滨湖未来5年的房价（风向已变1.5万买高新）

下半年开局，楼市表现怎么样？

接下来，合肥市场怎么走？

房价还会涨吗？房子还能买吗？

合肥哪里还能淘到笋盘？

带着这些疑问，我们一起来寻找答案。

NO.1丨

下半年开局，合肥楼市180°大转弯

开局很关键！

先看下半年开局首周，合肥楼市都发生了什么？

1、土地市场持续猛推19宗共1735.02亩地，包括 1082.77亩的居住用地。

虽然科研地块数量比较多，但住宅地块也不逊色：滨湖云谷旁爆出150亩黄金地；新站少荃湖板块，一次性推2宗超百亩纯居住地；政务西罕见供地；庐阳区也迎来2019年首次供地。

对比前几个月的大型土拍中土地成交的情况：

4月27日，成交12宗地块913亩地；

5月30日，成交8宗765.2亩地；

6月27日，成交13宗1355.35亩地。

如果这些地块都能顺利入市拍卖，无论地块数量还是面积上，7月都毫不显得逊色。

2、3大纯新盘规划出炉，可供应约4000套新房。

肥西中海嶺湖湾规划1216套房、包河华宇锦绣花城规划1516套房、包河中铁五号院规划13栋住宅，三盘给市场带来近4000套新房。

3、2家纯新盘案名发布，宣布入市。

7月4日，金地&禹洲包河S1902地块案名公布为时代领峯。根据规划，时代领峯规划了47栋住宅楼，以高层、洋房为主，共2002户，并配建3.98万方的商业办公。

同一天，世茂北城CF201906、CF201909连体地块案名公布为世茂云锦，总面积183.9亩，最高楼面价7837元/㎡。据了解，项目具体规划还没有公布，城市展厅预计将于7月7日（本周日）正式开放。

整体来看，下半年开局，土地市场供应没有减少，但热度有待考验。楼市方面，纯新盘的入市，依然是撬动市场的发动机。

不过，有一个值得关注的信号是：本周末，合肥楼市暂时没有开盘加推的消息放出！

这对于前一段时间逢周末就是“开盘潮”的现象来说，是一个180°大转弯。

NO.2丨

下半年买房，这些新盘重点关注

没有新闻，就是最大的新闻。

下半年开局首周没有楼盘要开盘加推的消息，说明市场正在悄然发生着变化。

我也整理了当下计划入市但还没有入市的楼盘，以下这些还是比较值得期待的，有其优势也有其劣势，购房者根据自身情况仅供参考。

1、蜀山区

蜀山区我认为可以重点关注的盘有两个，一是徽创君泊，二是京冠悦荣府，原因很简单，前者楼面价6250元/㎡，后者楼面价5083元/㎡。

这是什么概念呢？同区域的中海、丽丰、龙湖三个项目楼面价都在1.1万 ，房价在2万 ，而徽创君泊已经放风高层毛坯入市预计1.6万 ，如果京冠悦荣府同样是毛坯入市，房价也基本差不多。

当然，这两个盘论品牌没有优势，论产品定位偏刚需，但对于蜀山区来说，价格就是王道。如果是想买入蜀山区域的刚需购房者，这两个盘可以关注。

2、高新区

高新区的热度可以说仅此于滨湖、政务，无论楼市发展潜力还是区域发展潜力。而下半年区域要入市的几个纯新盘，无一例外也都是热点盘。

乐富强悦湖熙岸，虽然位置相对来说不占优势，但放风价1.52万/㎡，这个价格在高新区是绝对的“杀手锏”，可能要求高首付。

高速蜀西湖畔，释放的首开时间从7月拖到8月份，正在验资，预计首开4栋楼。高速在安徽的口碑一直不错，交付和在售的楼盘品质也能看得到，只要房价不高于区域同等楼盘价格，高速蜀西湖畔相信卖的都不会差。

北雁湖玥园，正在验资，预计本月中旬首开3栋精装高层，面积102-145㎡，预计开盘均价1.88万 /㎡，各方面都属于“中规中矩”的盘。

3、经开区

在“房荒”经开区，海尔云玺是唯一的纯新盘，目前经开区在售房源中启迪科技城只剩大户型，邦泰科技城“挤牙膏”卖房并且要求高首付。

但海尔云玺启动验资已经两个月，却迟迟未首开，如果备案价在1.7万/㎡以下，正常首付可买，必然是值得等待的。

4、包河区

包河区不管是在售楼盘，还是未入市的纯新盘数量都足够了，不差“房子”但差客户，因为紧邻滨湖，一部分购房者能买滨湖的都买了滨湖。

乐富强悦融湾，城市展厅6月30日刚开放，项目分为A、B两个地块。A地块为商业用地，B地块由8栋高层 7栋洋房组成。项目虽然楼面价只有8284元/㎡，但有地段支撑未来房价不会比周边便宜。

