刚需对房子的涨跌无所谓吗（刚需的机会来了）

2020年，深圳楼市最为魔幻的一年：楼市“陪跑”正成为一种现象级存在。

所谓陪跑的字面意思是，参与只有少数人可以胜出的比赛，最后落败了，这是陪跑，成功了，就是领跑。

据不完全统计，下半年以来，深圳9个网红级项目开盘，合计产生约2.8万买房人陪跑，最长冻资17天，超过186亿陪跑资金游荡。

1、6月光明的金融街一期开盘，认筹人数8998人，最终的中签率为2.6%。

2、9月日光盘金融街二期，总房源为390套，认筹人数2814人，中签率为13.8%。

3、9月光明日光盘电建洺悦府，总房源为483套，认筹人数2128人，中签率为22.69%。

到了十月份，面对市场的变化，部分人开始醒悟了：

空仓跟风不确定性的网红楼盘是有机会成本，再这么陪跑下去，2020年就没了，而房子的影子都没摸着。

眼见房价涨，眼见可选的楼盘越来越少，部分聪明人的却早已上了车。

事实上，对于当下的深圳刚需，最需要解决的问题是：还有没有上车盘可选？

其实选择一个好的刚需上车项目如同选择一位终身的伴侣，在那之前你只需要弄清楚两点：

一是可选项的锚定范围，选择合适的区域筛选掉不合适的边际成本；

二是选择品质和性格，通过对项目外在和内在的观感下定决心迅速出手。

对于第一个问题的选择，一定是龙华。对于第二问题的选择，请往下看。

01.

同一条地铁线上物业价差2万，会被填平吗？

——

区域的选择一般看两点：交通利好和规划利好。

这两者是决定物业价值潜力的基本面。

深圳经济特区建立40年来，在改革开放的伟大历史变革进程中，龙华已发生令世人瞩目的翻天巨变。

从小墟镇到都市核心区、从几千人小镇到300万人的基层治理改革示范区、从“三来一补”到“数字经济先行区”……昔日的稻香农庄蝶变成今日的现代化国际化创新型中轴新城。

如今，龙华区正以更高的担当和站位再次出发，全面提速，将龙华建设成为真正的“深圳中轴脊梁”。

目前龙华全区的规划兑现都已经到了后期，隐而不显的交通利好是规划兑现至关重要的一环。

比如，10月28日刚开通的4号线北延段。

地铁4号线北延段即龙华线三期工程，是由二期工程的终点站清湖开始，到达观澜的牛湖站。线路全长约10.7公里，其中高架线1.7公里，地下线8.8公里，过渡段0.18公里，全线设车站8座。

4号线北延段是观澜片区的首条地铁，终结了观澜没有地铁的时代。

除了地铁4号线北延线，观澜片区内未来还将有地铁18、22号线穿过，还可以观澜站与龙华有轨电车示范线换乘，实现便捷的地铁出行。

地铁助力地产价值“加速度”的时代已经到来，占据交通命脉才有赢取未来的资本。

而随着4号线北延段的开通，购房者必须要关注地铁口物业。

原因不言自明。

首先，地铁4号线本身是作为唯一一条贯穿深圳中部南北的地铁线，拥有的经济效益十分明显。

地铁4号线开通前，龙华的房价还不到2万/平。而目前一手的金茂府、玖悦台已迈过10万大关。2009年以1万/平入市的万科金域华府一期，当下最高挂牌价已超过10万/平。

同样的升值逻辑蔓延到了地铁4号线北延段。

去年年末4号线北延线还未开通时，鸿荣源·壹成中心花园挂牌价格仅为6.2万/平，现在二手挂牌均价约8.21万/平，仅半年多的时间里，房产价值提升了约32.4%。

其次，地铁的作用还在于填平价差。

目前观澜的均价在6万/平左右，而同条地铁线的上塘、红山等区域的价格普遍都在8万/平左右，甚至有的楼盘成交价已经突破了15万/平。

这一价差随着4号线北延段的开通，迟早会被拉升甚至填平。

而在未来，随着规划的一一兑现，观澜将会实现双纵双横全网交通，双地铁一高铁高效互补，外联大湾区核心城市群，内接福田、香港产业、资本、人才导入，推动观澜片区的发展，助力片区价值的持续爆发。

02.

