环京县市都有哪些（扫盲环京北三县）

今天，来聊聊北三县。

为何要聊北三县呢？原因很简单：一为扫盲，二为紧跟形势，了解环京房地产行情。

一

近来发现，提到“环京北三县”，一部分人侃侃而谈，另外还有一部分人一脸懵的样子。米北关注北京及环京楼市，所以首当其冲有责任为想了解的粉丝扩充地产知识面。

“环京北三县”，指的是河北省廊坊市北边的三个行政市县，包括廊坊市的代管县级市三河市（1993年撤县设市）、大厂回族自治县以及香河县。这三个县市行政上隶属河北廊坊市，地理位置却在北京和天津的包围中，是确确实实的一块省级区划飞地。

其实，为了更方便记忆，环京北三县可以记做“大厂--香河--三河”，因为放眼三河发展最好的就是燕郊，所以燕郊已经在某种程度上成为了三河的代名词，所以坊间也有人将北三县调侃为“大香蕉”的简称。

为何环京北三县，会如此备受关注呢？

归根结底，北京城市副中心东迁至通州区，相当于在原来北京CBD的位置上，向东平移了30公里。未来的商务核心区是通州运河核心区，会带来更多的国际商务配套和商业发展潜力。区域板块也会更加有活力。

二

如此一来，通州位于北京最东边，周边辐射效应我们按距离圈层来预设，那么无疑，距离通州最近的环京北三县最为沾光。

下面，我们放一张图，更直观的看清环京北三县到通州副中心的距离。

从图中可以清楚的看到，燕郊距离通州副中心10公里，大厂距离副中心15公里，香河是20公里。

仅仅10-20公里的距离，甚至要比北京自己很多区域之间通勤距离还近。所以，在今天这样的交通情况下，环京北三县的进京区位优势更加凸显。

先来说说环京北三县出名最早的“燕郊”。

燕郊，作为环京北三县中最早被发掘和认知的地方，早在十年前房价还在3000元左右的时候，主打着“首付五万，可以落户燕郊，未来有可能会划入北京”的销售口号，吸引了大批房产投资者和在京就业者，因为那时的北京中心城区房价两万左右，通州也近万元关口。然而3000元的燕郊，带给了荷包不足以支付北京人们的太多希望。

房产销售模式更是采用遍地开花的布局，不仅北京国贸随处可见燕郊房产销售点和看房大巴车，更是不远几百上千公里拉来了山西看房团和东北看房团，一批一批的燕郊房产被山西和东北的房产投资客收获囊中，那时的房地产市场不限购也不限贷，很多人一买就是几套。

那个年头，开车上路只要遇到红灯，就会有大无畏的销售员以“迅雷不及掩耳之势”神速地将一张传单塞入你的车窗缝隙。“燕郊楼市传单满天飞”也成为了燕郊楼市的一大特色。

说到这儿，让我想起来《羞羞的铁拳》电影里的大师兄，高速上发广告的神操作。这绝对就是早期燕郊发宣传单的销售身影！

不得不承认，艺术果真是源于生活！

如今的燕郊是什么样子？

早期开发的是燕郊北城，燕顺路两侧，其地势低洼，积水严重，下雨天气是居住在燕郊人们最头疼的事情。

注：雨后燕郊

注：雨后燕郊

看着就觉得很糟心吧，再放一段视频让大家看看更刺激心跳的画面。

注：雨后的燕顺路

另外，燕郊北城楼市早年借着房地产一路上涨的大行情，开发迅猛，总体规划不佳，开发密度大；造成了现在北城人口密集，路网拥堵的不佳居住状况。

真正生活在燕郊的人，面临着很多尴尬：距离上对标北京虽然最近，堵车却成为了标签，上班和回家都成为了最大的问题；适龄子女入学也成为满腹苦水的话题，小学一个班动辄七八十人，教育上苦不堪言；另外，目前的医疗配套上不论在数量和质量上都满足不了燕郊人民的需求，更多的人会选择到通州就诊。。。

