人到中年该怎么守住自己的财富（人到中年变成了中产）

文/沐丞

前不久看了一本书，名字叫《中产阶级如何保护自己的财富》，作者是“yevon_ou”，感兴趣的读者可以去搜索一下这个作者，也算是个传奇的人物。

书里面只是对作者有如下简单的介绍：

“欧成效，人称“欧神”，笔名yevon_ou。欧神是房产投资界广受推崇的先行者和启蒙者，他通过投资房产积累了丰厚财富，是楼市投资的成功范例。同时，欧神也是新古典经济学的资深研究者。他凭借精细入微的独到观察，淳朴精炼的古典经济学视角，刻画出了中国的财富与楼市逻辑，使无数读者脑洞大开，重塑三观，跻身富人行列。”

整本书应该是作者公众号和论坛上文章的集合，所以内容上并不是很成体系化，一个明确的思想就是——中产阶级保卫财富的核心就是构建以房贷为中心的资产组合包。

需要说明的是，作者人在上海，所以他对上海的楼市研究得非常透彻，而且他也赶上了房价持续上涨的那段时间，因此书本里提到的各种分析和经验主要是针对一线城市以及2017年以前楼市。2017年之后因为国家各种更加严格的管控房价措施的出台，在“房住不炒”的大背景下，作者的一些理论和经验不一定完全适用于2017年之后的一线楼市。

但是无论如何，作者的一些观点还是十分发人深省。

一、中产阶级保护财富的方式是定投房产。我们可能知道定投基金、定投股票，也就是每隔一定的周期来投资基金和股票，这样可以在基金或股票处于高位时买入少的份额，在基金或股票处于低位时买入多的份额，这样可以简化投资复杂度，也可以降低投资风险。

定投房产是一个让人震惊的概念，与之搭配的是“房产投资的2N定理”，简单来说就是你需要每年投资2套房产，直到8年后你拥有了16套房产（这8年之间也包括将早期购得的房产卖掉再购入新的房产），如果这16套房产总面积大概在800平方，那么就可以认为你是“业余选手”通关了。

为什么是16套房产？作者是按照4000万这个基本财务自由的资产线来测算的，按照均价5万一平米，4000万就是需要800平方米，800平方米是由16套50平方米的房产构成。作者建议新手尽量买50平方米的“老破小”，这样比较容易找到笋盘，经过装修改造后也容易出租和出售。

以16套的通关标准，“修真”之路有三个阶段，第一阶段是1套、第二阶段是6套、第三阶段是16套。当你拥有了1套房产之后，你就变成了有房阶级，你就会从“空军”变成“多军”，你的潜意识里就会相信房价会上涨，会对后面的房产投资更加有信心；因为房产限购的关系，1个家庭通常只能购买2套房产，如果你能达到6套，说明你已经动用了自己最亲密的关系，比如父母、岳父母这样的家庭，并且对房产抵押借贷都已经驾轻就熟，完成这一点，你就已经达到第二阶段；想要进入第三阶段的16套，你就需要通过开公司、养房票等各种手段才能完成。

所以，房产投资也是个长期的过程，想要收获果实，必须坚持长期“非人”的生活。

二、负债应该跟资产同比增长。在很多人的观点里大概都是要尽快还掉贷款，无债一身轻，只有身上的负债越少，才意味着资产也在增长，但是这在作者看来是个不正确的想法。假如你是个穷人，你只有工资，每个月有少量的结余，你努力工作工资每年上涨，你省吃俭用存了点钱，这个看上去你的资产是在不断累加的；但是当你达到中产阶级的水平，你有了不错的工资，还有几百万的储蓄，好像每年这些储蓄是能获得一笔可观的利息，但是银行利率极低，本金加利息到第二年之后的购买力实际上是缩水的，换言之，你的财富再越变越少。

“从底层爬到中产容易，中产爬到富人极难。我们纵观历史，各位的父母，可能是非常勤劳、非常节俭的人。他们一辈子省吃俭用，连给自己添一件新衣服都不肯。可是几十年辛劳下来呢？仔细看看，他们也没多少钱嘛。论积蓄，或许也就几十万元，老破房子一套。一生积蓄，一生辛劳，还没有子女两三年赚得多。值得吗？如果你不想像你的父母一样，辛劳一辈子，两手空空，你就不能走他们的老路，得跳出这个大坑。”

那么要怎么办？

作者给出的方法就是让自己的债务也同步增长，换言之就是你的资产组合中要有债务这个杠杆，并且你要维持这个杠杆。比如你买200万的房产，只需要付三成首付也就是60万即可，剩下的140万30年贷款都是属于债务杠杆。很多人以为这140万会还30年，实际上很多人5、6年就已经把这个债务还清了。这就出现一个情况，那就是你的债务是逐年减少的，你本来有70%比例的债务杠杆撬动了200万的资产，但是几年后这个债务比例急剧下降，而你的资产并没有同比增长。

所以，你应该想办法使自己的债务跟资产维持在一个水平。比如你5、6年的时间就还清了140万的债务，假如把这140万还债的钱再去购入资产，然后继续背负70%的债务杠杆呢？这样你就会撬动更高的资产价值。

屌丝跨入中产阶级需要靠勤奋，只有勤奋的工作才可能实现阶级跨越，中产阶级要成为富人，光靠勤奋可能已经不足够，最关键的是“模式”。这个模式就是构建以房贷为中心的资产组合包。

三、要学会将钱变成筹码。你手中的钱如何取得最快的升值？有人会选择存入银行，购买理财产品，或者投资基金、股票、黄金，但是如果你选择低风险的投资方式，每年的收益率跑不赢通货膨胀，如果你选择高风险的投资方式，就会有大概率损失本金的风险。

作者给出的方案是：把现金变成几倍的价值但是流动性不好的资产，再把资产变成几倍的现金，如此往复。

流动性最好的资产就是现金，而什么是流动性不好的资产？实物资产流动性就不好资产，比如房产。你把钱买了一个房子，然后要将这个房子出售就会要花费很多时间和精力，因为房产交易比银行转账要复杂得多。但是，这又是一个将钱增值最快的方式，看似时间长，只要你手头上的房产多，楼市处于上升期，综合下来增值速度远高于其它流动性好的投资方式。

你用现金购买房产并不需要全款，如前面所说，你可以用少量的资金撬动更高价值的资产，然后这个房产在未来几年不断升值，虽然流动性变差，但是如果你手头上有十几套房产，你有好几年的时间去“处置”他们，你也不用全部一次性处置，可以分批来操作，这样看流动性也没有很差。当然，整个过程需要一定原始积累。

所以，这个过程可以看成两个阶段：一、把钱变成几倍价值但是流动性不好的资产；二、把流动性不好的资产变成好几倍的钱。这样，钱就变成了你运作的筹码。

我们可以看到这个模式，它跟炒股投机一下期待短时间猛赚一笔完全不同，你需要花费好几年的时间来获得几倍的收益。

总结一下，你要努力工作获得购买第一套房产的资金，接着要想办法获得更多资金，除了收入的部分，还要通过抵押、贷款、借钱等方式然后购入更多的房产，并且使自己的资产和债务同比增长，然后如此往复。