超级配套和教育打开观澜天花板！

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如果说未来双纵双横全网交通的实现，将带来地铁周边的物业带来高度繁荣，那教育资源和商业的加持，又给区域的发展，起到了举足轻重的作用。

1、龙华区内最大的商业中心

临近深圳第二大的mall——观澜湖新城mall，建筑面积近30万平方米，由观澜湖集团斥资50亿打造而成，相当于近2个万象城 1个欢乐海岸大小。且是首次在国内引入"Retailtainment"概念，力图打造一个全新的购物、娱乐、互动、消费体验综合体。

大型商业中心带来的收益是无可比拟的。据不完全统计，全国地铁附近的商铺租金比全国商铺平均值高出75%左右，年化收益率则比全国商铺收益平均值高出5%以上。（数据来源于：新华网）

2、补齐教育短板，龙华将成为教育大区

龙华区教育科学研究附属中学（规划中）：隶属龙华区教科院附属系列。与“龙华区外国语学校系列”、“龙华区实验学校系列”、“龙华区行知学校系列”隶属于龙华区四大品牌学校系列。

项目建设用地面积为16344.83平方米，拟建办学规模为初中30班1500学位，计划总投资2.18亿元。

在教育资源缺乏的深圳，拥有名校，就等于拥有了稳定升值的保障。

以龙华红山深高北为例，包括金亨利、汇龙湾、水榭春天5/6期，在红山片区，有名校学位要比没名校学位的均价高4-5万/平。

有深高北学位的金亨利首府目前的二手房挂牌为13.8万/平，汇龙湾二手房挂牌价格为14万/平，而红山北部没有名校学位的如华业玫瑰四季和中航天逸，只能卖到8.9-9.3万/平。

在同一项目中，有深高北学位的莱蒙水榭春天5、6期挂牌价为12.7万/平，而水榭春天1、2期只能卖到8.7万/平左右。

双重利好的夹击下，今年，深圳楼市迎来了“龙华年”，不管是新盘市场还是二手市场，都战绩颇丰。

7月10日，鸿荣源·壹成中心璞誉府，1406套住宅以线上选房的方式入市，开盘不到半小时，600多套小户型就被选购一空。

9月23日开盘的网红盘合正观澜汇2期，为4号线茜坑站地铁口物业，开盘共推售1013套房源，户型建面约96-127平，均为住宅产品，带装修备案均价约5.69万/平，单价区间为5.2-6万/平。尽管2期的开盘价格比1期开盘时价格飙高了2万/平，开盘当日仍然成交火爆，备受刚需热捧，仅一天时间开发商就吸金46亿，成交量非常可观。

去年年末4号线北延线还未开通时，鸿荣源·壹成中心花园在售价格仅为6.2万/平，现在二手挂牌均价约8.21万/平，仅半年多的时间里，房产价值提升了约32.4%。

回到最初的问题，对于深圳的刚需来说，龙华还有没有上车盘可选？

好在，万科北宸之光来了。

万科进入观澜的首发产品，近4号线首发牛湖站，临清平高速，可快速通达福田区，本质上已经成为了深圳购房者们关注的下个打新对象。

而且，万科的产品更是令人惊喜。

03.