目前在开发和销售的区域多是燕郊南城，虽然南城地势相对高一些，但整体落地规划不明朗，交通及商业配套不完善，另外被限购政策牢牢锁死，预期下降，市场表现冷淡。

综合看来，笔者认为燕郊目前对于更多的房产投资者而言，是处于摸不得的尴尬期。

三

接下来，我们来说说大厂。

通州被定义为北京城市副中心以后，原本没什么存在感的大厂回族自治县可谓一夜成名。因为大厂被官宣定义为“副中心的后花园”，未来将会承接副中心部分的居住属性。

大厂县有大量的牛羊养殖基地，并且供应了北京中高档宾馆70%的牛羊肉消费量。除此之外，对于一个自治县来讲并没有什么出色的产业。

但是，如今的大厂已经变了模样。

注：双向八车道的道路

北京的整体规划，是未来形成北京CBD、运河CBD、大厂CLD(中央生活区)，三中心齐发展的态势。

我们可以看到，大厂整齐排布的楼盘，新修的宽阔干净的街道，上图中的双向八车道，这样的道路北京也只有长安街了吧。

大厂作为中央生活区，有整体规划背书。

大厂分为四个板块：大厂潮白新城、大厂邵府（目前是一片待开发区域，基本都是村庄和耕地）、大厂夏垫、大厂县城。

所以整体看来，大厂的四个板块，可以重点关注的是两大板块：大厂潮白新城和大厂夏垫。

特别是大厂潮白新城板块，一河之隔紧邻北京通州，坐拥潮白河优质水景资源，生活惬意；加之距离上的便利，未来可以共享通州的公共配套和资源，使之成为了大热板块。

注：大厂潮白新城在建项目

大厂在其他方面也都有了新的进展。

大厂影视小镇，打造大厂影视小镇定位于“中国影视产业第一镇”，小镇以“影视 ”为核心发展方向，打造文化创意产业集群。

注：大厂影视小镇图片

大厂影视小镇的日渐成熟，吸引了众多优质的影视和国内知名综艺节目的加盟，也带动了整个区域的经济发展前景。

另外，大厂还有很多优质产业园区，已经有一些企业入驻，并为未来进驻的企业预留出了位置。

注：大厂产业园图片

大厂，已然不再是只有牛羊肉产业拉动经济的小小自治县，环京也已经不单单只是概念的炒作，逐步的规划落地，必然带来可期的发展前景。

四

最后，我们来聊聊香河。

香河最早出名于“肉饼”和“家具”，拉动经济的当家产业当属后者。

香河县目前已发展成为全国第三、北方最大的家具集散地，并且绝大部分家具销往北京。成为了北京居家置业的首选之地，这也是北京传统服务业转移京东的最好体现。

另外，香河还有"天下第一城"，很多重要会议和论坛在此召开；十多年来，人们通过"天下第一城"加深了对香河的了解；中国足球香河基地也在此，双双带动了当地的旅游经济发展。

香河作为通州与北三县协同发展的政策辐射区，又带来了新的发展动力。

值得重点关注的香河北部新城，被定位为香河新中心，集中打造产业园主体产业区、仓储物流产业区、产业园主体生活区、潮白河综合休闲区。

如今的香河北部新城，是这样的：

注：香河北部新城在售楼盘

香河北部新城的规划也很整齐，城市感很强，已经超越了一个县城的面貌了。

另外，香河北部新城还重点规划了北京潞河医院香河医康院区 商业综合体 文旅 教育协同的全方位配套。

这里，放一张规划图，加深理解。

从图中，可以清晰的看到学校--医疗--商业--住宅的位置。这些都是已经规划在建和待建中的标的。

北京师范大学将在香河建设北京师范大学亚太国际教育培训中心；

首都师范大学附属香河实验学校

首都医科大学附属北京潞河医院香河医康院区，计划建成非营利性二级甲等综合医院。

注：香河新建医疗配套

除此之外，在交通上香河有敏捷公交车，全程高速直达国贸，这比燕郊和大厂都便利，重点是因为京哈高速不堵车。如此一来，不论是公共交通出行还是自驾通勤北京，都提供了很大的生活便利。

五

2019年，是需要思考的一年。

股市下跌，物价上涨，人们手里的流动资金一时间不知道该何处安放最安全。

不动产依旧是安全、稳定、长远可期的资产配置方式。

“因城施策”按住了每一个上涨疯癫城市的刹车，剩下的余温，是巨大动力产生的惯性。

环京仍在发展中，发展仍可期待。有预期，就会有空间。寻找有规划背书的优质区域和板块。

环京北三县中的优质区域，价值是被低估的。

看准时机，尽早坐稳交椅。

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