重庆楼市核心区王炸（宜昌首善之区商业与楼市探秘）

一个懂房的文艺技术男 - 诸葛磊

这几年楼市火热，宜昌也不例外，城东伍家岗、城北夷陵、城南点军都一个个吃香喝辣，唯独西陵稍显寂寞，为何？新盘少，品牌开发商楼盘更少。

去年，城东中南路网友放出豪言：中南路商圈即将吊打西陵商圈！兴发广场即将碾压水悦城！

诸葛磊看后手捂菊花，笑了半天。要知道国贸的独家品牌首店拿出来都能甩你中南路一条街。还有别忘了兴发广场的老师可是请的水悦城的商管运营，还没开业就在想着碾压老师，不怕老师故意放水？

不过，西陵前几年的商业、城建等方面确实亮点不多，略有吃老本的嫌疑，但是否沦落到被吊打的地步？且听诸葛磊为你详细分解。

小时候一说去宜昌玩那真是无比开心。铁路坝、儿童公园和解放路步行街这几个地方是必去之处。

当年逛宜昌的首站就是铁路坝。而现在估计很少有年轻人再提及铁路坝这个名字，因为它已逐渐被夷陵广场所代替。

铁路坝全景 ~ 图 | 陈刚

铁路坝最早是机场，后改建成足球场，最后才修建成夷陵广场。所以老宜昌人所说的铁路坝基本上就等同于现在的夷陵广场这一带。

小时候每次来铁路坝，爸妈去逛街，我就去铁路坝新华书店待上大半天，爱阅读的习惯就是从这个书店开始萌芽的。铁路坝新华书店始建于1977年，建面1700平，当时是湖北省内最好的书店，它陪伴了宜昌人40多年。如今，它已被高高的围挡所包围，据说会先作临时停车场之用，未来将新建文化综合体。

铁路坝有书店、广场和公园等文化休闲场所，同时还有鄂西商业霸主国贸在此威震一方。从儿时到如今，国贸商业综合体几乎是神一般的存在，想当年来宜昌逛国贸那是一种信仰，来一趟宜昌不逛国贸那就跟没来一样。诸葛磊还依稀记得当年在国贸顶楼美食餐厅跟小伙伴一起吃烤羊肉串大快朵颐的情景。

流光溢彩新国贸 ~ 图 | 徐学工

现如今的国贸面积扩大了N倍，国贸大厦这边为北楼，定位全品类吃喝玩乐购，做了年轻化升级改造；原宜昌商场则为南楼，主打儿童市场、其次为珠宝。国贸北楼的玻璃幕墙写字楼显然是铁路坝片区最靓的仔，偶尔路过你会看到不少年轻后浪在排队抢购NIKE AJ的限量款球鞋。

宜昌国贸汇聚了鄂西多个品牌首店：HUGO BOSS、蔻驰、阿玛尼、MK、欧米茄、香奈儿、迪奥、兰寇、雅诗兰黛、YSL、潘多拉、APM、UGG、EDHARDY、CGV、鹿港小镇、奈雪的茶等。

当然新国贸也有些不足，比如动线稍显复杂，引导设计略有欠缺，楼层太高。首次去9楼海底捞如同爬山涉水，特不好找，如果不是因为它强大的品牌号召力，估计多数人会放弃。

国贸这种垂直型商业体与目前主流的扁平化盒子商业体相比而言，软肋在于楼层太高。因为人逛商场，每上一楼其消费欲望就会下降一级，品牌如果不是足够强势，放在商场高层则人流量会衰减不少。

现在逛国贸，已没有了当年人山人海的场景，我想原因大概有：电商冲击、面积扩大，以及其他商场的分流，比如：万达、水悦城等。

商业综合体未来得走好体验经济的路子，发挥线下商场的独有体验优势并做好优质服务，才能避免不被电商击垮。这方面永旺其实做的很不错，永旺里面的东西并不便宜，但却人流如织，原因就在于服务体验好。

诸葛磊认为宜昌的其他本土商业很难撼动国贸商业一哥的地位，唯有大悦城、华润万象城、永旺梦乐城这类外来势力方能一战。

在夷陵广场的西侧，沿西陵一路同样也是商业云集。均瑶广场由西陵剧场重建而成，中途国贸接手又转手，几经沉浮如今改为T68创想城，定位：有趣、好玩，时尚。

再往前则是CBD商业，它是武汉市对口援建三峡的一个大项目。CBD这块的商业相比国贸而言则是后起之秀，整体档次稍显大众化一点，如果不是旁边有大洋百货在支撑，那可能这块的商业跟汉正街的档次相差无几。

