惠州市现代城房地产（黑暗森林降临惠州传统房地产开发商）

来源：搜狐焦点惠州站

栏目策划：古优裕

采写：郑涛

摄影：谢燕鸿

稿件参与：实习生 池一敏 陈婉君

如果说过去30年，是传统房企的光辉岁月，那么，从今往后将会迎来传统房企的黑暗森林时期。

在基本面随中央调控逻辑的变化而发生长期性方向性改变后，地产行业陆续告别黄金时代，正式进入白银时代、青铜时代。

青铜时代并非黑暗森林，而是地产暴利时代终结，微利时代开启，总想投机取巧、靠拿块地随便搞就能衣食无忧安稳度日的老思想已经没有出路，这种房企将面临黑暗森林。老老实实做产品，扎扎实实搞创新，明明白白玩多元的房地产商，才能实现高维生存，才有机会看见未来曙光。

传统房地产商抒写了惠州30年房地产辉煌篇章，为惠州城市化进程添上了浓墨重彩的一笔，它们是时代功臣。但是，“拿地-设计建造-销售-交房-再拿地”的纯模式传统行至当下愈发吃力，乃至捉襟见拙，传统模式，危机已至！

袁克俭，现任福晟集团惠州区域董事长、福晟地产副总裁。2003年进入房地产行业，拥有16年房地产行业从业经验，国家一级建造师。2005年任职光耀集团，先后担任惠州市光耀地产集团有限公司总裁、惠州荣灿置业投资有限公司总裁、惠州市德威集团有限公司董事总裁，是惠州地产行业的领军人物，知识储备渊博，对城市发展、建筑工程，以及地产营销方面，具有独到的见解与洞察力。

传统地产商如果固步自封，将被淘汰

搜狐焦点：行业主流意见普遍不看好传统地产商，应该怎么定义传统地产商？

袁克俭：应该这样说，传统地产商实质是指采用传统开发模式的地产商，这类开发商遵循“拿地-设计建造-销售-交房-再拿地”的模式，模式上趋于传统的，我们把它定义传统地产商。

搜狐焦点：很多人认为，这是一种“过时”的运作模式，它阻碍了地产行业发展，甚至影响城市升级，应该被淘汰，你怎么看？

袁克俭：我觉得任何一种开发模式，存在即合理。传统的房地产开发模式不一定就是“过时”的运作模式，也不见得就一定会阻碍地产行业发展，但一定会越走越艰难。比如说，通过招拍挂或者其它传统模式拿地建设，拿地成本较高，渠道单一，这种模式的开发规模很难做大，利润很难上来，利润上不来的时候，品牌也会受影响，限制的更多是自身发展，因为城市不止这种开发模式，发展形式是多样化的。如果地产商还抱着固定的传统开发模式不变，竞争优势将越来越弱，可能面临淘汰。

搜狐焦点：传统地产商撑起来了房地产过去30多年的辉煌历史，为什么到了今天就不行了？

袁克俭：时代在变，地产已经步入存量的时代，也就是人们常说的从地产“黄金时代”步入“白银时代”甚至是“青铜时代”，可能还会更惨，这个时候如果开发商开发模式还不变，就跟不上时代的发展，肯定会被时代淘汰。惠州90年代和新世纪初，有一些发展不错的本土开发商，现在已经听不到他们的声音了。

另外，小开发商或者传统开发商很难有规模效应，这是一个很现实的原因。金融机构对百强企业，或者是排名靠前的品牌房企，在金融政策上会比较支持。像中信银行，你要进入它的白名单，必须是全国房企前30强。所以，规模达不到，很难获得资金支持，没有资金的支持、没有金融机构的大力支持，快速扩张、发展都会受到局限，这是惠州传统房地产开发商做不起来的根本原因，还是太单一、太传统。

打造核心竞争力，培养铁杆粉丝是突破口

搜狐焦点：绝大多数中小房企，仍然遵循过去十几年前的传统开发模式，土地招拍挂市场、融资渠道、品牌、营销等各条战线的竞争力都越来越处于劣势，他们是否全部都会被淘汰出局？如果有幸存者，他会因为什么活下来？

袁克俭：传统房地产开发商，如果有独到的核心竞争力，比如产品能力特别强，或者特别讲诚信、口碑特别好，会让一部分传统模式的开发商具有一定的铁杆粉丝，在细分市场可能会活下来。可能会偏安一隅，会有活下去的一定空间。前提是，它一定要顺应时代，一定要有核心竞争力。如果不去改变，可能完全无路可走或被淘汰出局。

搜狐焦点：目前大部分开发商仍遵循“拿地、设计、卖房、再拿地”的模式，哪怕是一些大房企也是如此，他们之所以还活着，是否依赖于某种垄断性资源或特殊资源？

袁克俭：例如在惠州，惠州有些房企，早年拿了不少地块，而且地价很便宜。过去十年，惠州房价基本以每年平均百分之十的速度增长，当年地价五六百块一平米，现在房价卖1万多，利润空间肯定远远高于行业的平均值，它可以慢慢开发，不需要追求快周转。其实，当时所拿的土地，就是一个垄断性的资源，高利润可以维持企业的运转，而且可能负债率也不高，不需要向银行贷款。这还是偏安一隅的思想，不追求规模，也不扩张，这样房企短期也可以活得很滋润。

