深圳综合改革试点取得重要阶段性进展（深圳率先全面推行）

距离深圳全面推行“标定地价”已经数天，但其真正的影响力似乎刚刚开始。

10月21日，深圳市规划和自然资源局在地价体系建设上动作频频，一是即日施行全新的《深圳市地价测算规则》（下简称“测算新规”），其中包括具体地价测算公式，以及不同土地项目的修正系数。各类新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等地价测算规则被全部整合其中，实现全市“一个测算规则”。

二是公示目前深圳全市设立的1270个标准宗地的标定地价，同时上线地价测算平台，对这类宗地价进行地图式标注，供企业及市民查询。

依据官方解读，今后深圳市区任何部门任何人，只要对同一项目测算地价，结果都是唯一的；与此同时，每一个地块都能在同区域内找到已然公示的标准地块，作为价格参考依据。

深圳由此成为全国率先全面应用标定地价的城市。

中国房地产报记者咨询相关专业人士了解到，与以往深圳及其他城市惯行的“基准地价”不同，“标定地价”与实际的土地市场价格更贴近，对今后的土地使用权交易具有实用的指导。

与此同时，深圳通过此次差异化修正系数设定，对新型产业用地与人才住房用地价格示以优惠，这在促成当地整体产业转型上用意明显。

那么，深圳此次尝鲜的“标定地价”的实施具体意味着什么？对当地一二级市场还有哪些影响？“深圳方案”有无复制的可能？

在全面推行标定地价两天后的10月23日，深圳一口气挂牌6宗住宅用地，拟在下月出让。包括坪山区G11340-8034、 G11325-8023、G14313-8018共计3宗地块，起始楼面价依次为16274元/平方米、15404元/平方米、10772元/平方米；龙华区A816-0068地块，起始楼面价30392元/平方米；光明区A650-0376地块，起始楼面价19437元/平方米。

由此看来，深圳新近公布的标定地价成果“公道”地反应了市场情况。据深圳市规划和自然资源局10月21日公示的《2018年标定地价成果》，坪山区、龙华区、光明区住宅用地的标定地价均依次为12264元/平方米、22334元/平方米、15048元/平方米。对应上述三大片区6宗地块的起始价没有太大出入。

对比之下，深圳此前历来奉行的“2013年基准地价”多少显得“落伍”。依据这套地价体系，即便是参照区域内住宅用地的最高基准定价，坪山区、龙华区、光明区三区依次为1386元/平方米、2696元/平方米、1631元/平方米，与当前的实际土地出让价格相距甚远。

事实上，深圳从不缺乏土地价格的测算规则，但很难像测算新规一样，能把众多土地价格类型囊括一体，让宗地的参考价格与市场价格如此贴近。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，深圳此前向来施行两套价格体系，一个是基准地价，一个是评估地价。“基准地价更多受政府行政干预而制定，便于更好地行使行政调控职能，但其结果往往与市场地价差别很大，加上多年不曾调整，所以实际操作起来需要结合评估地价，进行个案评估。另外，一旦涉及存量项目的拆迁改造、政府收储土地等其他类型的土地出让，地价个案评估体系又不相同。”

测算新规的出现无疑打破了以往复杂的地价测算体系，让测算变得智能化、便民化。深圳市住房研究会会长陈蔼贫曾就此表示，以往地价测算实际上是政府主管部门主导，虽然背后同样有依托规则，但于普通人而言难以理解和把握。测算新规明确了计算公式和需要考虑的修正系数，以标定地价为参考，结合相关系数，就能测算出地价。简单来说，过去闭门测算的东西正向社会公开化，变得人人都可以操作。

“以往‘基准地价’之所以缺乏参考意义，是因为它在土地交易过程中顶多充当‘最低阀值’作用。如果标定地价与市场价格更贴近，那么对于整个土地市场无疑能产生很大的实用价值。”广州中原地产项目部总经理黄韬向记者补充到，“目前很难说标定地价在土地招拍挂方面具有绝对意义的指导，具体成交价格照旧要看周边土地成交量、商品房的销售情况乃至整体市场预期。”

一个不争的事实是，测算新规的推出对当地土地资源的市场化配置传递出明显信号，深圳有意促成当地产业的整体转型，但也使得商品房的利润空间面临新挑战。

在产业发展导向上，测算新规明确鼓励类产业适用市场地价0.5的修正系数、重点产业项目适用市场地价0.6或0.7的修正系数，同时符合上述两类的可叠加使用；在保障民生方面，测算新规对安居型商品房、人才住房地价，分别按市场地价的30%和40%确定；为了提升立体空间的开发利用，地下空间适用的修正系数最低可至0.1，4层以上为0.4。

