日本投资买房注意什么 工薪族会优先投资不动产or购买自住房

朝日电视台曾专门推出过一档电视节目，分析中国人爆买日本房产的因素，是的，你没看错，中国这次人爆买的不是化妆品，不是电饭煲，竟然是房产。

由于日本不动产买卖制度完善、房屋质量上乘、租赁市场稳定、贷款利率较低、可获得永久产权，2020举办奥运会等等，来日本买房的中国人也不在少数，在日本买房后，再把买来的房子租出去，是众多投资者的选择。

投资东京房产的优势

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朝日电视台这档节目中采访了一位年收入500万日元的香港单身女性，这位女士一口气看了日本六套房，立即决定要以1500万日元的价格买下其中一套。

女士说，看了日本的这些房子，立刻就有要买下来的冲动，房屋设置齐全、价格便宜、租金稳定、还是永久产权，用来投资太划算了！

在日本，购置不动产大致分两种情况：第一种是为了自住而购买房子，第二种是为了出租而购买房子，也就是这位香港单身女性所说的不动产投资。

一名热爱日本威士忌的中国客户就通过暖灯在日本投资了一家高级料理店，一家大型超市，赚取租金的同时还能享有日本威士忌的内部购买渠道，一举两得啊！对威士忌感兴趣的大家可以点开下面这篇文章查阅攻略哦。

那么，日本30到40岁这一代的工薪族是如何在优先购买自住房或者投资不动产之间选择的呢？

暖灯君这就带大家看看日本收入稳定的工薪族在购房时会考虑哪些因素。

金融机构的融资标准——“授信额度”

平时我们经常会收到许多来自金融机构的信息：“要借钱吗？”可以说，现如今购物、旅行、甚至是购买汽车等昂贵产品都不再是难事。

金融机构为我们提供的贷款范围就称做是“授信额度”。

在日本，授信审查以申请人属性（包括年收入、存款、资产、工作单位、工作年数等）为标准，接受审查时工薪族比个体户更有优势。其原因是工薪族收入稳定，坏账风险低。顺便补充说一句，在融资用于不动产投资的情况下，金融机构会考虑申请人计划购入的房产资产价值和盈利能力来决定是否出借及资金额。日本收入稳定的工薪族在授信申请时具有优势。

自住房不能产生长远的金钱效益

工薪族往往希望充分利用在授信额度上的优势，但并非将信贷用于旅游或者是购物等消费，而是购入不动产以促进资产形成。不动产具有许多优点，如抵御通货膨胀能力强，可以继承等等。

不动产投资有利于个人资产的积累，个人资产形成受个人授信额度的影响，授信额度不同的使用方式会导致个人资产形成产生很大差异。

对于30岁到40岁这一代的工薪族来说，优先投资日本不动产确实会比优先购买日本的自住房更划算，优先购买自住房并不能为我们生出未来需要的钱，相反的，如果优先购买投资房，就能带来金钱效益，甚至可以解决将来缴纳“私的年金”的费用。

而如果使用授信额度购买自住房后，即便想再贷款买投资房，也会因为“授信额度不足”无法通过融资的审查。

（暖灯小科普：日本年金制度分为“公的年金”，即“公共年金”，和“私的年金”两种。“公共年金”制度要求包括自营业者和无工作者在内所有国民都加入，加入后可享受基础年金，实现“国民皆年金”；“私的年金”包括企业年金和个人年金）

授信额度的限制或将推迟投资规模的扩大

暖灯君再带大家具体看一下不动产投资和授信额度之间的关系。

如果是年收入较高的日本工薪族，那么即使在贷款购买自住房时使用了授信额度，也可能不会立即感受到对不动产投资有什么影响。但是，如果在购买自住房后又购买了投资房，并且想要扩大投资规模，这时候就很可能会碰壁。

比如说，我们计划将来购买5套投资公寓，以赚取每个月几十万日元（10000日元约合人民币600元）的月租金收入，就可能就会陷入这样的困境：最开始的1套、2套投资房我们可以很顺利的买下，但是由于授信额度会随之减少，因此原先计划购买的5套投资房是无法全部买下的。

当然，日本工薪族还可以通过还款减少剩余债务来再次增加授信额度，以购买更多的投资公寓。但是，这种扩大投资规模的方法需要相当长的时间。他们肯定不希望在几十年后退休时，嘟囔着“那个时候我应该优先考虑购买投资房，而不是先购买自住房的”，为自己当初的决定感到追悔莫及吧，因此，如果将授信额度用于投资不动产而不是消费上，那么资产形成就更容易进行。

对授信额度的不同使用会产生截然不同的人生

根据对授信额度的不同使用，生活也会发生翻天覆地的变化。

近年来，日本工薪族中不少人在做本职工作的同时也开始做起副业，或者是开办私营企业（private company），其中不动产投资也是不少人的选择之一，他们希望通过使用授信额度进行初始投资，有效地扩大人生的可能性。

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