针对楼盘价格高的探盘开场白（这些新盘你定要细看）

临近七天长假，大家的心理活动用网友的话说：我已无心工作，一心只想迎接我的假期。

最近楼市也是一片祥和，看的出不少新盘节前也是铆足劲儿，等着节后小爆发。但也有那个几个楼盘，照开盘不误，比如周五晚8点28分，中海望京府二期开盘，281套房源秒光只用14秒，销售金额高达32亿。这个事儿也恰恰说明咱们置业者很认地段，认户型，认价格。也正是从这个角度出发，小编从102宗限竞房地块里盘点了数十块与中海望京府相类似的新盘，希望对大家有所助益。

且慢，在开始今天的楼盘点评之前，新盘专家-揭叔就文章中的几个热门楼盘做了一通简单分析，视频也就300M，土豪们快来戳！

01诺德逸府

位置：丰台区西南四环郭公庄地铁站向东1公里。

产品：项目均价67702元/㎡。69㎡两居、89㎡三居、118㎡/137㎡四居（开盘时间待定）

配套：首先项目的地段还是非常好的，就在四环边上。1公里内有地铁郭公庄站、樊羊路站，快速链接4号线、10号线、新机场线、16号线六条地铁。并且与丽泽商务区，总部基地，金融界商圈，西红门商圈四大商圈呈黄金距离。其次产品很稀缺，69㎡做成通透的两居室，89㎡做成通透的三居室，关键还能两居三居自由切换...

最重要的是项目附近有折扣力度非常大的花乡奥特莱斯以及丰台万达广场、永旺梦乐城、荟聚宜家购物中心这些综合大商场。要是想逛超市的话还有物美、永辉等大型连锁超市，足以满足基本的生活需求；医疗方面有大型综合类型的三甲医院如天坛医院、北京博爱医院等呵护家人的健康。

家里有宝宝或者考虑以后孩子上学问题的话也丝毫不用担心，项目附近有《丰台区重点教育资源振兴计划》的重点教育项目，落成后将实现就近从小学到中学12年全龄一站式教育。

想了解更多信息，可点击蓝字进行阅读： 低首付小两居，轻松占座四环

楼市观点：即便是占据四环好地段，即便是诱人的低总价小户型，可你要问大家面对这个项目，最容易让人犯嘀咕的地方还是在于价格。这个价位在周边所处的地位如何？我们不妨看看周边的二手房报价：京投银泰万科西华府，二手房均价6.9万/㎡；中海御鑫阁，二手房均价6.9万/㎡。与周边的新盘相比，这个价格就更具备优势了。项目周边仅有一个新盘项目，首开华润城，均价为8.3万/㎡，大户型为主。相比较而言，诺德逸府所占据的优势就在于没有二手房那些免去冗杂的费用，也没有周边新房那么价格高筑。毋庸置疑，这个价格上车南四环，还是值得一搏的。

02中国中铁·诺德春风合院

位置：丰台白盆窑六圈路和樊羊路交汇处东南。

产品：项目均价67702元/㎡。72/89/112㎡三居、129/139㎡四居（待售）

配套：这个项目真是一个妥妥的四环盘，距离南四环约1.5公里。丰富的交通网络也是它的一大亮点，附近就是地铁九号线郭公庄站，距房山线北延线樊羊路站直线距离750米（预计2020年开通）、还有十号线首经贸站。而周边的交通枢纽站如北京南站、北京西站、丽泽城市航站楼、丰台新火车站、大兴国际机场等大型交通枢纽也都在30分钟的车程覆盖范围，可以预想入住之后是非常便捷的。

项目附近医疗以及学校的配套和诺德逸府基本是一致的。在依旧保持多变性的基础上还能实现空间利用率很高，浪费少，可以说是物尽其用。

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03西山锦绣府

位置：海淀西北旺镇亮甲店村村东，共有产权房永靓家园南侧

均价：58622元/平方米、限高价61554元/平方米

户型：89㎡两居，89㎡/155㎡三居、180㎡四居

简介：项目最主力的是89平的三居户型，这种户型也是是当下限竞房里最主流的设计，南北通透，亮点是客厅有阳台，主卧带飘窗，以及U型厨房。据目前了解项目距离地铁16号线西北旺站约1000米，13号线拆分后，将与16号线在马连洼站换乘。距离北五环5公里，项目的东侧还有G7京新高速、G6京藏高速。

