成都长租公寓如何经营（超过56家长租公寓入驻成都）

成都未来五年租赁住房供应计划

长租公寓，自诞生那一刻起就始终是风口浪尖上的焦点话题。2018年下半年，长租公寓行业频发“资金链断裂经营不善爆仓、租金贷、城中村改造、甲醛门”等问题，更是引起广泛的关注。

租售并举

长租公寓进入发展快车道

在“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位下，为配合成都市推进“租购并举”进程，2018年11月15日，成都市印发《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》结合国企资源与优秀民企实践经验，通过新建租赁住房(人才公寓、产业园区租赁住房等)、盘活闲置库存等途径，稳步提升租赁住房的供应量。计划到2021年，成都市租赁住房保有量达到151万套，共计13627万平方米，较2017年保有量分别增长25%和22%。

与此同时，培育和发展好成都市住房租赁市场，在成都市房管局的业务指导下，成都市房地产经纪协会于2017年8月21日正式成立了成都市住房租赁专业委员会。据悉，成都市房地产经纪协会经过一年多的不懈努力，现有成员单位50多家，共管理房源约14万余间，还有2万多间正面向市场出租，为市民租房提供了更多的的选择空间。

对于长租公寓市场的发展，高力国际认为，2017年是住宅租赁市场快速发展的一年，政府发布了许多针对住宅租赁的鼓励政策，住宅租赁模式得到政府进一步推广;同时，多个开发商也在这一年积极探索住宅租赁市场。作为租赁市场中重要的一部分，长租公寓的发展在驶入快车道的同时在未来的发展中也将会更加细化。

供需两旺

成都租赁市场增势喜人

来自成都市房地产经纪协会的数据显示，截至3月末，成都长租公寓市场约有20余家品牌集中式长租公寓门店已运营或开业筹备中。相较于2017年年末，集中式公寓扩店动作除在城南产业园区继续加密外，西部智谷店数有显著增加，菜鸟公寓塔子山公园店的营业也弥补了东南片区的空白。整体来看，城南由于企业众多、职住一体化需求旺盛，使得集中式长租公寓规模占据现阶段成都市场的半壁江山。中心CBD 开发历史较长，空闲的物业少于城南，加之普通租赁供给旺盛，导致运营商拿房难度和运营成本偏高，分布显著小于城南。

截至3月，成都长租公寓的租金水平，分散式公寓主城区基本保持在30.10—41.78元/平/月之间，近郊则在17.93—24.83元/平/月之间;集中式公寓租金水平从30—78元/平/月不等。

成都市房地产经纪协会秘书长张琪表示，“自成都市作为租赁试点城市以来，立即成为租赁行业的热土，各大品牌开发企业、物业企业、金融企业、互联网企业等纷纷进入成都住房租赁市场，这极大的刺激了成都市住房租赁市场的发展，2018年，成都市住房租赁市场呈现出爆发式的增长，长租企业持有的房源量节节攀升，但在一片繁荣的背后，也有乱象浮现，我们作为租赁市场的参与者和见证者，应勿忘初心、静心守志做好城市租赁这件事，共同维护行业的繁荣与稳定。”

四类“玩家”

让18万间长租公寓遍布成都

长租公寓是近几年房地产住宅租赁市场上一种新兴的租房业态，除了新建的长租公寓外，这种业态还可以由酒店、写字楼、底商等业态改造而成，经过装修后成为可出租的公寓。

据不完全统计，目前进驻成都市场的长租公寓有约56家。估算截至到2018年底，长租公寓规模从2017年的3万间迈向18万间。

天府早报记者了解到，目前市场上的长租公寓产品，综合来看主要呈现如下共同点：

长租公寓分集中式公寓和分散式公寓，集中式公寓运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造;分散式公寓从分散的房东取得房屋，通过包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决。其中，集中式公寓通常会进行统一风格装修，品牌风格趋于一致，例如，有较统一的现代简洁装修风格;公寓内部通常配置有居住必需的家电家具设施，大多数房间内洗衣机、空调、衣柜、书桌等一应俱全;项目能够提供较好的租后生活社区服务与(或)物业管理服务等。

从市场参与者来看，活跃在市场的有四类“玩家”，高力国际董事总经理办公室副董事付旭讲到，他们分别是创业系、中介系、开发商系及一些其他运营商。

目前龙湖冠寓在成都已运营有16个长租公寓项目，分布在成都的市中心区域及城西、城南等。优客逸家约2万间房源;满城约5万间房源;魔方公寓在成都布局有5家店等。

记者在龙湖冠寓金楠店看到，冠寓由统一的运营团队管理，门店的一楼配置有社群和社交公区，公区设置有健身房、公共厨房、健身房、瑜伽室、影音室、书吧等生活所需的配套，据项目相关负责人介绍，除了这些为租客配备的配套设施外，冠寓管家还为租客解决维修、打扫房间等服务，租客还可通过冠寓APP轻松实现掌上生活缴费(水电)、在线故障报修、租约管理等智能化服务。

在优客逸家记者也了解到，多年的运营中，除完善配套设施等硬件外，其在为租客建立的社交平台上，不定期的为租客组织相亲交友沙龙、读书会、星座生日会、手作活动、音乐节、城市定向赛等，中秋节还会上门给租客送月饼，以及还有线上的租客社群，活跃度都非常好。不仅活跃了租客的社群活动，也增加与租客的互动与黏性。

在自如营销运营中心高级经理刘海波看来，“长租公寓的最大优势在于高品质的服务。”对此，自如管家一对一的服务，从选房那一刻开始，不仅给租客提供“住”的体验，贴心的管家还将会伴随自如客整个的租住生活，线上签约及生活费用缴纳等，目的就是给自如客们营造更便捷和舒适的生活。

据悉，自如在成都持有房源超过15000间，正在稳步进行规模的扩展，除了目前运营的自如友家(合租)长租公寓业务以外，还同步上线了保洁、搬家等基于“住”相关的配套服务。后续自如还会陆续上线整租、自如寓、自如Z-SAPCE等多品类的产品线，提供给客户更多的租住 生活的选择。

此外，近半年来像万科、旭辉、碧桂园等地产开发商也正在布局长租公寓市场，采访中旭辉领寓成都事业部总经理杨洋介绍，成都作为旭辉领寓重点布局城市，会在主要租赁需求矛盾突出的城区布局，同时在数量上也会形成一定规模。■天府早报记者郝淑霞

来源：天府早报