强力要求严查深圳房地产中介（项目停工预售款被划走）

每经记者：陈荣浩 每经编辑：段炼,魏文艺

4月2日，深圳刮起大风，星都•梅沙天邸的上百位业主仍在平安银行深圳分行门口不愿离去。

业主刘峰向《每日经济新闻》记者透露，“房子原本是精装修交房，但项目去年6月就已停工，开发商也没钱装修了。而且开发商还欠了政府税款，所以房产证也一直办不下来。”

在位于深圳盐田区梅沙街道的星都•梅沙天邸项目现场，记者了解到，目前该项目的公共区域已经基本完工，但房子仍处于毛坯状态。在项目一楼可见堆有水泥、木板等施工材料，但现场无人施工。在项目的外建面，依旧可看到开发商的推广标语“灵动3 1房、新品推售、全屋精妆、准现楼”。

星都•梅沙天邸项目公共区域已基本完工 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

开发商欠债超20亿元

星都•梅沙天邸位于大梅沙片区，为旧改项目，由深圳市天勤置业有限公司（以下简称天勤置业）和深圳市梅沙成坑实业股份有限公司（下称梅沙成坑）合作开发。公开资料显示，梅沙成坑为成坑村委企业；项目操盘方为天勤置业，实控人为郭秋裕。

记者查询深圳房地产信息网发现，目前星都•梅沙天邸有113套房产被查封，其中包括已售房产45套。

“被查封的房子跟开发商的对外借款有很大关系，开发商除了欠政府的钱，还钱了各种贷款，这113套被查封的房子就跟开发商的涉及的3.4亿的民间借贷有关，目前案件已转交至福田法院，预计今年3月中旬开庭。”刘峰告诉记者。

星都•梅沙天邸百余套房源已被查封 来源：深圳房地产信息网

据业主统计，目前天勤置业涉及的债务总额已超过20亿元，涉及深圳市金建业房地产开发有限公司（以下简称金建业）、广发银行、平安银行、中介佣金、个人借贷、政府税收等多种债务。

业主方统计的开发商债务情况 图片来源：受访者供图

启信宝数据显示，目前天勤置业涉及的开庭公告达18起，主要涉及“代理销售合同纠纷”“民间借贷纠纷”“借款合同纠纷”等。其中贝壳找房、中原地产等多家中介平台均与天勤置业存在代理销售合同纠纷。

“目前我们300户业主业主正在通过多种渠道维护自己的利益，因为开发商自己欠了一身债务，一旦走到了破产清算流程，由于我们的房子未达到交付标准而未取得购房发票，不管房产是否已备案，都将面临钱房两空的局面，而这是业主们完全不能接受的。”龚辉说道。

监管账户余额为0

开发商负债、项目停工，那业主们之前交的房款去哪儿了？

业主徐鹏告诉《每日经济新闻》记者，他们在今年1月的“住建局、政法委、天勤置业和业主代表”会谈上得知，因为天勤置业欠平安银行的开发贷款，于是平安银行把监管账户的钱划走了。

“监管账户现在余额为0，具体平安银行划走了多少钱暂未可知，目前我们业主们也向深圳银保监、深圳人民银行办公室反映了上述问题，对方称正在调查，60日左右才能给出答复。”

记者注意到，《广东省商品房预售管理条例》第三十九条提到，“预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。预售人有多个商品房预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用账户。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣向《每日经济新闻》记者表示，“在项目没有彻底完工交付之前，预售监管资金是专用于这个项目开发建设的，不能挪作他用，哪怕银行为保全资金也无权私自划走预售监管资金。”

王玉臣还提到，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。当预售款被强制执行时，只有涉及这个项目的工程款、材料款的时候，才可以执行预售资金。

今年1月13日，最高人民法院印发《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》第14条也提到，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。

6亿元预售款哪儿去了？

《每日经济新闻》记者从知情人士处获悉，对于业主们关心的监管资金流向问题，平安银行透露，“从预售款转入监管账户的资金为6亿元，这笔资金平安银行已全部划扣用于归还天勤置业所欠的开发贷。此外，还有8.9亿元未进监管账户，进了开发商的其他账户。”

关于平安银行划走监管资金的合理性，平安银行解释称，早在2021年年底发现天勤置业有首付款未打进监管账户后，曾向主管部门住建局反映，并与住建局有开会沟通。对于为何会扣划监管账户资金，平安银行认为，“楼盘未支付款项只有土建款3000万、装修款2000万这两笔款项，并不会影响交楼。”

星都•梅沙天邸项目一楼处堆积部分施工材料 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

因为还有两个多月的时间该项目就需交楼，对于如何完成“保交楼”，平安银行提到，在金建业同意和解决问题的前提下，“现在预售监管账户的钱没有了，那么无非就是要把这个账户的钱找回来，可以通过以下三步弥补资金亏空。”

第一，在星都•梅沙天邸项目中，在途已备案未放款的房子有17套，涉及4000多万，会配合政府沟通各银行放款用于楼盘交税、办证等费用；

第二，113套未备案的房产中有19套收了定金、签了合同，涉及3000多万元，这一部分房子应该由开发商去搞定按揭银行，这一部分钱也可以让按揭银行弥补上；

第三，还剩余93套没有卖出去的现房，未来我们将与开发商做共同的销售计划，平安银行也会为此形成一个专项账户，但有个前提，得先把房产证办下来，然后开发商把房子抵押给我们，这部分钱才能到账，开发商边卖我们边把钱放到预售监管账户。

不过对于平安银行提出的上述解决方案，业主们似乎并不满意。

徐鹏向《每日经济新闻》记者透露，“我们业主的需求是迫切的，上述提到的3个步骤，只有第一步的4000多万元资金是可控的；第二步涉及诸多司法问题，我们认为周期可能长达1-2年；第三步更是如此，跟开发商做销售计划，一是现在房子没解封，二是房子什么时候没卖完，不确定因素太多。”

“业主的诉求也很简单，平安银行已查封天勤置业两栋商业作为开发贷的债权保障，业主代表要求平安银行退还已扣划的预售资金，用于楼盘的装修、办证、交税，直至楼盘按合同精装房标准顺利交房后，剩余款项平安银行可以用于归还开发贷款。”徐鹏说。

《每日经济新闻》记者也从平安银行处获悉，“对于业主代表的要求，目前正在反馈给银行高层审批。但银行也有自己的诉求，银行也是天勤置业的债权方，得保障自身资金的安全性，对于银行的诉求，我们也会及时跟政府专班反映。”

对于星都•梅沙天邸项目面临的诸多问题，记者拨通了天勤置业董事黄迎春的电话，不过在得知记者的意愿后，黄迎春称“暂不方便接受采访”，便直接挂断了电话。随后，记者向黄迎春发短信表明想要获悉的相关事宜，但截至发稿暂未获得答复。

此外，《每日经济新闻》记者从深圳市住建局处获悉，目前该局已经向平安银行深圳分行发函，并正在对该事件作进一步了解、跟进。

（应受访者要求，文中龚辉、刘峰、徐鹏均为化名）

记者|陈荣浩

编辑|段炼 魏文艺 杜波

校对|程鹏

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