未来20年房地产的终极判断（房地产这棵树再大）

#在幸福敲门看测评#

如果问身边人，让人又爱又恨的内容是什么，在大家给出的答案中“房子”最多。当前的房地产市场，网上测算是全国房地产市值超过了450万亿，是欧美日的总和。因此，有人分析说楼市已是泡沫前夜，有人说楼市是刚性泡沫。看来，大家都知道了楼市的泡沫存在， 只是很多人坚信不会破而已。

楼市泡沫会不会破，暂时不知道，但是，银保监会却动作频频，不仅不让资金违规流入房地产，同时对房企融资和银行涉房贷款总量进行管控。总之，在想尽一切办法提前防范化解房地产这头灰犀牛。

楼市会不会硬着陆，时间才会给出答案。但是从国家统计局公布的房价数据来看，房价下跌的城市正在增加。只是被很多买房人选择性遗忘。更多的人，只是记得房价上涨城市的模样。

根据国家统计局公布的房价数据显示，一年来，70个大中城市中，有43个城市二手房上涨，一个持平，26个城市出现下跌。与上一年度比较，房价下跌的城市数量增加了10个。

首席经济学家钟伟最近发表了他关于当前楼市的看法，我们认为很多数据符合当前的实际，其观点非常客观理性。不像有些经济学家，语不惊人死不休。片面追求轰动效应，追求吸引公众赞许的目光。

首席经济学家钟伟公布的几组数据，我们进一点小小的比较。

1、中国人均居住面积超过30平米，套户比达1.07。

这个数据值得商榷，2016年国家统计局曾公布过，全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。经过4年的发展，平均每年约17亿平米的销售，人均至少增加了5平米。即人均建筑面积45.8平米可能更准确。

2、城镇居民仍有约50%的人住在上世纪的老破小里，有20%的人住在房龄超过10年的旧房里，真正住在比较新的房屋中的人也就30%。这个数据可能低估了二三线及以下的城市。据我们的观察，一线城市居住在老旧房的占比可能要高于二三线城市。

我们支持首席经济学家钟伟关于前楼市的几个观点：

1、地产差不多已过了数量高速增长的高光时刻，而臻善求质之路还很长。

我们同意这个观点，从2017年开始到2020年止，商品房成交量基本维持在17亿平米左右。去年创出新高，但涨幅明显呈弱势。

2、房地产这棵树再大，也不能长到天上去。

3、“房价永远上涨”的市场预期早已不复旧观。

“十四五”期间房住不炒定位不变，楼市发展方向在经济工作会上首次提出解决大城市住房问题。随后住建部的会议明确，大力推进租赁性住房，推动租购同权。这已经成为当前楼市发展的重点。

4、房价很不便宜了。在一线城市，买一套房更是要努力一辈子的事。

钟伟 举例说，北京、深圳、上海这种一线城市，一套房大约需要支付本息在900万左右。而一对985高校毕业生，在京沪中规中矩的职业生涯中，两人工作30年，税后收入可能在1000万元左右。所以既需要父母的积蓄支撑，还难有助父母养老的实力。如果计入生活、教育等费用，基本上一生也就一套房。

39.9元买不了什么，

却可避免花300万买房后悔，

别人上过得当，那些买房的坑你不必去踩。点击下图进入查看。

5、炒房没什么意思了。

目前各种调控机制使得随意购房变得很困难，沪深等少数城市还残存一些新旧房价倒挂的碎片化机会。随着市场预期的变化，房价倒挂会收缩甚至消失。即便房价上涨十来个百分点，也并不意味着获利。随着疾风骤雨的廿年城市化历程，房地产逐渐告别了高光时刻。再期待房价普涨暴涨可能不现实。

当今一二手房价倒挂的现象只是局部残存，除少部分重点城市的优质楼盘之外，买房人也许到了考虑走出房价永远上涨的执念了的时间。