建筑新规范3米层高（层高不得低于三米）

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上周才和大家聊过西安楼市当下最为主流的产品，近期《住宅项目规范》便有了升级，目前正在征求意见，而后便会修正推广。

往小了说，今后买到的房子，都要按照这个新规来建设，往大了说，每一次住宅建设规范调整，都是房地产行业的一大升级。

目前仍在沿用的住宅建设规范还是2019版的，三年的时间过去了，又有哪些更新？

壹丨五点升级 一点落空

一、住宅最低层高，从2.8米调高到3米。

2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）提出：新建住宅的层高不应低于3米，而2019版表述则是2.8米。

足足二十公分的提高，舒适度自然升级。西安这点做得还算好，2017年以后的新报建项目，层高多在2.9米以上，改善性质的洋房、大平层甚至做到了3.15米、3.20米。

但还是有很多中小城市，有2.7米、2.8米的高层产品，此次约定是全国层面的统筹，今后住宅的层高不低于3米，算是很大的产品革新。

可以把意见征求稿理解为条款公示，公示后便会很快发布，2019版便是如此。

此外，2022版还提到了卧室、起居室的室内净高不应低于2.5米，这个倒是较以往没有变化。需要区分的是层高和室内净高的关系，层高是指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离；用层高减去楼板厚度得到的就是室内净高。

跟报建口的朋友聊了聊，层高增加0.1米，会增加15-25元/㎡的成本，开发成本无疑会被新规推高。再换个角度，以前能盖33层的土地，现在只能盖28层了，那失去5层的利润，房企肯定要加到房价里找回来的。

二、二层以上就要加装电梯。

2022版提出：二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯。而2019版的要求则是：四层及四层以上住宅应设有电梯，2022版则直接降至二层，只要是两层住宅就要装电梯。

这算是旧改推行中探索出来的经验，在这轮旧改中，主要手段便是给以往6-8层的老步梯房加装电梯，这次索性把要求降低，按2022版标准，但凡是住宅，都要加装电梯，就连不多见的独栋别墅也要配置。

此外，这次对12层以上的住宅要求也有所升级。12层及以上的住宅，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33米的住宅，每单元应至少设置2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。

现在很多普通高层住宅，配置一部客梯、一部货梯，突发意外时，只能干着急。

这次对电梯配置的升级，首先明确规范了数量，其次也对担架电梯、消防电梯有了规定，对老年居民很友好，也算是提高了安全性、便民性。

三、楼板厚度不能小于10厘米。

这点较旧版也有调整，楼板变厚更多利于阻隔噪音，谁也不想楼上东西砸落地面、高跟鞋走动、小孩跑动的声音声声入耳，这也是很多改善家庭非常在意的点。

以前很多楼板厚度也就7、8厘米，甚至更薄，邻里间私密性较差。

四、卫生间不能设置在卧室、餐厅上层。

2022版要求：卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。卫生间地面应采用防滑铺装，地面静摩擦系数（COF）不应小于0.6。布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。

首先是保证了防滑安全，其次是减少了心理上的不适。

五、室内防水设计年限提高到25年

此前的防水要求是20年，2022版要求是25年，房子设计建设初，就要更耐住，也确实符合“房住不炒”的属性。

但建筑结构，也就是主体工程仍要求50年年限，这个没有调整，可能住建部也默认，很难有房子住满70年的使用权吧。

六、取消公摊落空

这次一万多字的内容里，并没有提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的内容。

也算是给年年呼声较高的取消公摊做出了回应，公摊取缔不了，仍按建筑面积来交易、收费，至少未来两三年内，是不会调整的。

贰丨行业在进步 成本被误伤

每年的产品篇，我们都会对西安市场中出现的新产品、新趋势进行复盘与展望。西安放在全国，都是很典型的城市，伴随着2017年开始快速上涨的房价，产品的确在发生着显著的变化。

比如，连年90-120㎡户型占据着成交主力，到了2020年之后，120㎡以上户型成交占比越来越高，2021年，西安一共卖了近十万套房子，其中选择选择120㎡以上的家庭，高达67%！

比如，三室户型面积竟大过四室，甚至豪宅市场出现了300平、500平的一室/二室；三面宽、甚至四面宽南向户型，大横厅、端厅开始涌现。

这都是行业的变化，对于产品在不断革新的城市，影响微乎甚微，由建筑规范带来的成本升级已经在房价涨幅中体现了，此番2022版住宅新规，更多是提高了全国的平均标准。

一些产品力较差的中小城市，在文件正式落地后，免不了要调整，但这对于本身市场就不好的三四线城市反而不利，你想啊，住房规范的提高，意味成本的增大，成本的提高意味房价的上涨，而这和优秀人才流入大城市是背离的。

建筑规范的一次次升级无疑是对于整个行业以及人居品质的改善，也意味房子会越来越好，但前提一定是成本的提高。

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