国家关于房改的文件（房改参与者徐景安）

中国经济体制改革第一部总体规划起草者、中国住房制度改革创导者之一徐景安

编者按

1992年，理想照耀现实，无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。

这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。

中房报记者 李叶 北京报道

改革，是人类智慧所能做到的最惊心动魄的壮举，是对时代先行者勇气与智慧的双重考验。

回顾我国经济与国民生活水平跃迁的历程，绕不开“改革”二字。在这一过程中，涌现出一批批时代先行者，他们的勇气与智慧扣响了我国经济社会发展的大门。

徐景安是其中一员。

作为改革老将，徐景安曾参与我国第一部经济体制总体规划的起草，此后又亲历了我国多项重大改革。其中，住房制度改革他亦是推动者之一。

二十世纪七八十年代，我国城市住房问题日益严峻。1984年5月，徐景安在写《我国的经济发展战略》时提出：“现行的住房政策必须代之以住宅商品化，这是解决住宅问题的唯一出路”。1985年，国务院住房租金改革领导小组成立，徐景安任小组成员。

经过十多年的探索，住宅商品化最终实现，我国居民住房情况发生了翻天覆地的变化。

从改革先锋到退休后成为一名公益人，无论是处于庙堂之上还是江湖之远，徐景安仍关注着许多社会现实话题，他告诉记者，“养老、医疗、住房这三个问题，是我国民众最关心的，也是老百姓幸福的基础”“解决老百姓的住房问题应成为政府的一项公共服务。”

2022年是中国房地产报创刊30周年，9月末，作为时代变迁亲历者与见证者的徐景安应邀接受专访。在一小时的采访中，已81岁高龄的徐景安语速平稳、逻辑清晰、声音有力，跟随他的叙述，一幅恢弘的改革画卷徐徐展开。

探路住房改革

改革开放之初，中国城市建设和社会民生百废待兴。

1978年，中国国民生产总值仅为3678.7亿元，当时有1.7亿人生活在城市，人均住房面积只有3.6平方米。十一届三中全会召开前的近30年间，中国累计用在住宅方面的投资仅为374亿元，年人均住房投资不足10元。面对869万城镇缺房户，财政早已无力承担，只能按最低标准解决困难住户。

在筒子楼或四合院里，左邻右舍杂乱地生活在一起，几代人挤在一个房间，没有独立的卫生间和厨房，过道上码放的煤球，用废旧模板搭成的简易储藏室，昏黄模糊的灯影，是那个年代城市生活的真实场景。

这一时期，城镇居民解决住房问题还基本停留在“国家投资建房，无偿分配给职工”的状态，分不到房，居无定所者大有人在。

如何解决“住”的问题成为摆在政府面前的社会民生核心内容。

1980年4月，邓小平同志明确指出，“房子是可以卖的”。从此，住房制度改革的大幕拉开。

1984年，徐景安在国家体制改革委员会宏观规划处任处长一职，经过考察和研究，他写下了《我国经济发展战略》。这篇文章不仅涉及中国的衣食用行，还特别关注了住房问题，提出“现行的住房政策必须代之以住宅商品化，这是解决住宅问题的唯一出路。”

或许是历史的必然。同一年，建设部房管局提出意见，要涨房租。

当时，全国城镇公有住宅9亿多平方米，实收租金1亿元，每平方米租金0.11元，远不够管理、维修之用，致失修失养的住宅占一半以上。

因此，建设部房管局希望将房租提高到每平方米0.54元。

这一想法面临着现实的考量，“提高房租，涨不涨工资？不涨工资，老百姓要骂。涨房租、涨工资，对住房小的居民而言可能有好处，对住大房子的就要多掏钱。职工、企业、政府间的利益关系很难平衡。”

这样的背景下，徐景安转变了思路。

他向国务院建议，提高房租不是为了弥补亏损，而是立足于把房子卖掉，即房租提高到使买房比租房合算。全国9亿多平方米的公有住宅，以每平方米50元出售，国家就可收回450亿元，投入住宅再生产。“既能把房子送给老百姓，又能让财政甩掉包袱，不用再补贴。”

徐景安还分析，住房制度改革可以引导消费。“当时，职工有钱就买彩电、冰箱，我国生产不出来，只得大量进口，而房子伸手向国家要，国家没有财力建房。住房制度改革后，职工有钱就会优先买房，减轻了对进口消费品的压力。”

