万科地产开发管理费率（房地产项目开发报建流程及细则）

一

开发中心职能概述

一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。

二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类：

（一）规划建设工程类

（二）用地类

（三）配套类

二

规划建设类

01

规划建设项目的主要内容概述

一、第一主要工作阶段：办理《商住小区总平面规划设计方案》（以下简称总规）及《商住小区修建性详细规划设计方案》（以下简称详规）

建设单位领取到规划部门核发的《建设用地规划许可证》后，分别向国土部门审领《建设用地通知书》，向规划部门申请设计要点，向市建委审领本年度预备立项批文，在取得上述批文后向市城市规划局申报《商住小区总平面规划设计方案》

在取得总规批复后，建设单位对小区的总体规划图进行深化设计（包括小区的住宅总体规划、管线布置、道路绿化系统、地形竖向以及各项经济指标说明），向规划部门申报详规。

建设用地大于2万平方米的需向规划部门申办《商住小区综合管线规划》，为下一步小

区申报水电手续作为文件依据。

二、第二主要工作阶段：办理《送审建筑设计方案的复函》（以下简称单体）

建设单位领取到详规及附图后，建设单位向相关单位及部门办理或审领单体方案，四至图、有效用地批文、《建设用地规划许可证》及附图后向规划部门申报单体

三、第三主要工作阶段：办理《建设工程规划许可证》（以下简称规划证）

建设单位领取到单体后，办取消防、人防、环保、卫生的专业意见，并完成建设项目施工放线、完成《扩大初步设计批复》、完成建设工程程档案移交合同签订、完成市政设施配套费缴交后向规划部门申领规划证。

四、第四主要工作阶段：办理《建设工程施工许可证》（以下简称施工证）

建设单位领取到规划部门核发的《建设用地规划许可证》后，向市建委分别办理设计邀请招标核准、设计邀请招标中标通知书、设计合同备案、施工图审查及批准书等手续，并在取得规划证后，向市建委分别办理劳保金缴交证明、质量安全检查登记、正式立项文件、施工、监理邀请招标中标通知书、淤泥渣土排放证手续，在取得上述工作后向市建委申领施工证。

五、第五主要工作阶段：办理《商品房预售许可证》（以下简称预售证）

在建设项目取得施工证及工程进度将达到楼层总高度三分之二的前四十天向国土房管部门申办商品房面积预测，并在工程进度达到楼层总高度三分之二后向国土房管部门申领预售证。

六、第六主要工作阶段：办理《建设工程规划验收合格证》（以下简称合格证）

建设项目全面竣工（含外墙装修），建设工程用地范围周边绿化环境、道路设施建设完毕，相关临建的围墙及其它构筑物全部拆除后，向市规划部门首先申办规划验线，并取得验线册方可申办合格证。

