铜山凤凰山楼盘（楼盘测评实探凤凰山汤泉板块）

天猫好房楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境。在你做出买房决定之前，请花5分钟时间阅读，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖南京全部新房，欢迎订阅。

楼盘名称：龙湖山与城

开发商：龙湖集团

产品价格：总价350万起

产品户型：建面约161、169、177、247、272㎡，共5个户型

楼栋数：30栋

容积率：1.3

绿化率：35%

楼盘地址：江苏省南京市浦口区银泉西路

一、楼盘亮点

限墅令升级 叠墅类产品少见

根据南京市规划资源局，自2021年5月17日起，南京市将不再审批“别墅类”房源规划，并明确规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容积率应大于1.0，建筑高度不得低于12米，类似于龙湖山与城的叠墅产品，在新房市场上是比较少有的。

山水资源丰富 人文底蕴丰厚

龙湖山与城位于老山凤凰山，植被覆盖率高，空气宜人，社区内即可观山景，并与九龙湖呼应，依山傍水；同属汤泉板块内，有多条度假项目运行，周边古惠济寺、白鹭公园、千亩稻田、望江台等景点汇聚，方便游玩。

高端别墅聚集 享主城配套

龙湖山与城周边为高端别墅聚集区，与仁恒、鸿信等大品牌相邻，板块内质量有所保障；同时多条道路环绕主干道，到江北新区比较便捷，可享江北主城配套。

二、中央别墅区 凤凰山

从区位上来看，龙湖山与城属于江北中央别墅区。

江北新区是长江经济带与东部沿海经济带的重要交汇节点，是华东面向内陆腹地的战略支点，根据南京2035年新一轮总体规划，南京重构“江南、江北双主城”发展新格局，江北一跃晋升成为南京新一带“中心城区”。

老山作为国家5A级景区，素有“南京绿肺”之称，森林覆盖率超80%，与紫金山并称“主城两大山”。近年，随着江北新区的发展完善和布局的深入，南京山居时代到来，位于老山脚下的中央别墅区，兼具繁华与生态的属性。根据政府规划，老山片区土地多规划为低密度住宅用地，低密别墅群的汇集，保证了区域居住品质和居住圈层属性，老山片区也成为南京新一级中央别墅区。

三、凤凰山汤泉板块 高端低密叠墅

从板块上来看，龙湖山与城属于凤凰山汤泉板块。

汤泉板块在总体布局上，以温泉养生为核心，主打森林温泉度假产品，并打造多个生态旅游片区，在《南京市浦口区汤泉街道总体规划（2017-2035）》中，将汤泉镇的总体功能定位为：以打造“历史级旅游度假区、国际知名天然温泉养生小镇”为总体目标，建设宜居、宜游、宜业的现代化旅游型新市镇。同时，汤泉板块通过沪陕高速、黄山岭路等快速到达江北，享城市配套。

四、项目特色

龙湖山与城位于浦口区银泉西路，凤凰山脚下，汤泉小镇旁，规划打造30幢低密温泉叠墅，占地面积55772.51㎡，总建筑面积72000㎡，容积率1.3，绿化率35%，得房率约86%（不含赠送，加上赠送的露台，得房率最高在110%左右），车位667个，车位配比1:1.74，首开预计推出13、14、18、19#四幢约50套房源，建面约161-272㎡。物业由龙湖自己承担。

在景观设计方面，龙湖山与城园林景观由业内老牌规划设计企业—“笛東设计团队”担任，围绕“千年汤泉，山水林湖”为主题，结合凤凰山、九龙湖、翠竹、幽林、磐石等地域元素，打造双轴归家礼序 汤泉九境生活 四大主题空间的中式景观布局，并为老人、孩子、青年人设置不同活动区，满足业主需求。