我认为该盘关注的点在于，之前乐富强操盘及在售的项目都属于区域“红盘”，悦融湾作为乐富强在包河的首个项目，不排除成为“红盘”的可能，主要还是看操盘能力。

5、滨湖区

金鹏壹品天成，金融板块F4最后一位登场的选手，虽然品牌实力和旁边的绿城比起来差了一点，但好在做的是毛坯，好在是一梯一户，好在户型还比较创新。

放在整个滨湖来说，也属于低门槛盘。项目预计近期首开，意向滨湖的购房者可以重点关注。

6、瑶海区

金大地天元府，目前只公布了案名，具体入市时间待定。项目关注的点有两个，一是北一环与明光路交口的地段，这个位置已经没有空余的土地出让，比较稀缺。

二是7102元/㎡的楼面价，如果是做毛坯，预计不会超过2万/㎡，与同为一环旁2万多，甚至3万 的房价相比，性价比比较明显。

重点在于，比较适合地缘性客户，如果是新合肥人，建议还是选择更有发展潜力的新区置业。

7、县域

长丰县的中梁华地辰阳府，岗集板块楼盘本身就意味着“低价”，板块内祥源玖悦湾即将清盘，中铁悦湖国际一直平销，高层均价在1.1万 ，新城借前段时间的楼市回暖潮跑量不少，板块需要新盘来增添活力。

肥东县的荣盛书香府邸，是继龙湖·龙誉城之后又一值得关注度的楼盘，容积率仅1.8，在东城属于比较少见的低密项目，也是荣盛在县域的首子，价格可以参考周边1.2万 的房价，适合刚需。但在华润、龙湖霸屏的肥东，荣盛想脱颖而出，并不是一件容易的事。

肥西县中海嶺湖湾，北雁湖板块，肥西产权，不限购，首付2.5成，据说小户型高层已经停止验资，也一定会“抢爆”，预计近期首开，因为高层会一次性全部推出，意向的可能还有最后几天的时间思考。

下半年，谁会打出开盘 “试水”的第一枪？值得期待。

NO.3丨

下半年楼市的关键词将是...

下半年绕不开的话题，还有“限价”。

取消限价，目前看起完全不太可能，建国70周年之际，各方面“稳定”是必须的，房价首当其冲。

这个让N多楼盘无比头疼的调控手段，都在想办法突破，加精装、差价备案，就是常用手段。

而就在昨天下午，网传合肥即将调整楼市政策，在房价限制方面有一定调整，关键内容包括两点：

一是，同品质同区域的房子一年涨幅不得超过5%，之前这个标准是半年不得超过1%，有所放松。

二是，精装标准上限定为3500元/㎡，具体是一星1500元/㎡，二星2500元/㎡，三星3500元/㎡。相比之前最高5000元/㎡的精装价格，有所下调。

综合来看，新政策整体是“收紧”的，如果消息属实，这个政策基本可以看做是一个信号。严格限价之下，之前急于拿地的房企，就要平添了几多彷徨，不排除敲退堂鼓的可能。

如果没有意外，我认为下半年楼市的关键词将是：

1、冰山与火焰并存，如果最终限价无法调整，楼市又一马平川，那么近半年来拿地的房企卖还是不卖，哪个都是含泪的选择。

2、坐稳买家市场，面对市场的忽冷忽热，之前购房者心慌是出于对踏空行情的担心，后面可能转变成对“买到高点被套”的焦虑。

NO.4丨结 语

去年此时大多购房者在问“房价还会不会涨？”，而现在更关心“房价还会降吗？”

购房者的心态显然已经发生转变，这一个月，都是对市场下半年市场的持续探底。

最后提醒的是，“稳”不单单是个副词，还是个动词。

意味着涨或跌背后都会有一只无形的手在干预，趋势不是靠判断，房价也不能靠预测，不做空不看崩，选好房子，不受大势所趋。

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