楼市观点：项目具体的开盘时间还未最终确定，预计将在年末之后开盘。售楼处目前只能参观，还不能排卡！值得注意的是西山锦绣府售楼处已经对外开放但，售楼处比较小，有限流措施且接待能力有限。样板间的话，目前有180平米户型可供参观，89平米则暂时没有。并且大家最关心的六里屯垃圾填埋场的问题已经确认闭场！

04公园十七区

位置：位于中央别墅区火沙路和裕庆路交汇口北500米

价格：55711元/㎡

户型：90㎡三居（总价约475万）、120㎡四居（总价约700万）、144㎡四居（总价约800万）（均在售）

简介：项目一期已于2019年7月7日开盘，90㎡精装交付，其余两个户型简装。项目打造了360°PLUS景观系统，呈现了一个风景与功能相互渗透的全龄景观社区。通过自然生态的传递，营建出能够包容一家人不同年龄、不同喜好的体验式互动乐园，而且项目紧靠温榆河湿地公园和近300亩罗马湖，可以说居住体验是非常愉快的。并且楼间距约45-50米，可以保证全天光照时间的增加。

交通方面可以说极大地方便了工作在望京附近的人群。因为从项目出发5站地铁快速直达望京，随意换成5、8、13、14号线，规划31号线入住即享，并且社区巴士5分钟直达后沙峪地铁站早6点半到晚10点，早晚高峰15分钟一趟。

楼市观点：后山峪一带的限竞房可谓是出尽了风头，但就公园十七区来说，它其实也有很多外界的顾虑。虽然祥云赋高层几近跑路，坚守着余下的1400万的合院，但是新的追兵——建邦顺颐府已经上线，售楼处样板间已起，产品对接抗衡公园十七区。不过您要我这仨项目哪个更好，说实话，各花入各眼，这得去三个售楼处都看看才能有发言权。

05橡树珑湾

位置：北京顺义新城马坡核心政务区，顺义白马路与通顺路交叉口西南角

均价：43467元/㎡、限高价45640元/㎡（待售，预计2019年10月开盘）

户型：76㎡/78㎡/88㎡两居、90㎡/115㎡三居、123㎡四居（均待售）

简介：教育学校的问题您丝毫不用担心，驱车10分钟车程就可以到达牛栏山一中，它是北京市市属十所重点学校之一，目前是集高中教育、初中教育、小学教育、国际交流为一体的教育集团。并且目前还有在建的三甲医院北京中医药顺义分院，预计今年年底竣工，医疗配套也是很完善的。轨道交通的话项目邻近地铁15号线顺义站，驾车25分钟直达北京首都机场，40分钟接驳望京。

楼市观点：前几天写文章时有粉丝喷我说国誉府在南城，其实不然，北边的国誉府叫做新城国誉府，南边那座国誉府叫做宽院国誉府，同出而异名。单说这个新城国誉府项目，之前我们团队曾前往项目做直播，从粉丝们的反馈来说，顺义本地人很认可这一带，毕竟一些知名的二手房如鲁能7号院、香悦四季、中铁花溪渡等社区俨然让这一有了成熟的生活圈层。不过，通勤全靠地铁的买房人在这里置业时最好还是斟酌一番。

06万科城市之光·东望

位置：北京市通州区台湖镇17号线亦庄站前区南站南侧

均价：51585元/㎡，限高价54164 元/㎡

户型：70㎡两居（总价约350万）、90㎡三居（总价约460万）、120㎡四居（总价约600万）、145㎡居（总价约750万）（一期在售少量，二期排卡中）

简介：这是通州第一个上市的限竞房项目，北边约500米处就是17号线（在建）的首站亦庄站前区南站 （5站到达10号线十里河，8站到永安里），亦庄火车站2公里（亦庄线，地铁21号线，M 102号线，京津高铁“四轨”同台换乘）。“3高速3地铁1高轨”畅达CBD、副中心，瞬联双机场。其距离京哈、京沪高速都是在8公里左右的一个距离，开车15--20分钟，离京津高速则比较近了，直线距离在2公里左右，但要上京津高速则需要驱车6公里大约10分钟左右到通马路与京沪高速的交汇处东石村桥才能上，上京津高速之后5分钟就可以到达五环，25分钟左右就可以到达国贸。