搜狐焦点：传统房地产商可以往哪些方向作升级和突破？

袁克俭：我觉得还是要产品创新。通过产品创新去突破，可以因此领先同行，打造核心竞争力；其次，吸引一些高端人才，尤其是资源型人才，对企业的可持续发展，具有决定性的促进作用，例如拿地、拓展项目，资源型人才能在这个环节发挥举足轻重的作用；另外，适当的复合地产，地产加医疗、地产加教育、科技等。以上三个方面，传统房地产商有机会作出升级和突破。

房企未来都要朝多元化、复合地产的方向走

搜狐焦点：万科、碧桂园、恒大的合伙人制、项目跟投制，以及业务上的多元化发展，做旅游地产、特色小镇、村落活化、涉足科技领域等，是否代表着传统房企的未来主要转型方向？

袁克俭：应该说所有的房地产开发模式都要朝这个方向走，适度的多元化、适度的复合地产。90年代，万科地产当年为了专注于自己的主营产业，分别将怡宝饮用水和万家超市卖给了国有企业华润集团，只做地产，而且只做住宅，当时他就是很专一的房地产开发，但是经过将近30年后发现，时代真的在变化。没办法，又开始要考虑从专注到适度的多元化。但前提是，附加的多元化产业一定是围绕房地产开发的，不管是文旅项目，还是科技小镇，必须以地产作为核心。

比如某全国前三的房企，今年在广州南沙、郑州、沈阳布局的汽车新能项目，最不到4个月时间，通过新能源汽车项目签下了4000多亩土地。简单地说，多元化一定是要为主业服务的。又如，碧桂园的科技小镇，其实这就是新型产城融合的模式，这种涉及高端技术的产业具有不可替代性。潼湖科技小镇出让的土地，几乎全是带条件挂牌的，只有它们有实力拿，这就是它的优势。

搜狐焦点：当纯住宅开发利润越来越薄，门槛越来越高，而发展多元化，比如做文旅项目、商业项目，专业性垂直性太强，收益周期也会比较漫长。那么，如何把控转型当中存在的风险？

袁克俭：转型肯定会有风险，如何规避风险或者转移风险，恰恰就是企业运营需要探讨的一个课题。文旅地产未必就很难盈利，举个例子，惠州博罗某旅游地产项目，其实项目的核心景点就是异域风情的商业街，但是吸引了大量的游客，特别是到了节假日，几乎爆满，旅游景点年收入达三千万以上。市场还是很大的，最主要是差异化和唯一性，不管是文旅项目还是其它项目，只要抓住了客户的痛点，就有机会。

如何去规避风险甚至是转移风险？我们福晟集团在扬州也有个类似文旅的项目，历史文化景区我们和国内一流的文化公司合作，教育板块我们和一流的专业教育集团合作，酒店板块我们和专业的酒店运营商合作，术业有专攻，只做专业的，相当于风险转移了。这是规避风险最简单的方式。

本地房企需要更大的气魄，尝试利益共享

搜狐焦点：对于传统的房企来说，除了在业务模式上去破局，从内部改革是否可行，例如万科、碧桂园在内部制度、架构上做优化和调整，实行合伙人制度，跟投制度，允许员工入股，由此激励人效和分担项目风险。

袁克俭：其实做项目，就是两个大要素，人和环境。不管是合伙人制度、跟投制度，还是员工入股，其实就是解决人的要素。很简单的道理，有人就能创造财富，有钱就可能拿地，有地就需要人经营，这是一种闭环。所以把人先锁住了，特别是高端人才，大家共摊风险，共享盈利。

有些集团化的公司，下面的区域公司如果要拿下这个项目，区域公司的负责人、高管都要跟投。拿出一部分股权与团队共担共享，通过利益捆绑，把人才的问题解决了，这是一个很好的模式。不仅万科碧桂园这样做，很多小房企都在做跟投，把人的要素解决了，剩下就是“物”的要素，相对容易得多。

搜狐焦点：目前惠州的本土房企，实行跟投或合伙人制的好像还没出现？

袁克俭：本土真正能做这种分享机制的房企目前还没看到，老板需要足够的心胸和气魄。一方面，传统开发商、本土开发商，眼界没那么远大，先进的开发理念和运营理念未必具备，但是我觉得这只是阶段性的。只要这个城市相对开放，或者相对有价值，资本很快就进来了，资本是资金来源的主力。比如惠州，当全国百强企业都在惠州拿地，肯定会冲击传统开发商和传统的开发模式，迫使它们做出改变。

房企永远不会放弃规模，所谓的放弃规模，一定是无奈之举

搜狐焦点：万科很早宣布就放弃了一味死磕一哥的做法，而是将企业回归利润导向，规模不是第一目标。包括碧桂园扩张速度也慢了下来，对规模的欲望没有之前那么强烈。那么，放弃规模、利润为导向、精品路线，会是今后大多数房企的主要模式共识？