CBD项目背景：宜昌新恒基投资开发有限公司于2005年由宜昌市招商引进，2006年摘牌拿地分期滚动开发建设CBD。该地块共180亩，东西以西陵一路和西陵二路为界，南北以珍珠路、夷陵大道为界。开发之前，这里集中了宜昌市拖拉机厂、湖北钢球厂、中南橡胶厂、电线厂、自来水厂等企业。

有网友给CBD另起新名为“中央夜市区”，因为汉派开发商把武汉的市井味儿也带到了宜昌。不得不说，宜昌CBD少了高端商务的氛围，白天更多的则是些诸如卖袜子的小摊贩，“10元三双，甩啦甩啦”；而晚上则变成了各位老饕最爱的夜市一条街，各种美食云集，尽情吃喝闪。

宜昌CBD中央夜市区

对比大城市的CBD中央商务区，你会发现宜昌目前的这个CBD似乎差那么点意思，不少人都会疑问：CBD，就这？

在大洋百货那边靠近西陵二路一侧还新建的有CBD数码城。大约在8年前，那会儿我还在北京中关村一带活动，宜昌的朋友跟我说宜昌缺一个像中关村、广谱屯那样的电脑城，CBD数码城来的正好。我当时回了句略丧的话：电脑城未来大概率会被淘汰，宜昌CBD数码城也一样。

我之所以这么肯定，是因为我当时在中关村卖场闲逛就已看到了电脑城的颓势，那时的京东已对中关村电脑城形成了巨大冲击。没过几年，中关村大部分卖场几乎都在转型，不少卖场改建成了移动互联网企业写字楼。

我去年还特地去看了下CBD数码城，一进去抬头一看，偌大一个商场里面几乎全被教育培训机构的广告所占据，很显然：当下孩子的钱更好赚。

从去年下半年开始，CBD三期开始有了些动静，今年上半年据说已开始在招营销代理。前些天，我路过三期工地看到住宅地块聚集了些工程机械在作业，看来依然是先卖住宅的路子。

CBD三期鸟瞰图

CBD三期住宅这块地是之前的原宜昌市拖拉机厂，搬走后改建成为宜昌商业城。历经20余年，宜昌商业城活成了宜昌版“汉正街”的样子。未来这里将新建3栋超高层住宅，总户数为597户，十字路口这里会有一栋全玻璃幕墙商务写字楼。

期望CBD三期能把高端商务氛围真正搞起来，CBD不能只有卖袜子卖烤串的地摊经济，还需要有名副其实的楼宇经济来做主力支撑。

时过境迁金融街

一直往前走，经过二医院抵达亚洲广场路口，这里有个十字路口：再往前就是宜昌金融街，往左欧阳修公园这边走则是解放路步行街和环城南路棚改片区。

先说金融街，这条街的地标毫无疑问是建行三峡分行总部大楼。该楼于2012年落成，高127米共24层，双层内呼吸幕墙，大楼由香港华艺设计，定位一线江景办公楼，这霸气十足的银行大楼似乎在暗示着宜昌金融一哥的地位。

宜昌金融街夜景

私以为建行在宜昌银行业的地位略高于工行，比如开个什么银行业相关会议，你会发现主持会议的可能不是工行，而是建行。这跟大家的认知稍微有点偏差，因为潜意识里大家会认为工行是宇宙第一大行。

而且，建行和工行在网点设置上也有些小差别，据诸葛磊观察：建行网点喜欢设在“富人区”，比如：世纪欧洲城、长江瑞景、江山多娇等；而工行网点则喜欢在商业综合体旁布局，比如：铁路坝、万达、水悦城、兴发广场等。

最近几年，工行的表现更显激进，体现在网点开设与翻修，而建行则稍显保守，这或许受到了前些年因三峡全通而被“削藩”的影响。

有人会疑问：诸葛你不是说房么，怎么还说金融，有何深意？

答：金融乃万业之母！能吸引钱流量的地方往往人流量和质量都不会差！如果你实在不知道怎么判断地段优劣，那么你可以参考银行网点的选址地段来判断你买房地段优劣。因为银行在选址上要比你专业谨慎得多。

值得一提的是，宜昌当年的金融街其实在云集路，那里是曾经的宜昌中心，达官显贵出入，金融大鳄云集，桃花岭饭店一直都是市府会议的首选。云集路上的两座人行天桥也在侧面印证了当年的繁华似锦。

