北京东路最新楼盘价格（谁也挡不了新北苑报价）

今年大概率是朝阳新盘扎堆的一年，北至崔各庄，南至十八里店，撇开即将土拍的第三波供地不说，单朝阳市面上现有的新盘都有不下10个，再加上七七八八的二手次新房源，对于改善一族，手握1000万预算的朋友来说，基本上可以挑花了眼，而最近朝阳的热门置业板块崔各庄、奶西出现了不少新盘，收获了朋友圈一大波关注，与此同时，往西2公里同样距离望京较近，一直热度不减的新北苑也成了大家争相比较的重点区域。

新北苑区域，是指西侧和北侧以清河为界，东起以北苑东路为界，南面以13号地铁线为界的一片区域。和老北苑相比，这里大部分都是品质好、环境好的新小区，像典型的福熙大道、中国铁建花语城、国际城、世华泊郡、润泽悦溪、华贸城等。

世华泊郡

正常进入小区是需要门禁刷脸识别的，但是跟大爷说了一下是访客，大爷查了健康码就让我进来了，整体小区给人的感觉还不错，尤其是地面比较干净、平坦，在小区溜达的时候还看到有专门的工人在做地面修葺和园林维护，小区里搭建了自行车棚，配备了充电桩，设有专门的晾晒区和老人、儿童休闲娱乐区，细节处还贴心准备了防滑垫。小区园林也十分给力，在附近的几个小区里也算是数一数二了。小区外立面1-2层是石材，2层以上贴砖，维护的都还不错，如果没有提前了解过，真不太能相信，小区里面还有8栋回迁安置房，2017年永安里拆迁过去的。

整个小区有17栋高板组成，房型为66平的一居到184平米四居，2500多户，规模很大，但楼间距充足，基本不影响采光。小区南排的9、10、11、12、13、14、15、16号楼是回迁房，南窗能看见高压线，每个楼都是两个单元，一个单元回迁房，一个单元商品房，外立面看不出来，但楼道内部装潢比商品房简陋，所以同面积比商品房便宜100万，但是商品房房本，税费高一些，1居69平，报价550-580万，两居84-106平，700-880万，不看重位置的话世华泊郡3居，上车门槛基本上是1000万。

小区优势是价格和环境，里面有足球场和小学、幼儿园，旁边朝外学校初中部，上学方便，北京城建N次方的配套，平时买菜购物日常生活都可以满足；缺点是距离地铁远，门口乱停车严重，小区隔音效果一般，楼道里能听到对门两家看电视的声音，物业费2.98有点值，但是电梯有点老旧，强烈建议物业进行更换，刚站里边就给人整害怕了。

中国铁建花语城

从北苑京客隆骑小黄车过来大概只用了5分钟，一路上还看到了润泽公馆、福熙大道、国际城和乐想汇，都是新小区扎堆的地方，一座座建筑看起来很美观，道路宽敞干净，城市建面给人的感觉很好。花语城小区对面是北京市对外贸易学校，门口保安岗站了1个穿着正式的年轻保安，不过小区管的倒不是很严，我跟业主就混进去了。整个小区体量不大，半人车分流，小区中间有水系和凉亭，干净舒服，另外还有供老人小孩休闲娱乐的场所。小区11年建成，外立面石材 涂料，经过这些年一些楼栋外观已有些斑驳、脱落迹象。

小区由3栋花园高层和6栋花园洋房两大类住宅组成，尽显托斯卡纳风格，是纯商品房社区，高层18~22层，以89平方米两居和130平方米左右三居为主，户户南北通透。洋房组团首层带花园，主力户型约为147~158平方米的三居，并配有少量约89平方米两居和约 196~214平方米的四居加功能房。个人认为，中国铁建花语城是北苑楼盘里面户型设计最好的，得房率高，户型设计分配合理，但相对其他小区，户型单一一些。89平南北2居，报价830万左右，129，159平3居，报价1200万-1600万左右，129平出房少，相比国际城，幼儿园小学紧挨着花语城，孩子低年级上学不用过马路可以算个优势，因为主打洋房产品，小区环境在区域内算是不错的，物业费3块多，追求品质和安静的环境中可以看看这里。

小区部分楼栋带连廊，北向卧室隐私稍有影响，不过站在连廊上看风景，视野是真不错，建筑、学校、道路、还有旁边万亩面积的清河营郊野公园，国家森林公园、朝来森林公园等景色尽收眼底。要说一些值得吐槽的地方就是小区园林树木长得太过茂盛，严重影响低楼层采光，另外物业管理不是很到位，小区基本上每个楼道都有垃圾，而且单元楼门口乱七八糟地停着自行车、电动车等。小区也是新北苑离北苑地铁最远的一个小区，走路大概需要15分钟。

