苏州未来楼市走向（从2.95万降到2.4万）

最近一段时间，苏州楼市太热闹了，一边是打折降价深夜排队抢房，一边是交付违约集体维权。

刚刚，中南春风南岸降价风波尚未平息，淘哥朋友圈又看到太湖新城的江南沄著也从29500价位直接降到24500，相当于每平米割肉5000元，这也太疯狂了吧。

这个楼盘到底值不值得入？为何当下苏州跌跌不休？现在入场是个机会还是“入坑”呢？我们淘房记团队即刻前往售楼处及太湖新城板块进行实地考察。

坚挺的太湖新城扛不住了

太湖新城一直是这几年苏州开发的重头戏，这里是“一核四城”之一的南部新城，也是打造世界级湖居“封面”，说白了，就是继园区之后，苏州的第二张名片。

就是这么重金投入的地方，也扛不住市场大势的遇冷。

降价的这个项目叫江南沄著，位置是相当不错，左手中央商务区、右手商业生活配套区，家门口还有幼儿园和实验小学，身后不远就是地铁4号线、友新路高架。

淘哥进售楼处都是保安给开锁的，估计也是怕业主过来闹事。

据现场销售人员介绍，项目基本上是尾盘销售了，还剩最后三四十套房源。面积主要是118的和144的。

项目是一种叠墅或者跃层的户型设计，基本上每一套房源，客厅和客卧的上方都是挑空的，其实说白了交房了以后都是可以自己浇筑，自己做成楼上的卧室的。也就是说赠送的面积有20个平方左右吧。

那么从29500打折到24500的房子到底咋回事啊？销售透露，这是前两天拿出来搞特惠的房源，大概有15套左右，集中在2楼3楼的非标户型，价格从两万八九降到两万三四，不过现在已经卖完了。

江南沄著沙盘实拍

现在还有在售的是一期的11号楼，已经是现房，118的基本上还有最后一套样板房，144的还有几套。基本上是打9折，比如说这144的原价是420~430万，现在基本上380万就可以买到。

也就是说，这么大力度直降5000元/平米的房子已经卖完了，而且是数量有限的非标户型。现场陆续进来几组签约和看房的，销售的统一说辞就是打9折，而且针对一期清盘的房源。

据了解，江南沄著之所以降价，主要是这种跃层产品受众面较窄，毕竟区别于一般的平层产品，其次户型偏大，118平米的稍小点但是就剩一套样板房了，剩下都是144平米及以上的大户型。即使打9折，总价也要将近400万了。

而且，最关键一点，在精装已经成为标配的苏州市场，这个项目还是毛坯交付，谁又愿意买个毛坯房费时费力装修呢。

所以，为了尽快清盘，项目给出大幅度割肉价。

江南沄著售楼处实拍

其实这两年，苏州大规模重点开发的板块，太湖新城绝对排到前列，而地价和房价也是一年比一年高。

2016年前后，这里还有1万出头的限价盘，但是随着土拍热度上升（楼板价从1万拍到1.5-1.8万），售价也基本上飚上3万里外。

太湖新城-吴江片区拍地价（部分）

而新房供应相对集中，比如目前吴中片区有5、6个在售，吴江片区有7、8个在售，竞争较为激烈。

太湖新城-吴中片区在售新房示意图

最主要的，这边还是以地缘客为主，比如吴中片区主要吸引城南、城西一些改善客户，吴江片区主要吸引老城区松陵以及周边盛泽、桃源等乡镇客群。

只有少量园区、新区等溢出客户，占比在15%，地缘客户占比达40%。

虽然太湖新城定位很高，规划建设的也很高大上，但是从近期客群构成我们就知道，外来的不多了、来了的也不买了。

要知道，在前几年，很多上海、常熟等周边投资客，来到太湖新城，一看这位置、规划和配套，都是几套几套地买，那时候房价才1万出头，而且不限购。

无论是价位还是市场行情，太湖新城都是走到了高点上了。

1万亿造了座鬼城

可以毫不夸张地说，太湖新城目前就是投资了1万亿砸出来的一座睡城或者鬼城。

白天看着高大上，但是到了晚上一片黑灯瞎火，住宅入住率非常低。

想想也奇怪了，明明大型商业综合体已经开业好几个、几所实验中小学，私立贵族学校也开学好几年了，地铁4号线早就通车了，为啥这边还这么缺少人气、缺少入住率？

淘哥这里再上两张白天拍的图：

太湖新城-吴江片区实拍

太湖新城规划的有多高逼格、多高大上，这里也简单说下：

太湖新城主要分为吴中片区和吴江片区，各自都是30平方公里的规划面积，而且中间还夹了太湖水域的一个深湾（120平方公里），现在叫做苏州湾。

三者加一起，就是所谓太湖新城了，一共180平方公里。

很明显，吴中片区因为紧挨着主城区，位置更好些，所以目前房价在3.1万左右，要比吴江片区目前2.8万的价位要高一些。

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但是，现在看来，吴中片区因为前期投入大量时间修建地下工程，发展要落后吴江片区不少，同样是对岸相望，吴中还有70%以上的空地未开发，吴江已经是高楼林立、商业齐开了。

但是，吴中片区的规划、开发规格，确实是国内少见甚至对标国际的。

比如，做规划时，就明确，先地下再地上、先生态后业态、先配套后居住。

说白了，就是先砸大把钞票把基建、配套搞好，再引入产业和人口。这也是为什么将近10年过去了，吴中片区只发展了启动区10平方公里，而其他的大片土地还未动工。

太湖新城-吴中片区建成区和在建区

举个例子，此前央视也有报道，就是为了搞地下空间，投资了32亿，挖了30万方的空间出来，一共三层，包括商业、地铁、下沉广场、地下通道、大型停车场、巨型天窗等，而且被评为全国第一家绿色三星级标准地下空间，在太湖边上打造一个地下综合体。

