三亚凤凰岛为什么降价（三亚凤凰岛破产重整）

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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12年前，一场“抢房飓风”席卷了海南省三亚市的凤凰岛。

这是一座在大海礁盘之中吹填而出的人工岛，岛上五栋风帆式的大楼如今已是三亚的地标性建筑，它们安静地伫立在海风之中等待游客前来打卡拍照，让人很难联想到曾经发生在它身上的癫狂往事。

2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，提出到2020年海南将初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，嗅觉灵敏的投资客蜂拥而至。

7天之后，凤凰岛迎来了首次开盘，均价高达7万元/平方米的700套公寓被抢购一空。比肩北上广深豪宅的价格，丝毫没有消灭投资客的热情，这导致一个月后第二次开盘，每平方米售价直接跳涨1.5万元。

贝壳找房显示，房价最高曾问鼎16万元/平方米的凤凰岛，如今在售房源仅有10套，价格介于3.6万元-7.8万元/平方米。在房价光环褪去之后，凤凰岛又遭遇环保风暴，眼下旅游行业的困顿局面更是让当年的投资客苦不堪言。

6月13日，凤凰岛股东中国交建的一纸公告显示，这座曾经风光无限的小岛，并没有在诸多磨难中涅槃重生，反而走向了破产重整的结局。

曾比肩京城顶豪的凤凰岛破产重整

根据公告，三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（下称“凤凰岛国际邮轮港”）在6月10日，收到三亚市中级人民法院送达的《民事裁定书》（2022琼02破申8号），以凤凰岛国际邮轮港公司不能清偿到期债务且资不抵债为由，裁定受理债权人三亚发展控股对凤凰岛国际邮轮港（本级公司）进行重整的申请。

时代财经了解到，2014年，中国交建以49.62亿元的价格收购了凤凰岛国际邮轮港公司45%的股权。综合天眼查和2014年的资产收购公告可知，凤凰岛国际邮轮港公司持有三亚凤凰岛发展有限公司（下称“凤凰岛发展”）、三亚凤凰岛置业有限公司（下称“凤凰岛置业”）的100%股权。由此，中国交建直接或间接持有凤凰岛国际邮轮港、凤凰岛发展和凤凰岛置业45%股权。

根据2014年的资产收购公告，凤凰岛国际邮轮港的主要资产包括三亚凤凰岛一期邮轮码头和联检大厅办公楼，开发经营项目有三亚凤凰岛一期七星级酒店及国际会议中心等，另拥有三亚凤凰岛二期海域使用权；凤凰岛发展拥有三亚凤凰岛国际养生度假中心；而凤凰岛置业则拥有的开发经营项目有三亚凤凰岛主题公园、国际游艇会所、风情商业街等。

对比凤凰岛整体规划可知，上述资产涵盖了凤凰岛的主要规划建设项目。凤凰岛的官方微信公众号显示，凤凰岛一期工程占地548亩，规划了七大项目，即国际邮轮港、超星级酒店、国际养生度假公寓、国际游艇会、热带风情商业街、度假别墅、奥运主题公园等；而二期计划填海造地面积711亩，原本规划的核心项目包含邮轮航站楼、进口商品直销中心及配套设施等。

其中，国际邮轮港早在2006年11月便已通航，五栋风帆式的国际养生度假公寓也在2010年迎来首次开盘，并在2012年之后陆续交付，而二期填海造地工程也在中国交建入主凤凰岛的3年后完成。

公寓入市的2010年正值海南楼市的巅峰，开盘当天，比肩一线城市超级豪宅的房价没有浇灭炒房的狂热，高达7万元/平方米的700套公寓在开盘当天销售一空，一个月后第二次开盘，每平方米售价直接跳涨1.5万元，最贵的一套卖到了13万元/平方米。

可以对比的是，这一年，广州新房成交价为11623元/平方米，豪宅最高成交价格也仅仅是突破5万元/平方米；而在北京，位于王府井的霞公府也刚刚开盘，这个被称为超级豪宅的楼盘，仅仅凭借10万元/平方米的预售价格便已问鼎京城。

在凤凰岛开盘时，一位中介向每日经济新闻表示，他曾看到一位买家上午买房时交了2万元定金，下午便有另外的投资者花10万元接手，“说一天一个价都不准确，下午和上午价钱都能相差不少”。

房价泡沫破灭又陷环保风波

然而，凤凰岛的发展远不如开局般乐观，随着调控政策的出台和宏观环境的变化，2011年凤凰岛乃至整个海南市场走入低谷。贝壳找房显示，凤凰岛在售房源仅有10套，价格介于3.6万元-7.8万元/平方米，且价格低于5万元/平方米的房源是主流。

“房价炒得太高，买凤凰岛的业主都亏了”，三亚市的资深中介黄小贝（化名）告诉时代财经，现在岛上的二手房源少是因为买家不想挂牌，“因为买得贵，卖就要赔钱”。

房价光环逐渐褪去之后，等待凤凰岛的是一场更大的风暴。2017年至2018年初，在一场全国性的“环保风暴”中，中央第四环境保护督察组点名批评凤凰岛，填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为此，凤凰岛被停工整改，并付出了3700万元生态补偿资金代价。

此后，凤凰岛二期被多次下达整治文件。2021年11月，海南省人民政府网站发布《海南省落实中央生态环境保护督察整改情况》指出，经三亚市委市政府审议，确定将“凤凰岛二期项目全部拆除，恢复建设前原状。全部拆除后，邮轮母港码头功能另行考虑”作为推荐的凤凰岛二期项目整改拆除技术方案。

根据交通运输部南海航海保障中心6月2日发布的信息，凤凰岛二期项目拆除工程施工已完成。在房价光环褪去之后，凤凰岛又遭遇环保风暴，眼下旅游行业的困顿局面更是让这座旅游小岛雪上加霜。

截至 2021 年 12 月 31 日，即将进入破产重整程序的凤凰岛国际邮轮港资产总额约为 50.40 亿元，负债总额约为186.05亿元。天眼查显示，凤凰岛国际邮轮港在2017年之后多次陷入信托纠纷或金融借款合同纠纷。

2022年5月，因执行金融借款合同纠纷案件，凤凰岛国际邮轮港持有的土地资产和地上房屋被摆上拍卖平台，起拍价高达1.01亿元，原定于6月15-16日竞拍，不过由于凤凰岛国际邮轮港被三亚市中级人民法院裁定破产重整，该拍卖已被撤回。