同时，龙湖山与城采用温泉入户设计，在每户特定位置，引入温泉。小区一楼各户间用独立灌木丛隔开，保障业主隐私，比较人性化。

五、周边交通

地铁：龙湖山与城最近地铁站为10号线文德路站，距离约16公里，需自驾或乘坐公交车前往；项目周边暂无规划中轨道交通线路。

公交：龙湖山与城最近公交站点为汤泉西站，可乘坐607路公交车到达省人民医院浦口分院；也可步行前往汤泉南站乘坐608路到达江浦客运西站。

自驾：可通过火炬西路连通江星桥线至沪陕高速，也可通过黄山岭路连接浦口大道，经长江五桥、扬子江隧道、长江隧道等快速到达南京各地，较为便利。

六、周边配套

周边教育：汤泉板块共规划6座幼儿园、3所小学、1所初中。距项目最近为汤泉小学和汤泉中学，直线距离约500米左右；同时距江北核心区较近，可前往汉开、苏杰、明道等私立学校就读，直线距离均在15公里以内。

周边医疗：龙湖山与城距离最近卫生点为三泉卫生室，直线距离约600米，可解决一般医疗问题；最近三甲医院为鼓楼医院江北国际医院，距离约23公里，同时距江苏省人民医院浦口分院约18公里，均可自驾前往，解决医疗需求。

周边公园：龙湖山与城项目位于老山凤凰山脚下，老山素有“南京绿肺”之称，森林覆盖率高达80%以上，社区内即可欣赏山景；同时，项目处在汤泉小镇中，可享小镇温泉度假村配套；距离古惠济寺约1.9公里，平时可观赏寺内三棵古银古树；其他休闲地区还有白鹭公园、千亩稻田、望江台等。

七、配置合理 满足多种爱好

龙湖山与城规划30幢低密温泉叠墅，首开预计推出13、14、18、19#四幢约50套房源，建面约161-272㎡，户型为177㎡上叠和272㎡下叠。

建面约177㎡上叠 四室两厅三卫

该户型为2层楼组合，3楼包含餐客厅、落地阳台与一间卧室，4楼以卧室为主

3楼入户设置玄关柜，方便归家置物，增加储物空间；落地阳台连接卧室与客厅，增强采光的同时也方便观景；餐客厅一体，餐厅置于客厅之后，动线流畅，方便会客；厨房为U型设计，并设计独立吧台，中西厨均可使用；卫生间三段式，干湿分离；

4楼共3间卧室，均配备观景阳台，主卧设置隔离带，可隔出书房与衣帽间，同时卫生间自带浴缸，保证主人房的隐私与舒适；四楼观景阳台连接温泉入户眼，泡温泉的同时也可以欣赏附近景色。

建面约272㎡下叠 四室三厅三卫

该户型为3层楼组合，负1楼包含影音室、温泉眼、电竞房，1楼包含餐客厅、厨房与一间卧室，2楼以卧室为主；

负1楼以业主休闲为主，设置影音室，可在家中观看电影；同时设置电竞房，保障业主爱好；北侧为引入的温泉眼设置的洗浴间，可满足在家泡温泉的需求；

1楼为待客区，餐客厅一体，设置单独玄关柜，保障储物空间；厨房为U型设计，并设计独立吧台，中西厨均可使用；卧室配备朝南阳台，采光较好；

2楼共3间卧室，朝南卧室配备落地横阳台，适合观景，主卧设置隔离带，可隔出书房与衣帽间，同时卫生间自带浴缸，保证主人房的隐私与舒适。

八、倒挂盘 有升值空间

龙湖山与城首开4栋楼，约50套房源，总价350万起，性价比较高。

与周边新房相比：邻近项目仁恒凤凰山居，独栋建筑面积约280-380㎡，总价约700-850万，山庄面积约500-550㎡，总价约1178-1419万，且目前仅剩少量房源在售；同板块还有银城汤泉G56地块，目前仅动工，距离首开还有一段时间；对比起来龙湖山与城在价格与时间上都具有一定优势；

与周边二手房相比：汤泉板块附近二手别墅类产品价格不一，市场上比较活跃的项目有：大吉山水田园、山河水等，别墅类产品单价均价均在20000元/㎡以上，150㎡以上户型总价基本在400万元以上。

价格潜力：对比周边新房与二手房的价格，龙湖山与城价格并不算高，并且随着江北核心区发展规划加持，项目发展前景比较可观；南京限墅令发布后，叠墅产品将不再审批，基于产品的稀缺性，龙湖山与城也存在较大优势。

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文章来源:乐居买房

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