这个项目有一个特点就是在南北两侧均可加购可以移动的非承重墙，贴近无限系。可以通过墙体的移动，让房子在三居四居之间灵活转换，从二人世界到三口之家再到三世同堂，空间的变化能够满足人生各个阶段的生活需求。

楼市观点：东望项目和台湖金茂悦总免不了相提并论一番。单从物业上论高低，从体量上来说，台湖金茂悦小而美，进行社区管理时社区比较方便，在补充一句：项目北侧的公交站和垃圾站暂时还未确定。东望这个项目社区规模大，分四期滚动开发，注定会长期活跃在通州的新房市场上，保不齐越卖越贵。后期入住时，社区庞杂，但万科有着十分成熟的物业管理经验，或许能多少建面大社区病。也留给大家一个思考问题，您觉得从社区的保值增值溢价空间来说，站东望还是站台湖金茂悦？

07禹洲·朗廷湾

位置：通顺路与朝阳北路交汇路口以东400米处路北

均价：52508元/㎡（含精装）、限高价55133元/㎡

户型：80㎡三居（总价约420万）、90㎡三居（总计约500万）、125㎡三居（总价约656万）

简介：项目首付160万起，特点是户型上都保证每间房间的南北通透、采光、通风，空间更少妥协，并且公摊小更为实用。交通上项目距6号线北关站直线距离2.5公里，这个距离开车是比较方便的，步行的话有一点远。项目是在五河交汇处这块是商务中心和人口聚集区，相当于副中心的CBD。如果您在运河商务区上班的话开车也就5分钟的距离，骑车10来分钟也能到；如果在国贸CBD上班的话，不堵车的车程也只有20多分钟。

并且未来地铁规划的站位就在项目南侧300米，叫"范庄"站，而且还不止一条，是地铁D1线（下图中粉色那条线）和D2线（下图中绿色那条线）的换乘站！

楼市观点：禹州这家房企是河南一家，作为进京首个作品，这个开头自然是要打响的，从这个角度出发，禹州·朗廷湾的内部打造注定是往好了去。但受制于地块本身的属性，这块地要想受到大家的认可，注定困难重重。据我所知，我一个同事就因此舍弃了这个项目，当然，想挽回她这种潜在的置业者，也不是没有办法，除非禹州·朗廷湾愿意大幅度让利于民，毕竟它的成本价是23332元/平。可这，现实吗？

08萬橡悦府

基本信息：五至六环，位于京藏高速与北清路交汇东两公里。预计10.15日开盘，2022年3月31日精装交房，规划户数：2310户，4.65元/m²/月。

户型信息：一梯两户。约73平米的两室一厅一卫；三室两厅两卫的户型有两种，A户型建面约89平米，B户型建面约125平米；四室两厅两卫，约137平米，以上均为主力户型。

价格：54197元/平米，最高不超过56907元/平，约73平米的户型总价约380~390万左右、约89平米的户型总价约480万、约125平米的户型总价约675万，约135平米的户型总价约740万。

周边配套：地铁8号线、昌平线换乘站朱辛庄站约500米。周边31号线（规划中）、昌平线南延线（规划中）、19号线（建设中），虽然好几条线都是在规划中，好在朱辛庄离项目距离不远。来看看学校，目前有美智国际幼儿园，福娃喜娃国际幼儿园，七里渠小学，史各庄小学，育华中学，回龙观中学等，另外北侧教育用地规划了12年一体式教育，就目前来看教育还是能过关的。2公里以内有北京积水潭医院、北京长城中医院，3公里以内有京昌平中西医结合医院和北京安达医院，说实在的，医疗配套我真觉得是亮点。再有就是周边商业有永旺商场，华联购物中心，龙旗广场购物中心等。

楼市观点：萬橡华府誓死“肥水不留外人田”，但是萬橡悦府却对买房人大敞怀抱，更有小道消息称，项目73平的两居室可能会做成35%的两居室，这么一来，你的上车首付可能更低。