这一建议得到了国务院同意。1985年，国务院住房租金改革领导小组成立，徐景安任小组成员。

小组成立后，开始讨论具体的改革方案，并在多个城市展开调查。由于决策在于地方，产生了三个不同的模式：青岛模式，提高房租的同时，发放住宅券，将住宅券作为过渡；上海模式，小步快跑，逐步提高房租；深圳模式，提高房租，并将房屋折价出售，一步到位。

经过十多年的探索，几种模式殊途同归，最终实现了住宅商品化。

改革需要勇气

工作中的徐景安。

仅有住房商品化不能形成一个产业。

土地是房地产的基础，土地制度的改革与住房改革是相辅相成的。

彼时，土地制度的改革面临着重大的阻碍。1982年《宪法》第十条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”因《宪法》规定在先，改革难有突破。

直到1987年，深圳因为建设急需资金，率先拉开了土地改革的序幕。

这一年5月，深圳借鉴香港模式制定了《深圳经济特区土地管理体制改革方案》，确定了土地所有权与使用权分离的原则，采取协议、招标、拍卖的方式，出让国有土地使用权。

9月8日，深圳市以协商议标形式出售有偿使用的第一块国有土地；9月11日以招标形式出让第二块国有土地；12月1日又以拍卖形式出让第三块国有土地使用权。三块地的出让费达2336.88万元，等于经济特区内1985年、1986年两年全部的土地费用收入，大大缓解了深圳市政府资金紧张局面。

这次拍卖“石破惊天”，也遭到不小的非议。不少人认为此举违反《宪法》，还有人认为这是要搞资本主义，是“卖国”。

对这类声音，徐景安表示，我国一直强调制定社会主义宪法，而社会主义恰恰在探索中。因此，我国改革的过程就是不断修宪的过程。土地制度不改革，无偿占用，造成土地资源的浪费，才会给国家带来无可估量的损失。

这次看似“违宪”的大胆之举，也成为中国土地制度改革的重大推动力，促使1988年宪法修订，土地的使用权可以依照法律的规定转让。此后，其他地区也纷纷效仿深圳，以协议招标、拍卖等方式推出了土地招商。

“时间证明了住房制度改革的方向是正确的。”徐景安回忆道，住宅商品化与土地制度改革结合，让中国的房地产业就此诞生。此后，房地产业成为我国经济发展的重要支柱，土地收益成为各级政府财政收入的重要来源，城市建设发生了翻天覆地的变化，老百姓的住房水平也大大提高。

根据国家统计局2022年发布的《中国人口普查年鉴—2020》，2020年，中国家庭户人均居住面积达41.76平方米。这一数据涵盖城乡，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。城市人均住房面积从1978年的3.6平方米提高到如今的36.52平方米。

除了居住面积的提高，人们对居住品质的要求也在提升，配套设施、绿化率、装修风格的选择也更加自由。

未止的探索

已阔别经济体制改革岗位近30年的徐景安仍关注着许多社会现实话题。

当前，住房话题依然是市场热点，一些人拥有多套住宅，还有一些人买不起房，甚至租不起房。这也让住房改革遭到诟病。

对此，徐景安表示，这一情况不是住房改革造成的。住房改革前，政府虽无偿分配，但不是人人都分得上。现在自由交易，买不起房更多源于国民收入分配的不合理及土地成本高。

徐景安认为，市场经济带来贫富差别是不可避免的，这需要二次分配来调节。

“解决老百姓的住房问题应成为政府的一项公共服务。”徐景安说，这项服务可以分三个步骤走：第一，提高低收入群体的收入。第二，提供不同类型的房屋来满足不同层次的民众需求，给短期打工的外来务工人员提供临时的便宜住房作为周转；将经济适用房提供给低收入的常住人口或户籍人口；还有一部分房子用来解决公务员、事业单位、医生等人员的住房问题。第三，在符合市场经济的前提下，向有多套住宅、豪宅的富人征收“豪宅税”，并将土地收入的一部分和豪宅税，专款专用的补贴于居民住房建设。

徐景安告诉记者他的座右铭是，“能给他人带来幸福人是最幸福的。”