七、第七主要工作阶段：办理建设工程竣工验收备案表（以下简称竣工备案）

建设项目完成规划、消防、环保、人防验收工作并取得《建设工程竣工验收档案认可书》（建委办理）后，向建设部门申办竣工备案表。

02

规划报建工作程序及流程

一、负责办理公司开发资质年审工作；

(一)办理验资报告事宜：

1、准备公司资质证书、营业执照复印件（加盖公司公章）和财务部门出具的年度财务资产负债表；

2、确定建委承认的具有资质的会计师事务所；

3、与会计师事务所签定业务约定书；

4、提供给会计师事务所第（1）项资料后三个工作日内交纳验资费用后取得验资报告；

(二)准备资料：验资报告、所有项目手册、所有地块的《建设用地规划许可证》、所有地块

的《建设用地批准书》或《建设用地通知书》或《国有土地使用权证》、资质证书、营业执照、资质年审申请表、统计证、年度所取得的《建设工程规划验收合格证》；

(三)填写资质年审申请表：按照建委开发处的要求准备本公司具有职称或执业资格的在职人

员的证书原件及复印件；

(四)每年五月二十日前将上述资料报送市建委开发处，

(五)建委开发处经办人审案出具基本意见

(六)建委开发处组织集体会审出具审核意见

(七)主管处长批复

(八)建委主管主任批准

(九)取回年审结果；

二、负责办理《建设用地规划许可证》的更名手续；

(一)周一至周四上午将资料报入市规划局综合处；

(二)由综合处转入用地处；

(三)规划局用地处经办人审案出具基本意见

(四)规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复

(五)规划局主管领导批准

(六)办理完毕；

(七)所需资料：单位申请函、申请表、原《建设用地规划许可证》及附图、由于企业自身的

更名、撤消、兼并、拍卖等不涉及改变用地性质改名的须提交有关主管部门的批复或其他有效证明文件、我局历次批复的有关用地的批准文件、我局批复的历次有关规划的批文及附图、已经取得的国土部门《建设用地通知书》或《建设用地批准书》。

附件：流程图

03

规划建设项目的工作要点及注意事项

一、申请设计要点阶段

（一）考虑因素：

1、追求容积率所对应的当时的各种环境

2、办理所配套的公建设施是否出于标准的下限、可配可不配的公建配套设施一定不配

3、提高容积率的原则其理由要充分、高层沟通到位、小问题在基层解决。

4、正确理解容积率、建筑密度、限高、绿地率之间的辨证关系。

（二）文件（证照）处理

1、原件存档

2、复印件送交设计部门、开发衔接流转、考核部门、本部门资料库。

二、总规或详规阶段

（一）办案过程

1、考虑因素：容积率、建筑密度、绿化率、楼体之间及道路退缩间距

2、注意事项：

（1）总规图纸上不必要的说明不能要

（2）总规的文字说明和图纸上的数字是否一致要依具体情况而定

（3）在此间若想再提高容积率，要研究图面数字，每栋楼的建筑面积，当地规划部门的办事程序及经办人的性格特点

（二）文件（证照）处理

1、原件存档

2、复印件送交设计部门、开发衔接流转、考核部门、本部门资料库。

04

绩效考核标准

一、根据公司《房地产开发建设管理考核制度》及《房地产开发建设流程》（恒地司管字【2006】第014号文）要求规划建设项目相关证照办理时间如下：

(一)建设项目竣工后20天内取得《规划验收合格证》。

(二)建设项目竣工后75天内取得《竣工验收备案表》。

(三)建设项目竣工后80天内取得该期楼宇的《房地产权属证明书》及全部分户图。

二、政府部门办理时限

(一)合格证办理时限十八个工作日（审图三个工作日）

(二)竣工备案办理时限十五个工作日

(三)权属证明书办理时限三十个工作日。

三

用地类

01

阶段性程序简述

以协议出让方式取得国有土地使用权

一、建设项目用地预审阶段

1、办理建设项目选址意见书

2、办理土地勘测定界

3、办理建设项目用地预审报告书

4、办理建设用地规划许可证及设计要点

二、建设项目用地报批审查阶段

（一）不涉及征用集体用地的

1、办理权属套图

2、申报建设用地批准书

（二）涉及征用集体用地的

1、办理征用土地通知书

2、办理征用土地公告

3、签订征用土地补偿协议

4、办理征用土地补偿计算表

5、办理征地补偿结案及核减耕地通知书

6、办理权属套图

7、申报建设用地批准书

三、建设项目用地办理有偿使用手续阶段

（一）不涉及征用集体用地的

1、办理国有土地使用权出让金评估

2、签订国有土地出让合同，缴清土地出让金

3、办理建设用地批准书

4、办理房屋拆迁许可证

5、办理拆迁公告

6，签订拆迁补偿协议

7、办理拆迁结案

8、办理国有土地使用证

（二）涉及征用集体用地的

1、办理国有土地使用权出让金评估

2、签订《国有土地出让合同》，缴清土地出让金

3、办理建设用地批准书

4、办理国有土地使用证

以招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权

1、办理国有土地使用权出让金评估

2、签订《国有土地出让合同》，缴清土地出让金

3、办理建设用地规划许可证

4、办理建设用地批准书

5、办理国有土地使用证

四

配套篇

01

阶段性程序简述

一、规划阶段(前提条件：取得修建性详细规划)