09华樾北京

基本信息：位于地铁14号线善各庄C口，出站即达，距阿里北京新总部约800米，从规划图可以看出，基本都是商务、商业、公园用地，几乎没有住宅用地了。不配建保障房,执行7090政策，目前就差一预售证，但暂时定不了开盘时间，预计2022年全装修交房。

户型信息：主力户型：一梯两户，89㎡三室两厅一卫、143㎡四室两厅三卫，共956户。

价格：78148,最高单价82055元，总价区间700-1000万左右，对比图片，一二手倒挂比较明显。

周边配套：这个项目周边的配套简单写写都能感受出它的魅力：教育方面15分钟车程范围内11所名校如，景山学校、八十中、陈经纶中学、格顿双语幼儿园、朝师附小、首都师范大学附属中学、来广营中心小学、韩国国际学校等。还有望京医院、和睦家医院、美中宜和医院、中国中医科学院望京医院、中日友好医院、北亚医院、天使妇儿医院多家医疗为健康护航。平时闲暇时间还有欧尚超市、家乐福、华彩商业中心、凯德Mall、望京新世界、宜家家居、六佰本、方恒购物中心可供休闲娱乐。毫不夸张的说就是交通、商业、教育、公园和医疗配套成熟，地理位置优越。

楼市观点：华樾北京和中海望京府打的概念是一样的，但是又有所区别，因为它更近大望京，也更近地铁，是个妥妥的地铁上盖之楼盘，这在102的限竞房里可谓是独树一帜了。并且，华樾北京的老总之前在直播间也透露，华樾北京的定位是金地一众产品里的精品和标杆，按揭叔的话说这个项目是按照头号人物的标准来做的，品质自然不会差。项目开盘大概是10月中下旬，售楼处就在我们佳爷房谈工作楼下，您若是想趁着国庆来这看房，还能来工作室小游一番，揭叔当门童！

10招商·雍和府

基本信息：位于南五环地铁四号线清源路站西侧500米，开盘时间：6月15日，交房时间：2020年11月（精装），共632套房源，不配建保障房。

户型信息：一共有7种户型，南向两居，南北两居，南北三居，南北四居。84㎡、87㎡（两居）、118㎡（三居）、131㎡（四居）。

价格：50000-54000，总价区间：450-730万，首付：180-300万。周边项目：颐璟万和均价55016元/平米，商品房绿地海珀云翡售价超7万。二手房方面，均价基本维持在4万、3-5万、2左右，清澄名苑南区单价52253元/平米，富强西里均价43243元/平米。

周边配套：4号线清源路地铁站西侧约500米。教育、医疗、商业资源都比较成熟，有北京小学（重点学校）、大兴一幼、国家教育行政学院附属实验学校、兴华中学、北京八中大兴分校、首师大附中等，购物可去西红门荟聚宜家购物中心、绿地缤纷城、火神庙购物中心以及时代天街购物中心，医疗有广安门中医院南区、天坛医院新院区、北京大学第一医院和北京儿童医院。

楼市观点：自枣园地铁站的中建国际港以后，大兴黄村4号线沿线再也没有出现过新盘。招商·雍和府可以说是正儿八经的4号线地铁旁的新盘，190的低首付对于刚需或者刚改的客户群体来说绝对是一大利好。有的项目学校好却败在没地铁，有的项目有地铁吧，却没有配套，招商·雍和府的特点在于啥都有啥都近，毕竟它的地段是黄村这里可是大兴最成熟的区域，总的来看是个均好性很强的社区。

11金地旭辉·江山风华

基本信息：四号线清源路站西侧800米，开盘时间：预计10月下旬，具体时间没定，交房时间：2021年9月，毛坯。物业费：4.5元/平。项目共8栋住宅，712套房源，2种户型。楼栋均为一梯两户，楼间距60-70米。

户型信息：89㎡（三居）、136㎡（四居）

价格：均价区间：55583，总价区间：470-520万，首付：188-210万

周边配套：这个项目与招商雍和府相距不足2公里，各项配套和参考招商雍合府。说起金地江山风华，不少人会先想起已经跑路的金地悦风华。只不过这次，风华系再战大兴，地段上更靠近市区配套上更为完善，同时，产品上也继承了以往的优势：89平三居双卫户型。不过，目前项目的价格或许是很多人的一时难以接受的地方。要我说，认金地物业，认金地户型的人是愿意为之买单的。

