楼市专家谈房价下跌（专家房价回落27才合理）

马上就要进入6月份，不知不觉2022年就要过半了，而对于房地产行业从业者来说，2022年的日子是非常煎熬漫长的。从2016年9月份出台楼市调控政策之后，2022年的楼市行情是最差的一年，甚至比2020年上半年还要差。很多业内人士表示，目前楼市最缺的不是政策利好，而是人们对楼市的信心。确实，自从2021年下半年房价开始出现下跌以来，人们对楼市的信心正在慢慢降低。特别是进入2022年以来，尽管不断有城市放松楼市调控政策，甚至有城市短时间内进行了二次甚至三次救市，依旧无法阻止房价下跌，更没有让楼市出现回暖的迹象。正是在这种情况下，很多人对未来房价的走势产生了疑虑，房价只涨不跌的信念也已经慢慢动摇。

另外，通过数据来看，楼市也确实正在下行。根据统计数据显示，目前不管是一二线城市还是三四线城市楼市成交量都出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比下跌了42%，北京、上海、广州和深圳的楼市成交量均创新低。而二三线城市的楼市成交量也创下近年以来的新低，分别为环比分别下降37%和29%。更重要的是，在这些一二线城市中，有超过四层城市的楼市成交量环比下跌50%以上，其中南宁、东莞这两个城市的楼市成交量更是同比跌幅超过了70%。可见，目前楼市面临的问题不仅仅是房价下跌，面临的更大问题是房子卖不掉。目前，不仅投资客开始不再投资房产、转而抛售房产，就是很多刚需购房者也开始驻足观望，在等待未来房价的变化了。

房子不好卖，房企的日子不好过，百强房企销售额出现了“腰斩”的情况。根据有关机构的统计数据显示，2022年一二月份进入10强房企的销售额最低底线是200亿，而在2021年却是400亿，百强房企门槛也从45.53亿元降至20.9亿元。这并不是房企不愿意卖房子，相反地在今年上半年很多房企都推出了降价促销的活动，但是足够给力的促销活动并没有吸引到购房者买到。根据统计显示，在今年上半年全国10强房企都加大了降价促销的力度，特别是碧桂园，在今年更是在全国范围内全系降价1000元到2000元一平方米。但是也正是因为房企降价，再加上市场行情并不好，导致人们越来越担心房价将会下跌，这也是为什么很多人都不愿意买房的一个重要原因。

当然，之所以目前很多人都不愿意买房或者推迟了购房计划，担心房价下跌是一个原因，更重要的原因是目前房价依旧位居高位，严重偏离了居民的正常收入水平。截至2021年底，全国平均房价在10139元/平方米，依旧在万元以上，和2020年底9860元/平方米的平均房价差不多。而根据2021年初上海易居研究院公布的数据显示，我国前100城和前50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3，这意味着生活在全国前70城的家庭想购买一套房子需要一整个家庭不吃不喝工作13.3年。更重要的是，这仅仅是平均房价收入比，在全国大部分热点城市平均房价收入比都在20左右，其中北京、深圳、上海、三亚和厦门的平均房价收入比更是已经超过30。而在国际上，合理的平均房价收入比在3-5之间，这也意味着在时间范围内我国的房价都偏高，并且是严重偏高。

面对这么高的房价，人们又不得不买房子，因为房子不仅仅是人们居住的位置，更是家的象征，同时房子还和人们的爱情我、婚姻、孩子教育和医疗福利待遇挂钩。因此，房子是人们生活中的必需品，高房价目前已经严重影响了居民的正常生活，也影响了人们的幸福感。很多人会说了，现在房价正在慢慢下跌，那么房价下跌多少才算合理呢？对于这个问题，著名金融学家朱运来发表了自己的观点：现在的房价下跌27%才是合理的水平，即我国合理房价应该在7300元/平方米左右。

为什么是这个房价水平才合理呢？其实是根据居民收入水平计算的，根据国家统计局公布的数据显示，2021年我国城镇居民人均可支配收入47412元。按照一个三口之家两个人工作计算，一年的收入就是11.3万元，而一套90平方米房子按照7300元/平方米计算就是67.89万？这样计算平均房价收入比就是6，虽然达不到合理的水平，但是距离合理水平也相差不远了。

面对房价过高的问题，央媒经济日报也多次发文表态，在《别让高房价吓跑大城市的年轻人》一文中明确指出：年轻人才是一个城市的未来，才是创新发展的核心，但是现在很多城市的高房价对年轻人不友好，亟需给楼市降温。另外，新华社在《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》一文中更是直言表示：当前时期，我国绝大多数城市房价都偏高，亟需调整。总结来说就是“房价偏高，亟需调整”。

对于房价的下跌，融创集团董事长孙宏斌曾表示，如果房价下跌超过30%，那我们（指房企）就都死了。无独有偶，潘石屹也曾指出，一旦房价下跌超过20%，很多房企都会消失。很明显可以看出，潘石屹和孙宏斌认为房价不能下跌太多，但是真的是这样吗？如果从平均房价的角度来看确实是这样的，但是具体到城市就不是这样了。目前，随着我国住房资源慢慢过剩和人口的流动，房价走势已经出现了分化，对于经济不发达并且人口持续流失的城市，未来房价下跌超过30%将是正常的事情，毕竟现在已经有不少三四线城市房价下跌幅度超过了30%。所以，人们不要再相信房价只涨不跌的说法了，买房就能挣钱的时代已经过去。因此正如央媒评价的那样：

我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了，高房价问题亟待解决，数以万计的普通市民，更迫切希望房地产能够回归居住本源，房价能回归合理水平。