重庆北站铁路枢纽站（进击北站十年重庆东西站强势接班）

前段时间腾讯发布了一则新闻，显示目前重庆已经投入使用的高铁站有20座，居全国第一，另有一座正在修建。

已经运行的20座高铁站中，有4座分布在主城，分别是重庆北站、重庆西站、沙坪坝站和复盛站。

正在修建的是重庆东站。

而这20 1座高铁站中，规模最大、能级最高、关注度最高的莫过于重庆北站、重庆西站和重庆东站。

目前重庆北站已经完全成熟，西站也在2018年投入使用。

那么西站和东站完全成熟大概需要多久？

对房价的拉动节奏又是什么样的？

或许我们可以通过北站的发展历程来进行一些合理的分析和预测。

01

先来看看重庆北站的发展历程。

2003年，重庆北站正式动工。

刚好是重庆提出“一路向北”口号的那一年。

2006年，北站投入运营。

作为中国西南地区规模最大的火车站，站房总面积16121平方米，可容纳5000人候车。

北站所在的龙头寺片区房价在建面3300元/㎡左右，略高于主城建面3000元/㎡的均价。

2010年，北站片区房价翻倍。

当时龙头寺片区的房价接近建面7000元/㎡，跟2006年相比上涨了接近4000元/㎡，翻了一倍。

2012年，北站扩建。

引入兰渝、渝万等线路，日均客流量4.9万人。

为分担南广场的客流压力，规划扩建北广场。

2015年，北站北广场投入运营。

2016年，北站片区房价再度翻涨。

此时龙头寺片区的房价已经超过万元，比2006年上涨接近7000元/㎡，翻了两倍。

并且2016年之后，龙头寺至今再无土地供应。

2017年，北站发展完全成熟。

这时的北站已经成为了成都铁路局客流最大的车站，日客流量17.8万人次。

2021年，北站改造完成并投用。

改造后北站的南北广场实现了全面互通。

龙头寺的房价也从2016年的万元增长至19000元/㎡，不仅是2006年的5倍多，而且高出主城5000元/㎡。

从重庆北站的整个发展历程来看，我们可以发现三条关键信息：

第一，北站从开始运营到完全成熟，历时11年左右。

第二，北站对龙头寺片区房价的带动节奏基本是4年涨4000元/㎡，10年涨7000元/㎡。

第三，完全成熟后的北站遇到市场上行周期，房价增长非常迅速。

02

再来看看西站。

2014年，重庆西站正式动工。

当时还是一片“荒芜”的西站周边基本没有商品房项目，所在的华岩大片区房价在5500元/㎡左右。

2018年，西站一期投入使用。

在西站完工和整个市场经历了上行周期的利好下，华岩大片区房价上涨至9000元/㎡，相比2014年基本实现翻涨。

2019年，西站春运最高到发旅客10万人次。

成为了全国首例通车初期到发旅客人数突破10万人的大型客运枢纽。

东原入驻，阅璟山项目建面均价11000元/㎡。

2020年，西站迎来成渝双城经济圈重大利好。

西站站到了重庆西部的门户位置，战略地位进一步提升。

随后绿地入驻，带来了西站的首个TOD项目，以及接近20万方的站前商业。

2021年，西站拥有了双轨道交通。

轨道环线南段及5号线陆续通车，都设置了“重庆西站”站点，让整个西站区域的交通便捷性大幅提升。

同时旭辉入驻，带来了西站的第二个TOD项目，案名旭辉重庆之眼 T-MAX。

而西站周边的主力项目，如绿地重庆城际空间站、奥园城市天地悦府等，将房价进一步抬升至13000 元/㎡。

相比2018年的9000元/㎡，不到三年的时间涨了4000 元/㎡。

从房价的上涨速度来看，北站房价涨4000元/㎡用了四年，西站只用了不到三年。

除去2017-2018年那一波整体市场上行的影响，我觉得速度其实是不相上下的。

如果参考北站11年的成熟周期，2018年投入运营的西站应该是在2029年左右完全成熟。

但受益于成渝双城经济圈的巨大利好以及科学城对于整个西区的带动作用，西站的发展速度很有可能优于北站。

并且西站二期还在建设中，预计2022年就会完工，投入使用后可以大大缓解一期的交通压力，让各条路线的换乘更方便高效。

那么你觉得西站有没有可能在2025年就迎来成熟期？

03

最后再来看重庆东站。

2017年，重庆东站公布选址茶园。

2018年，重庆东站正式开工建设。

茶园的房价刚刚过万。

2020年，3条对外骨架道路一期开始施工。

开成路、兴塘路东延伸段、东侧集散道路进入施工期，预计2023年底建成，建成后将连接起广阳岛生态城、中国智谷以及惠民、鹿角等周边区域。

同时茶园的房价突破13000元/㎡。

2021年，主体结构工程开始建设。

茶园的房价上涨至14500元/㎡。

也就是说，在东站还没建成的情况下，茶园已经凭借自己的板块优势，将房价拉升了4000 元/㎡。

而目前官方给出的东站预计建成时间是在2024-2025年。

那么东站进入完全成熟期可能会在2035年左右。

从动工到运营，北站用了3年，西站用了4年，相较之下东站的建设进度确实不算快。

但好在一直有利好消息不断传出来。

比如前两天就有消息称重庆东站至万州350高铁计划于今年年底开工。

再加上茶园板块自身的发展优势，我觉得东站的成熟期可能会提前到2030-2032年。

最后

其实不管是北站还是西站、东站，在全国的高铁站规模中都是相当靠前的：

而东站目前规划的15台29线，建成后规模也在TOP10之列。

这意味着未来重庆将有三座规模TOP级的超级高铁站点，联动辐射全重庆甚至整个大西南区域。

不仅会提升重庆的基建水平和城市战略地位，还将带动高铁站点周边的物流运输、科技创新、金融贸易等各类城际平台产业。

同时，还能和同能级城市的人才高效互通、彼此导流，并迅速虹吸周边低能级城市的人口。

因此北站、西站、东站这个铁三角是重庆未来发展的极大的战略支撑点，也会促进周边区域的快速发展。

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