福熙大道

还没进小区（北区），就先被小区大门的设计吸引了，听说当初大门建造的时候就花了有1个亿，确实很显档次，十分气派。进入小区，迎面而来的就是两侧的水系大道，哗哗哗地都还在放着水，之前踩过不少小区，但能开这么多水系放水的小区还是第一次见到。继续往小区里面走，小区入住率并不高，不少房子，洋房、叠墅，平层正在装修。

福熙大道分为南北两区，共12栋楼1800多户，北区规模大些，南区部分二手房，还有新房在售，新房据了解都是小200平大面积了。小区以3居为主，125起步的正规3居室报价1300万左右，还有122平的2改3户型，但改完有一个卧室没窗户，报价1200万，另外小点的还有少量70多的小2居，800万上下的价格，110平的2居报价1000个左右，极少的60平左右1居，600万左右的价格。小区最大的问题就是距离高压电缆较近，户型方正，但一居两居多不通透。3块左右的物业费，在区域内不算便宜，上学的话福熙大道北区部分能上花语城片区的幼儿园，南区不能上，小区北侧还有底商，大型商业配套主要依靠华贸城，新北苑改善可以看看这里的大户型，是距离地铁13号线北苑站最近的小区。

另外华贸城、润泽系列等也都是新北苑成交比较活跃的二手房社区，影响着新北苑的房价。润泽系列从御府到悦溪到公馆再到庄园，绿化率高，水系多，楼间距大，户型朝向格局比较好，南北通透的户型多一些，缺点是离地铁稍远，想选择复式、下跃或比较在意小区品质和户型格局的家庭可以重点关注。

一路踩盘下来，这几个小区都离得不远，周边大型的商业、医疗、教育、交通等配套都可以共享。商业方面，除小区附近的一些底商之外，华贸天地是附近离得最近的大型商业综合体，平时休闲娱乐吃饭逛街都可以来这里，离得也不是很远，驱车大概5分钟的生活圈。教育方面，小学有朝阳实验小学分校、朝阳外国语小学分校，中学有朝阳外国语分校。朝外虽然是分校，但教学水平放在朝阳来说也是很不错的。医疗方面小的头疼脑热有社区卫生服务中心，国际城东南角有妇幼保健院，三甲医院向南2公里是航空总医院，往北3公里有清华长庚。

周边配套：

上面分析的都是新北苑的基本面，品质次新，比较宜居。但支撑房价的根本还是在于需求，需求决定了房价的高低也决定了房子的流动性。那新北苑到底有哪些需求人群？

首先应该是天通苑和老北苑的改善人群，多数不愿逃离现有的生活舒适圈，想在离自己生活区域不远的地方选套品质更好、学区更好的房子。天通苑和老北苑都是居住人口密集区，强大的需求基数也客观上支撑了新北苑的房价；即使在今年，京楼市场还不是那么强势的情况下，二手次新的价格依然没有向下的波动。

其次，随着13号线拆分、17号线支线建成，新北苑的位置无论是自驾还是地铁，到望京都十分方便，同品质房源的二手房单价，望京比新北苑贵2万左右，这也导致之前有不少购房者出于自住和性价比，会考虑选择新北苑。

时过境迁，三年前、两年前，新北苑没有太多的竞争对手，购房者没有太多的选择，但放在今天，朝阳新盘遍地开花，崔各庄、奶西不少新盘涌入，望京外溢的购房者又多了不少选择，主打改善的和光悦府、龙樾合玺、望京养云、绿城·晓风印玥，以及今年二批次奶西地块即将开盘两个项目首开金茂望京樾和中建宸园，随便一数就是6个项目，在如此多新房的压制下，新北苑二手房会不受影响？在我看来，次新单价10万左右，可能也是见顶了，1000万改善预算大概率还是会考虑崔各庄、奶西。

1.新北苑二手房挂牌房源多是80-90平左右小两居，虽然单价和总价上去了，但不算真正意义上的改善，想要居住更加舒服，120平左右三居起步，但尴尬的是这个面积段在新北苑并没有太多可选房源；130平、150平大户型房源可选会多一些，但总价偏高，不少家庭垫垫脚可能也够不太上。

2.从单价来看，新北苑品质较好的次新小区均价在9.5万-10万，而崔各庄新盘指导价在8.8万，甚至开盘的时候只卖到8万 ，价格倒挂的优势还是十分明显，而购房者也十分买账，望京养云开盘不久就完成了“跑路”，虽然配套不如新北苑成熟，但还是性价比高，同样1000万的预算崔各庄、奶西可以买到更大面积的新房，品质品相户型装修都比二手房要好。

3.老北苑是2000年一代的产品，新北苑是2010年一代的产品，老北苑是更高密度的老社区，社区老化，现在明显跑输大盘。再过10年，新北苑会不会也跑输大市？如果新北苑在“品质”和“新”上面不再有优势，出现大量的新房替代品，会不会在市场被暂时冷落？崔各庄、奶西很有可能是下一个“新北苑”。