年3月1日起施行。

业主大会和业主委员会指导规则

（住建部 建房[2009]274号）

第一章　总则

第一条　为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

第二条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条　业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

第二章　业主大会

第七条　业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第九条　符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第十一条　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十二条　筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十三条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十四条　业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第十五条　筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十六条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十七条　业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十八条　管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十条　业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十一条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第二十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十三条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十四条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十五条　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第二十六条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十七条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第二十八条　业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第二十九条　业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第三十条　业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三章　业主委员会

第三十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第三十二条　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

第三十三条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

第三十四条　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十五条　业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十六条　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十七条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第三十八条　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第三十九条　业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第四十条　业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主及业主代表的名册；

（七）业主的意见和建议。

第四十一条　业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

第四十二条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第四十三条　有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十四条　业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条　业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第四十七条　业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第四十八条　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

　　

第四章　指导和监督

第四十九条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

第五十条　已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

第五十一条　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第五十二条　按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第五十三条　召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

第五十四条　召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第五十五条　违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第五十六条　业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第五十七条　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第五十九条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十条　业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十一条　物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第五章　附　则

第六十二条　业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

第六十三条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

第六十四条　本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。

【特别提示：住建部《业主大会和业主委员会指导规则》有关条款与《中华人民共和国民法典》的规定不一致的，按《中华人民共和国民法典》的规定执行】

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