深圳龙华楼市现状（供应占深圳9成刚需买龙华）

说起深圳楼市，很多人首先会想到的是南山。

手握千万的高净值家庭，售楼部熙来攘往的打新人群，从00年代到20年代房价指数级的涨幅……

南山房价变化的5个周期：

2005-2008年，房价5000-1万元/㎡。

2009-2012年，房价2万元/㎡

2013-2014年，房价4万元/㎡

2015-2018年，房价8万元/㎡

2019-至今，房价10万 /㎡

人人皆知南山好，但又有多少人攒够了足以撬动南山杠杆的砝码？

更何况，深圳楼市已经今非昔比，去年参考价一系列调控出台后，一手打新热度骤减，二手腰斩房源比比皆是，楼市低气温甚至延续至今还未消散……

面对楼市的各种不确定性，我观察到，越来越多的深圳购房开始关注那些更适合刚需上车，自住友好又具有一定升值空间的板块。

而龙华，就是最近被提名最多的区域。

而它究竟值不值得买？要买，哪些板块又是更好的选择？

龙华值得买吗？

龙华其实是深圳的“没落贵族”。

在深圳西进战略之前，它和宝中是深受深圳购房者欢迎的两个区域。

而2019年之后，它房价完全跑输了西部。西部不少板块已经迈入10万 时代，而它房价离10万/㎡还有很长一段距离。

那么，这样的龙华是否值得买呢？我认为可以有3个判断维度。

第一，是要看价格。价格够低，刚需才能在预算范围内上车。

第二，是产业规划。产业规划决定未来这里的人口导入情况，能否支撑房价

第三，是配套。配套包括交通、商业、教育等等，也是影响房价的重要因素，而且对于刚需来说，配套越完善越能满足日常的生活需求。

龙华在深圳城市规划版图中属于中部分区，主要承接福田、南山等地的外溢。

相比于南山新房11万 /㎡、福田新房近10万/㎡的均价，龙华6万 /㎡的价格对于刚需来说，“好入口”很多。

二手方面，龙华越靠近南部（龙华中心）的板块，价格越高。由北至南，二手房价格区间在4.8-7.3万/㎡左右，也基本是南山、福田楼盘均价的一半。

所以，对于刚需来说，龙华房价相对友好。

而规划情况又如何呢？

首先，龙华本就是深圳重要的电子信息产业和优势传统产业聚集基地，产业基础比较扎实。

其次，在未来发展方向上，龙华主要沿着内部的一条中央服务轴向南北延伸发展，一南一北各有一个核心，分别是南部商务核和北部科技核。

按照不同的特色分工，龙华内部也形成了7大功能区。

龙华在产业规划上是有比较完整的布局的，尤其是北站新城规划，作为深圳重要的交通枢纽，连接全国铁路和深圳的4、5、6号地铁线，也有不少利好。

图片来源：龙华政府在线

而且在交通、商业配套等方面，龙华最近也动作频频，譬如交通方面规划了连接罗湖、龙华的25号线，以及规划的连接南山、龙岗的21号线。

商业方面，北站商圈也在如火如荼的打造中。

教育也摆脱了过去遍地“村小”的窘境，拥有了深圳外国语学校龙华分校、深圳高级中学北校区、华东师范大学附属深圳龙华学校三所名校。

不过，它目前也有许多缺点，比如城市面貌割裂，农民房数量巨大。

另外，它自身的供应巨大也常被诟病，被誉为“深圳最不缺房子的地方”。

3月，龙华新房供应面积超深圳供应总量的九成！

所以，买龙华可以，但买对板块很重要！否则，即使你买的是深圳，也会被套牢！

要买就买这些板块！

偌大的龙华，究竟选择哪个板块呢？

二手市场是检验房产价值的最好试金石。

我们先来看看龙华各板块最新二手挂牌价，各板块房价排序是：梅林关＞红山＞上塘＞民治＞龙华新区=龙华中心＞观澜

红山、梅林关、上塘和民治是龙华最贵的4个板块，也是所有板块中，配套最成熟的4个板块。

由于整个龙华都是围绕深圳北站来发展的，所以受北站辐射利好的红山、梅林关、上塘和民治板块，未来最有发展潜力。

这几个板块属于龙华商贸区功能区内，主要以金融商务商贸产业为主，片区内写字楼众多，人口吸引力也比较足。

梅林关和红山属于中央商务区，星河coco city，龙华商圈顶流壹方天地，Amall等大型商业综合体都在这里。

板块内有深圳外国语学校龙华分校等学校，三甲医院也一应俱全，人气较足。

上塘属于中央居住区，商品房普遍较新，居住氛围浓厚。

而民治属于老城区，配套也很齐全，但涨幅空间相对来说会小一些。

除了上面提到的板块，龙华其它板块发展都还不够成熟，暂时不值得碰。

一二手选择方面，由于板块内存在倒挂情况，建议优先选择一手项目。

目前可以关注的新盘有中海闻华里、卓越百奕府、中海明德里，鸿荣源博誉府等项目。

如果充足预算，追求所见即所得，可以买品质较好的二手次新，譬如星河盛世，万科金域华府，九龙玺等。

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