楼市观点：说起金地江山风华，不少人会先想起已经跑路的金地悦风华。只不过这次，风华系再战大兴，地段上更靠近市区配套上更为完善，同时，产品上也继承了以往的优势：89平三居双卫户型。不过，目前项目的价格或许是很多人的一时难以接受的地方。要我说，认金地物业，认金地户型的人是愿意为之买单的。

12中海首钢·长安云锦

基本信息：即将开盘的二期，国庆后可能开始排号，延后应该不会超过11月，交房预计2021年上半年。

户型信息：二期有建面约74平米的两居居、建面约89平的三居、建面约110平的三居、建面约138平的四居（共32套）。

价格：均价：均价约5.88万（东西通透的是5.7万左右，南北通透的是6万~6.1万）

周边配套：长安云锦的交通优势是它饱受瞩目的最大原因。距离距离长安街西沿线1.5公里左右，距离西五环约1.3公里，距离1号线古城站1.3公里左右，距离M11号线（在建）约300米，18号线（在建）距离项目约1.3公里。这么一看，可以说个项目是西长安街沿线比较吸睛的项目之一。再加上周边商场如石景山万达广场、沃尔玛山姆会员店、喜隆多购物中心等，周边学校如北京京源小学，古城二小分校和王子岛国际幼儿园，和项目东侧规划有公立幼儿园等，都有现有资源。周边医院也比较多，如东侧有朝阳医院京西分院、石景山医院，周边有301、302、武警总医院等三甲医院。

楼市观点：回顾这个项目，小编印象比较深刻的当属项目刚定案名时那种热度，之所以能在京西有这么大影响力，原因是诸多方面的。一来是2022年冬奥会为京西带来了新的溢价空间，二来京西新房屈指可数，三来项目价格和户型更受关注。其实，最重要的因素还是它在西长安街沿线一侧，地段才是硬道理。

13禧悦学府

基本信息：位于石景山区与海淀区交汇的西黄村板块，紧邻西五环。容积率为2.5，车位配比1：1.2，，预计2021年下半年精装交房，得房率约75-80%。开盘时间待定，入住时间：预计2021年下半年。

户型信息：建面约75㎡2居、建面约89㎡三居（共三种）、120㎡四居、135㎡四居

价格：均价62766元/㎡，最高单价不超过65904元/㎡

周边配套：从图上可以看出交通便捷，距离西黄村地铁站北约300米。教育、商业、医疗，是不缺乏的，例如2公里范围内石景山外语实验小学、苹果园第二小学、北京大学附属中学等、南侧规划为北大附中石景山新校区。例如2公里范围内的综合医院有京西医院、首都医科大学附属北京康复医院、北京大学首钢医院（三甲）等。还有1公里范围内的超市有世纪华联超市、超市发、物美超市等，2公里范围内的商场有和嘉汇生活广场、京成商厦，稍远一些有万达广场、喜隆多新国际购物中心等大型综合购物商场。2公里范围内能包含这些配套，也算项目的加分项，但周边有回迁安置房，项目临近产业园区，人口流动性较大，整体配套待升级。

楼市观点：对于开发商来说，手里哪张牌大打哪张，对于禧悦学府来说，自己的杀手锏就是学校。由石景山区教委和北大附中合作举办北京大学附属中学石景山学校就在项目附近，再加上项目本身具有的配建幼儿园，可以想象，买房人将在此可以安心度过全龄教育阶段，3年幼儿园 6年小学 3年初中 3年高中。所以，从上学来看，学校也是大家不忍错过该楼盘的最大原因。

好啦，本次限竞房汇总的就结束啦，想了解更多限竞房或者房产信息的粉丝宝宝们记得先关注我们公众号哦！这样可以及时收到我们更新的房产讯息，另外有想咨询关于房产方面问题的也可以加我们小秘书的微信号jiayefangtan13进行一对一的房产咨询哦~~

THE END

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