尽管新型产业与人才住房地价由此迎来明显“折扣”，但常规商品房的参考性地价有增无减。以深圳日前公示的《2018年标定地价成果》作为当地市场的“信号灯”，其住宅、商业、办公、工业四类用途的标定地价均价依次为25757元/平方米、30527/平方米、19059元/平方米、1132元/平方米，意味着接下来深圳基础地价的整体攀升。

业内人士因此认为，测算新规的直接影响是商品房拿地成本的增加。“虽说土地成交最终反映的是投资商的预期价格，且不同地区都有设置溢价率上限，但随着基础地价抬升，即便是同样的溢价率也意味着最终的成交额变得更多。”李宇嘉向记者表示，“从这一层面出发，常规商品房的利润空间被挤压，个人不鼓励开发商进行商品房开发。”

另外，标定地价的出炉可能促成当地二手房销售价格升高。“地价升温，房价往往闻风而动，其中二手房价的上升可能表现得更加直接。因为二手房交易更多涉及土地性质、产权期限等变化，在‘补差价’上是参照目前所在区域的标准地价。”黄韬如此说道。

不过总体而言，依据上述专业人士的观点，测算新规在更大程度上可被视作深化当地产业结构调整的重要工具，即通过土地资源差别化价格调控对高新产业予以优惠鼓励，对可分割销售的商业地产予高价，对落后产业进行变相淘汰、甚至不允此类用地出让，实现土地资源的集约利用。

实际上，深圳并非国内首个试行“标定地价”的城市，但截至目前，尚无其他城市像深圳进行正式的全域应用。早在2012年，上海、唐山和长沙三个城市曾先行开展过标定地价试点工作，此后有其他城市陆续进行过试点开展。不过直到2018年3月，我国首例标定地价成果才出炉——重庆市江津区组织编制了125宗标准宗地信息，并先行选取25宗进行公示，根据公示效果和供地计划滚动更新。与此次深圳相比，江津区实施的标定地价仅限当地中心城区和旅游开发区，宗地范围较小，公示数量不多。

“深圳的标定地价模式目前很难复制。”李宇嘉谈到，测算新规出台的背景在于深圳人口流入量大，产业集中，不需要依靠土地优惠去招商引资。

公开数据显示，截至2018年，深圳常住人口数量超过1302万人，经人才统计局认定的“人才队伍”总量达510万人，出入境人员数量排名国内城市之首；在产业结构上，高新技术产业、文化创意产业、现代物流业及金融业是其四大支柱产业；另外，作为中国第一个全部城镇化的城市，深圳市城镇化率为100%。

由此可见，在国内多数城市选择土地采取保护性价格的同时，深圳有足够的底气与资本在常规商品房用地、新型产业用地之间实现差异巨大的价格调控。

与此同时，相比部分城市在新增土地供应规模上的扩大，深圳更注重存量土地空间的更新与统筹。依据其《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》，今年深圳将安排土地整备资金180亿元，新增实施改造任务不少于9000亩（约600万平方千米），其中全市拆除重建类城市更新用地供应不少于246公顷（246万平方米），新增规划配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于32340套，创新型产业用房不少于24.5万平方米。

“除了拉动固定投资，已然高度城镇化的深圳，在产业转型升级上‘快人一步’，这本身就在拉动带动当地安居型住房与人才住房的供需。”有业内人士向记者解释。

另值得一提的，目前深圳测算新规实际经历了长期而密集的筹划，并在对应政策指导下应运而生。

早在2013年，深圳市出台了《深圳市宗地地价测算规则(试行)》，确定完善的宗地地价测算类型和差别化地价修正系数，发挥其对未来城市产业结构调整的支持力度。也几乎从那时起，深圳开始将“建立标定地价、完善地价体系”纳入每年的年度工作计划，并在随后几年相继出台《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法(试行)》《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》，提出产业用地类别化供应方式。今年8月，中共中央、国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，特别要求深圳“深化自然资源管理制度改革，优化土地资源的市场配置”。

不过，就目前而言，“标定地价”能够在实际土地交易中触动多少游戏规则，尚且莫衷一是。尽管主流观点认为其必将推动一二级市场价格上涨，但仍有业内人士表示这不动摇土地交易的本质，即“深圳土地市场行情就摆在在这里，游戏该怎么玩还是怎么玩，决定溢价率的永远是当下供应和市场预期”。

由此看来， 标定地价具体成效有待长期佐证。依据测算新规，行业拥有6个月“缓冲期”，即“自本规则发布之日起6个月内向市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）申请并符合地价测算条件的（含变更与补缴情形），地价计收标准及方式仍按照原有规定执行，6个月后按本规则执行。”