华灯初上的云集路

时过境迁，如今的云集路已让位给婚纱影楼和珠宝店，由于缺乏停车场，云集路的商业也日渐式微，门面空置转让也多了起来。

不过如今的云集路也有它每天的高光时刻，那就是华灯初上的夜晚，云集路两边火树银花恰似繁星点点，虽然没有过往的喧嚣，但此刻的云集路却能给人一种难得的闲适。

繁华落幕解放路

从环城东路走过来就到了环城南路片区，一边是解放路步行街，一边则是兴建中的宜昌中心。

父辈时代的解放路，是当时宜昌最繁华的中心地带，那会儿去逛解放路是一种很有腔调的休闲方式。当年解放路上有一些老字号，比如亨得利、流光照相馆等。我的第一副眼镜就是在亨得利配的。

当解放路被武汉三江航天接手改造为步行街之后，解放路的商业便江河日下、人气渐散，当年火爆的时代广场也在之后关门歇业。解放路片区旧改的失误在于将如此重任托付给了“二把刀开发商”，至此，宜昌不再有拿得出手的步行街可逛。

解放路步行街

三江航天地产在解放路的住宅项目为紫晶城，它是开放式小区，地段很好，只不过物业管理上早期存在一些问题。诸葛磊去过一次，发现公共空间的地砖破损严重，而且小区的外立面有很多私自搭建的防盗网，早年的物业应该是没有做好装修管理工作。

自从恒大收购三江航天地产之后，紫晶城的物业也变为了恒大物业，据诸葛说房群友说：恒大接手后的物业缴费率由之前的不足30%提升到了80%。

看见没，这叫专业人做专业事！物业工作能做的出色的开发商真的很少，为何现在买家都愿意选择口碑好的品牌开发商项目，不仅仅是人们更看重品牌，而是更看重后期物业服务的品质。

再说说附近的环城南路棚改项目宜昌中心，案名足够豪横。这个盘我实地去看过，一期的位置在世纪欧洲城后面，旁边还有竞品美岸长堤三期。

宜昌中心的入户大堂、示范区、地下车库做的极尽奢华，在整个西陵片区来讲都是鹤立鸡群般的存在。

顾问带我去看的是高楼层的200多平总价约400万的大平层，观江视野还不错。只不过低楼层可能就要差点意思，因为做了户型转换，即：低楼层为中小户型，高楼层为大平层。所以在价格上也存在一些差异，这也是可以理解的。

宜昌中心阚江实景图

不过，这里可能会存在一个情景，就是：两个不同阶层的人同坐一部电梯上楼，似乎略有一丝违和感。所以一期中小户型的业主是比较占便宜的，同样的豪宅小区配套，门槛踮一踮脚就够得着。

宜昌中心在去年曾打出过“不惧任何挑剔”的广告，但我还是可以挑出点小缺憾，比如：开发商缺品牌加持！虽然它合作的第三方都是大牌，如：广盛建设、碧桂园物业、易居代理，但这个盘归根结底是均瑶的作品，所以这就存在一个尴尬：不好做品牌定位。

因为均瑶在宜昌本地用户心智中，它占据的是乳制品这个细分产品的定位。突然一下它要打造68万方城市综合体及中心豪宅，不免让人为之捏一把汗。

目前宜昌中心的产品溢价主要来自于：地段、江景、商业，唯独品牌溢价略低。

中心豪宅缺少了品牌加持，这容易让买家下单迟疑：到底值不值这么贵的价？私以为是不是可以考虑拉上一个品牌开发商合伙操盘为佳，比如武汉滨江豪宅的伟鹏万科御玺滨江模式。

前几天，诸葛磊碰到一个想买房的好友，一见面就跟我说：伙计，宜昌中心最近价格大跌，才1W2。

我笑了笑，回了句：老铁，甭想了！那个是安置还建房，应该是中介想帮还建户转卖赚差价的。

就我所打听到的结果是：开发商不允许还建房更名转让，所以这个存在一定风险。而且还建楼栋与商品房部分是分开的。

同时，我也不太建议为图便宜去买还建房，毕竟人群和商品房业主还是存在差异的。

宜昌中心·大南门 ~ 历史文化街

未来环南片区会打造宜昌版的宽窄巷子，并重现“宜昌八景”，能不能挽回解放路步行街的尊严，重振解放路商圈的威望，就看这个“宜昌宽窄巷子”最终运营的如何。

山川胜境在西陵

西陵的江景房一直很稀缺，因为西陵的沿江段太短，且很多是建成区的老房子，极度稀缺性是西陵江景房的核心价值支撑。而且西陵的少部分江景房可以看到葛洲坝夜景灯光秀。

葛洲坝夜景

去年我特地去伍家岗恒大华府看了下江景房，1W3的价格很傲娇，回来时坐了一辆西陵大爷驾驶的出租车。路上，我有意问了下他对恒大华府这里的江景房估值，我说那里卖1W3，大爷说：毛坯也就值1W。他还说，老西陵其实更希望就地还建，因为西陵老城生活实在太方便。

