如今的上海楼市到底遇到什么问题（过去一直想买房）

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，您好，毕业后在上海工作，现在还没有在上海落户，社保还差几年，想买房但是没资格，而且上海市区房价也很高，可以考虑一下环沪城市吗？不知道环沪城片区有没有潜力呢？如果买有没有推荐的城市？

沪叔：你好，在上海房价越来越高的当下，环沪买房是很多上海人的不二之选，环沪楼市的发展潜力值得想象，而且与上海高昂的房价相比价格也更亲民。目前环沪一些城市可能房价还没有出现很大的变化，但是环沪板块有活力，价格也比较低，未来有上涨空间。环沪城市里一些发展不错的板块的品质好房，上涨潜力与上海比也不差很多。环沪区域的基础设施不断完善，商业、交通与环境也不差，如果是上海投资刚需，或者没有购房资格的购房者，都可以试试环沪，江苏环沪与浙江环沪都不错，可以根据自己的需求去选择。还有如果在市区有房子自住，手里还有预算，也可以看看环沪的房子，可以买到居住舒适度更高的房子未来自住，而且升值潜力也不差。买环沪区域，推荐选择苏州、无锡、嘉兴、湖州和南通这几个城市，潜力都很不错。详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，上海招生改革了，学区房会出现什么动向呢？坐标上海，有一些资金想投资一套学区房，当前这种情况还能入场吗？能不能解读一下新政？什么样的学区房房价会有潜力？

沪叔：你好，上海高中招生改革方案一出，不少人就放出了学区房可能会跌的消息。不过从高中入学名额的变迁格局来看，初中学票价值依然存在，改革只是加剧了顶尖学生的下沉式竞争，头部学生的八大重点空间可能有所压缩。总体来说，头部中的顶尖学生是不受到什么影响的，他们依然能够凭借考试或者自主招生去到自己理想的学校，不过，头部学生中尾部学生可能会面临更大的压力，因为他们的名额很有可能被分配到区内的普通高中和菜中。腰部和尾部学生是新政的最大受益者，他们又几乎获得重点学校的名额，但是也必须考过控分线，也就是说真正受益的，其实是普通中学和菜中中比较优秀的孩子。这给学区房的影响是，一梯队小学和初中、二梯队小学和初中周边学区房的房价会保持平稳，普通中小学周边的学区房房价也不会有太大的变化，反而是一梯队小学和二梯队初中、以及二梯队的中小学房价会略微变化。上海各区域性价比高的学区房，关注知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，我有现钱还贷，要选择等额本金还是等额本息贷款呢？那种贷款方式更适合我呢？

沪叔：首先，买房选择30年等额本息贷款是最划算的，不要提前还清。等额本金贷款的月供更多，而这可能浪费现金带来的机会；虽然等额本金的总月供较低，况且等额本金的总月供是逐年减少的，但是等额本息的月供需要较久才会超过等额本金，而在此期间，很多人的房子可能已经出售，抵押或者还清重新抵押了，很有可能等不到等额本金还款月供低于等额本息的情况。而之所以大家认为等额本金更为划算，是因为等额本金的月供在没有通胀的情况下迅速收缩。但是实际上，考虑到通胀，等额本金的总月供更多，也消耗更多现金，月供压力更大，有可能会浪费掉你其他的投资机会，增加你的生活压力和整体的负担。

提问：沪叔，你好，我买房总预算在1000-1500w，现在上海出了各种政策，请问上海现在还有可以购买的洼地吗？

沪叔：你好，可以关注以下几个板块：长寿路板块，板块接近静安寺并且还对口江宁学校，在这样的强力配套下还有不少小区均价不到10w，预算在1000-1500w，就不用挤破头去强那些热门板块。

还有就是徐汇的斜土路板块，目前来看板块配置发展都比较一般，但已有较好的投资者进行规划投资和建设；然后大宁板块，未来也还有空间，还是可以作为考虑范围。还有像大华、阳城、万里等比较冷门的洼地板块配套方面也都比较不错可以考虑。 上海整体来分析，知识星球内部推荐的洼地板块，可以持续关注。