1993年退休后，徐景安没有闲下来，他开始研读中西方的历史和哲学、研究中国的国情，并萌生“改革理念应从过去追求财富最大化变为追求幸福最大化”的想法。

徐景安就此进行了探索。

“当初我们搞改革就是为了国家的发展，为了让老百姓幸福。”徐景安说，如今，养老、医疗、住房这三个问题是我国民众最关心的，也是老百姓幸福的基础。

“十九大报告提出，中国共产党人的初心和使命，就是为中国人民谋幸福，为中华民族谋复兴。”徐景安认为，民生的投入不是负担，只有对住房、养老、医疗有足够的投入，才能减少老百姓的后顾之忧，提升老百姓的幸福感。同时，也能增加民众的购买力、提高民众的消费水平，让经济发展进入良性循环。

除了在民生层面的探索，徐景安也关心着民众的精神层面。

他在2009年创办了深圳市市民情感护理中心，推出“人人都有困惑，要关心、关注、关爱，人人都有责任来关注、关心周边人的情绪”的口号，并向低收入群体无偿提供服务。他首倡的情感护理模式被纳入广东省社会发展纲要。

此后，徐景安先后指导金华市、秦皇岛市、中山市成立情感护理中心，并创立精神关爱基金会。

在采访进入尾声时，徐景安说，一个人的生命是短暂的，重要的是追求生命的价值和意义。如果我的努力，能给社会带来一些进步，为民众提高一点幸福感，我的一生就是有意义的，是幸福的。

对 话

徐景安：时间证明了住房制度改革的方向是对的

中国幸福研究院院长、中国幸福社会促进会会长徐景安

中国房地产报：您如何看待住房制度改革的影响与作用？

徐景安：现在的年轻人没有见过当时的住房条件，在当时的北京四合院或是上海筒子楼里，都是住着很多户家庭，几代人挤在一个房子里，没有独立的卫生间和厨房，居民们在走廊做饭，去公共厕所解决卫生，居住环境很差。而且，当时虽然是国家无偿分配住房，可是资金难到位，房子建设周期长，能不能分到房、何时能分到房是个问号。

时间证明了住房制度改革的方向是正确的、成功的。住宅商品化与土地制度改革结合，让中国的房地产业就此诞生。此后，房地产业成为我国经济发展的重要支柱之一，土地收益成为各级政府财政收入的重要来源，我国的城市建设发生了翻天覆地的变化，老百姓的住房水平也大大改善。

如今，“高房价”和“买不起房”是部分民众对住房制度改革诟病的原因，但这一情况不是住房制度改革造成的，这源于国民收入分配的不合理及土地成本高。一些人拥有多套住宅，还有一些人买不起房，甚至租不起房。市场经济带来贫富差别是不可避免的，这需要二次分配来调节。

中国房地产报：您认为，应如何解决“买不起房”“租不起房”的问题？

徐景安：解决老百姓的住房问题应成为政府的一项公共服务，这项服务可以分三个步骤走：第一，提高低收入群体的收入。第二，提供不同类型的房屋来满足不同层次的民众需求，给短期打工的外来务工人员提供临时的便宜住房作为周转；将经济适用房提供给低收入的常住人口或户籍人口；还有一部分房子用来解决公务员、事业单位、医生等人员的住房问题。我国现在已经在做，但投入仍不够。第三，在符合市场经济的前提下，向有多套住宅、豪宅的富人征收“豪宅税”，并将土地收入的一部分和豪宅税，专款专用的补贴于居民住房建设。

中国房地产报：您现在最关心什么问题？

徐景安：“养老、医疗、住房”这三个民生问题，这也是我国民众最关心的，是老百姓幸福的基础。我认为，对政府而言，民生的投入不应该是负担，只有对住房、养老、医疗有足够的投入，才能减少老百姓的后顾之忧，提升老百姓的幸福感。同时，也能增加民众的购买力、提高民众的消费水平，让经济发展进入良性循环。

中国房地产报：您的座右铭是什么？为什么？

徐景安：我的座右铭是能给他人带来幸福人是最幸福的。当初我们搞改革，就是为了国家的发展，为了让老百姓幸福。十九大报告也提出，中国共产党人的初心和使命，就是为中国人民谋幸福，为中华民族谋复兴。今年，我已经81岁了，也早就离开工作岗位了，但是我还在研究，还在探索，如何让社会更进步，让老百姓更幸福。我认为，一个人的生命是短暂的，重要的是追求生命的价值和意义。如果我的努力，能给社会带来一些进步，为民众提高一点幸福感，我的一生就是有意义的、幸福的。

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