（一）关于小区命名

1、小区地名命名申报

2、小区道路命名申报

（二）关于施工设施

1、小区临时施工用水工程的报批

2、小区临时施工用电工程的报批

3、小区开设临时施工出入口的报批

4、小区施工临时排水证的报批

（三）关于市政设施

1、城市道路设计审批

2、城市排水设施设计条件咨询

3、城市排水设施设计审批

4、居住区绿地修建性详细规划审核

5、环境卫生设施设计方案

二、建设阶段（前提条件：取得建设工程规划许可证）

（一）关于通邮

1、各期门牌申报

2、各期通邮申报

（二）关于管线设施

1、小区永久供水工程的报批

2、小区各期永久用电工程的报批

3、小区永久供气工程的报批

4、小区各期通信工程的报批

（三）关于市政设施

1、管线、市政绿化、路灯、公交车站等市政设施迁移的报批

2、城市公共排水设施接驳核准

3、小区永久出入口的报批（含城市道路挖掘的报批）

4、交通设施的报批

三、完工阶段

（一）关于市政设施

1、城市排水许可证的报批

2、园林绿化工程备案

（二）关于公建配套

1、服务性公建配套无偿移交

2、经营性公建配套有偿移交

02

工作重点事项

一、小区临时施工用水工程的报批

（一）重要性：本项工作是施工现场“三通一平”的条件之一，是保障工程顺利开工的前提条件。根据科技发展中心提供的方案进行协调，可以降低开发成本。

（二）注意事项：

1、与《建设用地规划许可证》紧密衔接，取得《建设用地规划许可证》、总平面图及临时施工用水方案后实施，争取早日完成，保障工程实施。

2、临时施工用水水表应尽可能与永久用水水表相一致，包括位置、口径等。避免重复施工增加开发成本。

（三）成果移交：取得《供水协议》后，原件存集团档案中心，开发中心档案室存复印件，同时提交复印件给招标中心进行施工招标。

二、小区临时施工用电工程的报批

（一）重要性：本项工作是施工现场“三通一平”的条件之一，是保障工程顺利开工的前提条件。根据科技发展中心提供的方案进行协调，可以降低开发成本。

（二）注意事项：

1、与《建设用地规划许可证》紧密衔接，取得《建设用地规划许可证》、总平面图及临时施工用电方案后实施，争取早日完成，保障工程实施。

2、根据临时施工用电方案，协调变压器的容量和安装位置的实施方案，减少资金的投入，降低开发成本。

（三）成果移交：取得《供用电方案协议》后，原件存集团档案中心，开发中心档案室存复印件，同时提交复印件给招标中心进行施工招标。

03

相关业务办理程序

一、小区地名申报（30个工作日）

（一）介入条件：

1、《建设用地批准书》及附图；

2、取得策划部小区地名申报方案。

（二）准备资料：

1、《建设用地规划许可证》及附图（复印件）。

2、《建设用地批准书》及附图（复印件）；

3、总体规划批复及附图（复印件）；

4、广州市住宅小区楼群成片命名申报表（见附表）；

5、法人代表证明书、授权委托书。

（三）工作程序：

1、完成在区、市地名办方案咨询和调整工作。

2、报入区地名办小区地名方案。

3、与区、市地名办经办人看现场。

4、取得区地名办方案批复。

5、取得市地名办会议通过，经办人和主任同意。

6、取得主管局领导的审批意见

7、取得主管市领导的审批意见。

8、取得市地名办小区地名公告费缴费通知并交费（收费标准：公告费：2700元/条）

9、取得小区地名批复文件。

10、完成小区地名的公告。

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