今年更好的上车盘！万科为美好的生活方式代言！

——

好的产品是什么？

或许不是品评大家分析出的美感，也不是内涵有多哲理，而是见到它的第一眼，就愿意为它付钱的产品。

显然，万科北宸之光就是这样的作品。

从进入售楼处的那一刻，你就已经想着去哪里刷卡签约了。

而这里根本不像是售楼处，万科把它称之为CO-life体验中心——这里是一个任何人都可以在此寻找到美好生活状态的乌托邦，这里是一个可以放松心灵沉浸于特殊的时间维度感受生活方式的场所。

每天午后，在万科CO-life体验中心，上演更多灵动的生活场景：

开一堂烘焙课程或咖啡讲座，让自己成为品位大师；

插花手作，绿叶搭配鲜花，带你走进一片静谧的艺术天地；

也可以和朋友们相约下午茶，就着一份美味甜点，将时光慢慢消磨。

CO-life体验中心作为城市社区生活的缩影，承载着地产售楼部从传统的单一功能的销售模式，向多元复合的未来体验中心转变，更是万科对美好生活方式的最佳诠释。

被颜值吸引，最终你会为品质买单。

万科北宸之光产品力的这几点，使它绝对称得上今年更好的上车盘：

1、精研小三房，低压高享

万科北宸之光户型的最大特点是针对品质刚需研发，满足居家所需要的全功能，以精心的考量、精妙的设计、精致的品质，打造灵动收纳体系，革新着城市美好人居新标准。

在小户型上做到两个卧室和洗手间都配置“全面屏”大飘窗，通过研发创新设计，增加了日常生活的实用性。

小三房的不仅实用紧凑，还在最大化空间的实用功能性基础上，从细节出发，力求在质感、性能、美学三方面全面提升，让业主能够以低门槛享受高品质的生活。

营造一个让人住起来舒服方便的房子，远比造一个大房子重要，万科小三房就是如此。

2、不断追求革新，万科首创四分离卫生间

要说小三房的最大亮点，那就是这次万科首创的四分离洗手间。

设计师在户型中将淋浴间、坐便区、洗漱间、家政间拆分为四个独立的空间，这样做的好处是可以满足人们早上同时洗漱的需求，互不干扰。

其中，卫生间的收纳尤其值得细细品说。

淋雨间可以摆放洗漱用具，同时宝宝和老人洗澡时，可作为一个坐着的休息空间。

坐便区预留了一个超大飘窗，置业者可以根据自己收纳需求，在飘窗上加装收纳柜。

洗漱间配备了镜柜收纳，分为上下收纳柜，可以提供充分的收纳容量。

家政间参考了尤其擅长收纳的日本居家装修习惯，单独辟出一个空间来做家务区，吸尘器、扫帚等长柄物品，浴巾、睡衣等都有独立的收纳空间，还预留了收纳柜和毛巾架空间。

这个考虑了分离空间和收纳的卫生间，还采用铝扣板天花，模数化设计、防水、易于业主检修。

一个新产品的出现，可能是源于某个想法，或者源于公司某方面的资源，但不管是什么样的原因，每一个首发出世的新产品，都代表着研发者正站在需求者的立场上，不断为需求者打造更适合他们的产品。

具有研发精神、不断推进产品迭代的企业一定不会否认这两件事：

一、真实的用户需求是在用户使用产品中不断被发现和满足的；

二、用户总会有新的需求。

说实话，万科历经36载，硕果累累，本可以高高挂起，不再吃研发新产品的苦头。

但万科并没有止步于此，仍然在不断推进产品迭代升级，优化产品线，为满足用户需求实现自身突破。

我们不仅可以确信万科对需求者的诚意，更可以确信的是，选择致力自我突破企业的产品，具有持续向好，实现财富稳定升值的更大可能性。

36载的沉淀，万科从来没有改变对自身要求严格的初衷，小三房的每一处细节，都来源于对需求者的量身定制。

在最大化空间的实用功能性基础上，从细节出发，在质感、性能、美学三方面全面提升，以低门槛享受高品质，每一处都值得细细推敲。

万科北宸之光CO-life体验中心将于11月5日盛大开放，11月5-8日到场还有壕礼免费送，快去打卡吧！

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