我不由得感叹：你大爷还是你大爷！西陵大爷对宜昌房价估值拿捏的如此之精准。

我对江景房休闲价值的认知，来源于一次夜游。一天晚上，诸葛磊跟三五好友去宜昌滨江公园散步，并一路走到夷陵长江大桥附近。整段走下来的感觉：不仅相谈甚欢，而且十分惬意。这和我之前在杭州西湖畔闲庭信步略有几分相似，我顿悟道：原来江景房的休闲价值主要体现在晚上，那一刻，我也很想买套江景房。

滨江公园一般早上是老年人习武健身之地，偶尔看见大爷摆出一副鹤形刁手螳螂腿的造型，这架势丝毫不输当下的精神小伙；晚上的滨江公园则是老中青三代全家遛弯的好去处，边散步边聊天还能观夜景，这要比很多只能在小区附近跳广场舞的人要多不少乐趣。

宜昌的长江夜景也有值得改进之处，晚上从江北看江南其实看点不多，反之则亮点十足。若能参考杭州西湖夜景那样，灯如笔、光如墨，用光影塑造忽明忽暗、高低起伏的江南山脉，这意境就已美不胜收。将宜昌打造成“湖北的杭州”就在这山川胜境的雕琢之中。

西陵江景房未来可能要看西坝文创休闲岛和平湖半岛，相应的规划早已出台。西坝的优势在于离西陵核心近在咫尺，且上西坝有三峡集团宜昌总部坐镇，下西坝商业会先行开发，今年下半年西坝夜市的建成将会给西坝大开发点燃第一把火。

西坝夜市效果图

平湖半岛湾区未来主打三峡游轮中心，其优势在于具备天然的游轮母港停靠湾区，同时这里连接市中心与西陵风景区的前哨站，所以作为宜昌市的大型旅游集散中心是再合适不过。这块的开发投资会很大，周期也较长，所以买房买这里需要有耐心，否则很难收获最终蜕变的惊喜。

西陵可供建设土地不多，唐家湾片区应该是当下集中精力打造的居住新城。最开始入局的仅弘洋一家，目前还有别墅在卖，但声量略小。

西陵城建四大片区

之后，唐家湾相继迎来了融创与建投的布局，融创学府的地段优于融园，未来还有大学路改造的利好，且有三峡大学成熟配套相伴，适合有书香情结的买家；融园今年的价格有所松动，图学区的可以买个小户型；建投见山旁未来就是商业综合体，它对面的不远处会新建唐家湾中小学，这个盘应该有价格优势。

今年金科也入局唐家湾，私以为金科的加入较为关键，不仅提振了唐家湾板块的士气，而且金科也能借此机会来增强其在宜昌楼市的存在感。一个片区楼市要有所声量，至少得有三家大牌开发商方能成气候，此乃“三人成虎”之楼市新解。

同时，唐家湾商业综合体这块地在Q2季度重启推进，招商团队密集接洽了永旺梦乐城湖北公司、新城集团，由此可见西陵确实在下功夫给唐家湾新城积极引进商业配套，诸葛磊个人预测唐家湾商业综合体最终落地问题不大。

诸葛锐评：

1、西陵老城是宜昌城的精华所在。它比任何一个地方都要能代表宜昌的商业文明和历史底蕴，老城值得怀念，更值得善待其土地价值，期待更多专业级城市运营商为西陵老城添砖加瓦。

2、不飞则已一飞冲天。从去年至今，西陵城建动作频频，不仅有唐家湾的三虎成局，更有西坝和平湖半岛的商业配套先行开发，西陵楼市的大鹏展翅之日也会即将到来。

3、好饭不怕晚、良缘不怕迟。西陵的土地寸土寸金，腾挪优质地块哪有那么容易？西陵并不缺购买高端豪宅的买家，而是缺乏做精品住宅产品的卖家。诸葛磊预计接下来将会有越来越多的品牌开发商抢滩西陵主战场。

（诸葛说房宜昌楼市系列之西陵篇 ~ 完结）

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