袁克俭：我的理解恰恰相反，房企永远不会放弃规模和利润，所谓的放弃规模，一定是无奈之举。今后大多数房企的主要模式共识是应该是以规模、利润为导向，走精品路线发展，没有规模，几乎不可能称王；没有规模，利润也很难出众。

就像大家关注的百强房企排行，为什么会这么在乎？因为你进了这个名单，银行会认为企业的规模和实力都到了一个档次，或者承建城市项目时，以百强企业的身份去洽谈，话语权牢牢掌握在自己手上，谈判的主动权是不一样的。所以，规模和利润，没有哪一家百强房企是主动放弃的，只会是阶段性、策略性的调整。但中小房企未必一定要追求规模，因为企业背景、发展战略和经营策略不一样。只要上了规模的、进了百强企业的，肯定是要追求规模。

搜狐焦点：越发达的城市，传统房地产商越少，可以在一定程度上印证传统的运营模式缺乏核心竞争力。但相比之下，三四线城市市场很大，竞争力会小很多，是否意味着传统房地产仍然有较大的生存空间？

袁克俭：就像刚刚提到的，产品创新，还有核心竞争力要明确，然后注重企业口碑的塑造，在三四线城市还是可以生存下去的。一些中小房企和传统开发商有它们的生存之道，但未来，这样的企业会越来越少，这是大趋势。

搜狐焦点：一二线城市受限于土地资源的短缺，城市更新很常见，这种非传统的拿地方式，会更多地考虑周边的建筑风格，城市总体规划去设计产品，迫使房企去思考、改变，城市的发展压力是否会倒逼房企升级？

袁克俭：会，肯定会。因为一二线城市土地资源越来越少，就要考虑城市更新，城市更新这一块需要以城市运营的眼光去考虑城市的需求，最大限度的保存历史和传统，同时也会去考虑这个城市的未来。这些方面它们会更多地去琢磨，进而推动城市的发展，也会对开发商提出更高要求，从而倒逼开发商升级。

惠州很独特，国际范会越来越凸显

搜狐焦点：怎么评估惠州未来地产格局的变化？

袁克俭：惠州这个城市很独特，跟其它二三线城市不一样，地理位置紧邻广州深圳两个一线城市，这是一个优势；其次，它是价值洼地，至少在房价，商品房价格这一块确实是价值洼地，所以空间非常大。更主要的是，这几年百强房企进惠州的数量特别多，它们的到来肯定会带来一些新的理念和新的思路，影响到惠州的城市建设，我相信惠州未来十年整个房地产开发，一定会更理性、更科学，城市的国际范会越来越凸显。

搜狐焦点：未来垄断市场的会是哪一类房企？

袁克俭：百强房企、央企，或者是大的上市公司，因为它们的资源获取能力特别强。比如说，仲恺这次拿了十几个项目出来，做城市更新前期合作意向招标，选择的都是央企、品牌开发商，因为它们有非常强的资源整合能力、有资金、开发实力，无论从哪个方面，对城市的贡献会更大。如果找中小开发商，资金实力跟不上，勉勉强强凭借当地的资源拿了一个项目，那这个项目肯定会做的很辛苦。

没有土地储备，传统房企很难活下去

搜狐焦点：在这样的发展格局下，你认为留给惠州传统开发商的时间还有多久？

袁克俭：看资源获取能力，没法一概而论，如果现在手上有土地储备，能够破局，能够调整和学习，有可能能够突围。如果手上土地储备量小的，甚至是没有土地储备的，企业可能马上面临淘汰。现在拿地越来越难了，如果纯粹的招拍挂，机会更是少之又少，惠南科技园的土地都溢价96%，随着土地资源越来越稀缺，拿地门槛更高，资金实力不强的本土开发商很难通过招拍挂去获取土地，并购估计会更难。

搜狐焦点：你对惠州的传统地产商和惠州政府层面有什么建议？

袁克俭：传统地产商要学习跟破局，找准自身的核心竞争力，思想一定要升华，只有这样未来的路才会走的更远；政府层面，还是要更包容，做好服务，以更开放的心态来接纳、对待开发商，一个城市发展程度，城市面貌如何，很大程度取决于建筑所呈现的形象，开发商在城市发展中作用举足轻重，用包容开放的心态来迎接品牌开发商和有情怀的开发商，让它们愿意把资金，把技术和先进的运营理念引入惠州，我觉得这是政府要去思考的。

搜狐焦点：你预计十年后，惠州会在整个大湾区城市群里达到怎样的高度？

袁克俭：进入第二梯队肯定是没问题。惠州早年的规划没有跟上时代的发展，尤其是道路和基础设施的建设，严重脱节，不像一个城市，更想是城乡结合部。所以，未来十年，惠州如果能发展得更像一个现代化城市，我觉得这就已经很棒了。希望大家在这里生活的幸福指数越来越高，日子过得越来越美好。

,