北京卖柬埔寨房产的公司（北京中介卖万能险搭售柬埔寨房产）

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者陈锋 宋婕 北京报道

用约6万美元买一份保险，3年后可以获得一套柬埔寨首都金边市的房子，每月还能躺着收获1万人民币的租金，5年后可以拿回保费——这疑似上市公司粤泰股份（600393.SH）想出的融资宣传手段。近日《华夏时报》记者卧底发现，其融资对象主要为老年人。

北京卓尔房地产经纪有限责任公司（下称“卓尔地产”）称，独家代理了粤泰股份在柬埔寨金边市逸园北区东塔2号楼项目（下称“逸园2号楼”）的销售权。其称，粤泰股份出于融资考虑，允许其以万能险“3年交房，5年返本”的形式卖房，5年下来收益率将超过200%，且有上市公司股东及实控人作担保。

一位国际经贸专家称，授权销售保险产品，双方都要有保险牌照，且险种要经过银保监会的备案。公开资料显示，授权书上的两家公司（粤泰城、卓尔地产）均没有保险牌照，该险种也未在银保监会备案。

粤泰股份公开披露的信息中并未体现这一合作，记者以投资者身份咨询时，其证券事务部工作人员在核实后承认卓尔地产拥有逸园2号楼的代理权。记者随后对公司发送采访函，请其进一步说明具体的合作方式和资金流向，但公司否认了与卓尔地产的关系。

买保险送房子

卓尔地产在寸土寸金的北京CBD——国贸建外SOHO租用了半层楼。该公司员工每周花3天的时间集中为投资者讲解上述房产投资。

近日，《华夏时报》记者以投资者身份卧底宣讲会现场。宣讲会现场墙上张贴着粤泰城有限公司（下称“粤泰城”）的授权书，包含中英文双语。中文部分写明，卓尔地产有权就逸园2号楼万能险进行北京市场的推广及销售。日期为2019年4月3日，落款是粤泰城及其董事杨硕，加盖的是柬埔寨文的蓝色公章。

粤泰城即是粤泰逸园的开发商，是粤泰股份在柬埔寨设立的子公司。粤泰股份则是广州的一家老牌房地产企业，也是首家进行境外销售商品房的国内地产商。

记者当天参加的宣讲会现场大概有100位听众，绝大多数是老年人。他们大多积极配合地与台上讲师进行互动。该讲师称，逸园2号楼在金边市的位置相当于北京的三环内，毗邻名校、医院、商场、工业园区和机场，租金收益高，房产增值空间大。投资者购买万能险投资房产，可以实现3年交房，5年返本。

卓尔地产一位姓刘的副总向记者提供了保险合同，保险名为“逸园通（北区）（万能险）”，由香港粤泰人寿保险有限公司（下称“粤泰保险”）提供，保期5年，收益是投保人在逸园2号楼的SOHO单位选定的一套房，保费根据房子不同的套内面积，有5.35万、6万、6.8万美元三档。

合同约定的最晚交房日期是2022年12月11日。若延期未交付，投保人有权要求获得4.5万或4.7万美元的赔偿。其中特别提到保费付讫后不得退保。

刘姓副总告诉记者，逸园2号楼项目有1800套房，皆为商住两用的期房，将在10月22日开始施工建设，付款方式是全款付清或三期免息。

卓尔地产提供的资料显示，粤泰保险是一家依据柬埔寨王国法律成立并有效存续的人寿保险公司。但记者未在公开资料中找到该公司与粤泰城或粤泰股份之间的关系。

另类融资手段

根据卓尔地产的说法，投资者只需要将5万或6万美元借给粤泰股份，5年后不仅可以拿回本金，还能收获一套同等价值的房产，享受租金收益，投资的年回报率超过40%。这样的投资理财真的存在吗？

卓尔地产的讲师在宣讲中解释为，开发商建设楼盘都需要到银行办理抵押贷款，柬埔寨的企业贷款年利率是10%-12%。逸园2号楼项目的市值以8亿美元计算，若以贷款的方式融资，每年至少需要付8000万美元的利息，5年共4亿美元。而以万能险的形式筹资，年利率大概是6.6%，成本可以减少近1.5亿美元，对开发商和投资客是双赢。

万能险的形式虽减少了1.5亿美元的利息成本，但开发商却损失了8亿美元市值的房产，看起来并不是一笔划算的买卖。另一名讲师告诉《华夏时报》记者，提供万能险，开发商5年内会有高达8亿美元的稳定资金，可以支持几个项目同时进行。“国内地产公司的资产负债率很高，像某大型地产商可以达到200%，粤泰可以控制在60%到70%之间，很安全。”同时她称，1800套房源是分批销售，目前老板只与粤泰股份争取到250套房子以万能险的方式销售，基本售罄了。后期若粤泰股份不需要此方法筹资，就会取消该售房方法。

卓尔地产的柴姓总经理为了给在场的投资者吃“定心丸”，称粤泰股份的子公司鑫源矿业有限公司为万能险提供了担保。他说，鑫源矿业是粤泰股份在柬埔寨的金矿开采企业，有27吨黄金和12吨白银的存储。他重点指出，粤泰股份的第二大股东广州粤泰控股集团有限公司及实际控制人杨树坪个人，均以无条件、不可撤销的连带责任，为万能险提供了担保，非常安全。

粤泰股份中报显示，粤泰控股所持上市公司的股份全部处于被质押状态。杨树坪曾因涉嫌信息披露违法违规，在8月被证监会立案调查。

上市公司涉嫌违规

《华夏时报》记者致电粤泰股份证券事务部，其工作人员称卓尔地产确实有逸园2号楼项目的代理权，但他不清楚其销售模式，也不清楚粤泰保险与上市公司的关系，以及第二大股东和实控人是否对万能险进行过担保。

一位柬埔寨的房产中介告诉记者，他所知的粤泰股份的两个地产项目，金边港迟迟未动工，逸园虽在施工，但工期很慢，后期可能无法按期交房，“据说是资金出现了问题”。

粤泰股份公告显示，截至2018年12月31日，粤泰城经审计的总资产为2800万美元，负债则达到3000万美元。

公司的现金流也很紧张，截至6月30日，公司经营活动、投资活动产生的现金流都是负向，筹资活动产生的现金流是316万元，期末现金余额只有235万元。

卓尔地产提供的授权书上显示，其获得的是粤泰城委托的万能险的销售。一位国际经贸专家告诉记者，粤泰城的注册地在柬埔寨，跨国境授权保险的销售权给国内公司，首先需要柬埔寨中国使领馆的签字，认证其授权行为的合理性。他特别强调，授权销售保险产品，必须是一家有资质的保险公司，委托给持有专项牌照的保险经纪公司，且险种要经过银保监会的备案。根据天眼查，卓尔地产的经营范围与保险并无关联。粤泰股份公布的粤泰城的经营范围也未提及保险。

北京市中银律师事务所律师刘晓亮认为，若卓尔地产代销的万能险不合规，要搞清楚粤泰股份与卓尔地产的合作方式，授权协议有没有限制销售方式，以及最终的资金流向。

《华夏时报》记者就更多细节问题以采访函形式发送至粤泰股份的信披邮箱。公司回复称，卓尔地产与公司无任何关系。

编辑：吕方锐 主编：陈锋