也就是说，以后太湖新城地下空间都是互联互通的，为百年城市发展打下厚实基础。

太湖新城-吴中片区地下空间示意图

以后城市建成是下面这个样子的，而现在，只是把地下空间给完工。

太湖新城三大发展目标是，文化传承、服务创造、城在湖上湖在城里，打造的是苏州风范、世界级太湖新城典范。

在这30万平方公里滨湖生态城市中，聚集各种文艺博览场馆、星级酒店、休闲娱乐商业配套，成为具有江南特色现代化乐居新城。

这里正在建设或者规划招商的大型商办综合项目已经有7个：

苏州湾中心广场（50万方、总投资40亿）

融悦中心（42万方、总投资50亿）

中央商贸区地下空间（30万方、总投资32亿）

中信泰富-新经济科创总部湾（33万方、总投资未知）

富景商办（26万方、总投资40亿）

歌林公园/小镇（29万方、总投资17亿）

360剧场（4万方、总投资6亿）

这其中很多项目已经开工，有的已经开业，其他也陆续完工进行运营。

苏州湾中心广场效果图

我们再以医疗和教育来说，这里共规划1所公办高中，北美国际高中（私立）、3所初中、6所小学、12所幼儿园，其中北美国际高中和华东师范大学附属苏州实验小学已经建成使用。

医疗上，建设三甲级太湖新城医院，约23万方，床位1000张，还和国际知名大学合作，建设国际医疗中心。

此外，这里天鹅湖公园、七子水街、沿湖生态景观等已成规模，提供休闲好去处。

假使最近5年每年投入建设资金1000亿/年，已经投了5000亿，未来5年甚至更长时间仍然是大手笔投入，那前后总计10年就是10000亿砸出来的新城！

吴江片区因为发展更早、更快，目前比吴中片区还要好，一种盛世繁华既视感已经矗立在太湖湾畔。

比如商办综合体方面有

苏州湾文化中心（21.5万方，城市文化综合体）

苏州湾绿地中心（358米高，超越苏州中心300米高度）

新城吾悦广场（13万方，2015年开业）

华润万象汇（13.5万方，2019年开业）

爱琴海购物公园（10.5万方，2019年开业）

新湖广场（17.8万方，2019年开业）

砂之船（苏州湾）超级奥莱（12万方，2021年开业）

此外，苏州九院、苏州湾实验小学、苏州湾实验初中、韩国学校等一系列优质医疗教育配套，也早早落定吴江。

在公示的吴江国土空间规划实施方案中，太湖新城吴江段已经被上升为国家岸线！能级最高 城镇体系核心 国家岸线！足以证明政府对该片区的重视程度。

太湖新城-吴江片区（局部）

可以毫不夸张地说，苏州市政府在太湖新城这片60平方公里的土地上，已经或者即将投资（招商引资）的金钱将超过一万亿人民币！

而经过近10年的发展，却成了产业空心化、人气非常欠缺的空城、鬼城！

这对于高位进场的投资客来说，无疑是一种煎熬，一方面是缓慢增长的人气、有价无市的行情，一方面新盘好盘不断涌入市场，片区持续开发，竞争加剧……

根据此前报道，仅在2016年全国规划新城新区超过3500个，可以装下34亿中国人，人民日报对此大批浮夸之风……

规划和现实的落差，一些投资客大概率会被套5年以上。

环沪如何选筹

说了这么多，太湖新城规划这么高大上、建设这么好，还有打折房，现在不让买，淘哥你是不是坏啊？

这就涉及到环沪/苏州选筹底层逻辑问题，很多人在这方面容易犯糊涂，被表象所吸引，所以这里还得重申下，免得入坑。

苏州目前房价最高的是哪里？园区、高新区。

这三个地方是苏州房价顶流，发展也接近饱和，为什么房价最高？

因为有产业，有高薪产业，而且是发展了20-30年的高薪产业。

所以，环沪/苏州选筹最底层逻辑，还是产业问题，哪里有高新产业、哪里就有高薪人口，那里附近的房价以后最有潜力空间。

上海张江、杭州滨江、苏州园区、高新区狮山，之所以跑赢大势，房价从1万多2万多，短短几年涨到4万多、6万多甚至8万多，就是这个道理。

所以，对于有实力的网友来说，优先考虑园区湖东湖西、高新区核心、高新区科技城/科学城。

环沪/苏州选筹的第二个逻辑是交通。一个基本事实是，屌丝还是大多数，所以年轻刚需、自住养老人群，未来在长三角区域只多不少，这也是为什么要搞一体化发展、融合发展、城市群发展。

所以，交通是第二重要的，有（规划中）轻轨、地铁能够快速通达大城市城区的板块，目前价位尚低的，也是非常有前景的。

对于刚参加工作，又迫于刚需想尽早上车的网友来说，优先考虑昆山花桥、吴江汾湖（一体化示范区）、太仓娄江新城、苏州高铁新城。

这些地方很多房价还不到2万，或者2万出头，总价200万左右即可上车，加上市场遇冷，能有较大谈判筹码，且买且珍惜。

而且，这些板块不光是有交通，有地铁和轻轨，还有大量高新产业不断落地，还有优质实验教育资源引入，可以说是三重利好叠加，未来涨幅不会差。

最近，淘哥团队接待了不少年轻刚需客群，感觉大道理都懂，但是就是没有下手的切入点，这里再啰嗦一句，先区域再就业、先就业再交通，先交通再住房，就是说，先看准要长期发展的区域板块，越能汇聚更多的高新产业越好，以此为“锚”，再选具体行业和公司，然后再根据区域内交通情况（20-40分钟）选择住所。

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