三里屯太古里北区项目（三里屯太古里大跌）

　　曾经的北京时尚地标三里屯太古里领跌太古地产内地5处项目，而表现最好的广州太古汇下半年销售额暴涨65%。

图片来自太古地产

　　3月11日，太古地产公布2020年业绩报告，2020年太古地产总收入133.08亿港元，同比下降6.43%;营业溢利55.06亿港元，同比下降61.76%。太古地产有限公司主席施铭伦称，受新冠病毒疫情的不利影响，公司2020年录得溢利远低于2019年。

　　去年太古地产在香港零售物业的租金收入为24.41亿港元，与2019年基本持平。太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓的零售销售额分别下降31%、18%及16%。

　　不过内地市场复苏强劲，一定程度上抵消了香港区域收入的下降。太古地产2020年中国内地零售物业的租金收入总额24.91亿港元，同比增加5%，不考虑租金支持摊销和人民币贬值的影响，租金收入总额上升10%。

　　内地5处项目经营情况为(具体销售额数据并未披露)：

　　· 北京三里屯太古里：出租率为99%，2020年的零售销售额受到疫情的不利影响，零售销售额下跌18%，下半年下跌1%。

　　· 广州太古汇：出租率为100%，零售销售额增长36%，下半年的增长为65%。

　　· 北京颐堤港：出租率为98%，2020年的零售销售额受到疫情的不利影响，零售销售额下跌12%，下半年下跌17%。

　　· 成都远洋太古里：出租率为95%，零售销售额增长6%，下半年增长26%。

　　· 上海兴业太古汇：出租率为95%，零售销售额增长15%，下半年增长25%。

　　对比数据不难发现，5处项目中下跌的都在北京，尤其是北京颐堤港下半年下跌幅度甚至超过了全年，这与绝大部分商城下半年明显转好的趋势严重不符。

　　据LADY OL了解，颐堤港坐落在北京朝阳将台地区，紧邻望京。由于望京以及较偏远的顺义地区一直没有大型商业综合体入驻，使得颐堤港凭借太古地产的强大实力吸引了此区域周边的消费群体，颐堤港的销售增幅从2018年的0.3%急速升到2019年的26%。但是顺义地区下半年突然再次爆发的疫情是颐堤港下半年扩大跌幅的最主要因素。

　　三里屯太古里通过引入引入Shake Shack、Public Tokyo、Stone Island和DESCENT BLANC等北京或全国首店，并对部分门店进行重装升级，下半年跌幅已缩窄至1%，虽然已有明显回暖迹象，但是相较其他地区太古里仍有较大差距，三里屯作为北京时尚最热门的地区，三里屯太古里的表现显然不及预期。不过，三里屯太古里的零售延伸部分北京三里屯太古里雅秀大厦正在翻新中，该项目面积约3万平方米，预计于2021年完工，有望再度刺激周边消费群体。

图片来自维基百科

　　去年低迷的状况让人不禁质疑三里屯时尚地标的地位，事实上距离不远的SKP的强势表现确实给三里屯太古里带来了不小的冲击。SKP北京华贸中心主力店 2020年的销售额达177亿元，疫情下去年的销售额仍实现同比增长15%，不仅连续十年蝉联中国“店王”，而且首次超越英国哈罗德百货，问鼎全球“店王”，且单店销售额、每平方米销售产出均为全球第一。

　　而一街之隔的2019年底开业的SKP-S更以极富创意的沉浸式体验商业模式成为了潮流人士的打卡圣地，很大程度上分流了三里屯的年轻人群。而对于奢侈品消费者来说，更加注重高端品牌的SKP优先级也会高于三里屯太古里。

全新落成的SKP-S

　　集团首席执行官Guy Bradley认为北京两个项目的不佳表现是因为当地疫情较其他城市严重，但现时已经有不错的势头并对2021年有信心。

　　与此同时，广州太古汇下半年暴涨65%，全年增长36%，创下开业以来最佳成绩。尽管去年年初爆发的疫情中断了广州太古汇连续32个季度销售额同比增长的记录，第一季度销售额同比下跌21.2%。

　　但广州太古汇很快就从阴霾中走出，4月11日爱马仕广州太古汇旗舰店重装升级，吸引周边品牌会员争相购买，当日销售额突破1900万元创下爱马仕中国单店日销售额记录。

　　7月份开业的自带流量网红品牌超级文和友直接引爆了广州太古汇，据悉开业当日排队人数高达2500台，国庆期间排队取号人数近2万。

　　广州太古汇去年引进了14个首店品牌，并引入了吸引男士群体的大疆、始祖鸟、GENT SPACE等品牌，在L2层引入欧米茄、宇舶、萧邦、尚美巴黎等顶级品牌专门打造珠宝腕表区域，还根据高端美妆和轻奢品类客户群体高度重合，在MU层引入了如COACH、ba&sh、maje、Theory等品牌。

广州太古汇首店品牌名单

　　新店开业加上门店重装、位置调整等一共约有60多个店铺进行了变化升级，占总店铺数近三分之一。疫情下如此大规模的调整也看出了广州太古汇灵活的应对策略。不仅如此，极少做促销的广州太古汇于3月1日便大胆推出了第一波促销活动，且全年分品类共推出5场，拉动销售超1.7亿元，极大刺激了业绩的恢复。

　　不过也有声音认为，疫情导致的香港路线不通畅，消费回流是刺激广州太古汇业绩的另一重要因素。

　　综合来看，引入首店和旧店升级是去年太古地产国内5个项目最重要的调整手段，除上面3个项目，上海兴业太古汇引入超过20家中国首店和30多家上海首店，成都远洋太古里去年引进的香奈儿鞋履精品店、山本耀司及「上下」都是中国内地西南地区的第一间店铺。

　　另外体验式商业氛围的营造也是另一大重点，成都远洋太古里积极探索城市空间和城市中心的创造性发展，推出“留步·耍起”大型主题活动，联手英国设计公司保罗·考克塞兹工作室首次在国际范围展出“Please Be Seated(请就座)”大型公共艺术装置。北京颐堤港则推出“这!就是街舞”舞燃颐夏、花植生长体验展-秘境仙踪、“哈利·波特的魔法假日”等一系列主题活动，与消费者形成了良好的互动关系。

　　今年随着疫情常态化后的零售环境继续好转，内地奢侈品消费将保持30%左右的高速增长，高端商业综合体之间的竞争也会变得更加激烈，在SKP、K11、IFS和恒隆广场等同样定位的综合体挤压下，谁能脱颖而出将是2021年最值得期待的大戏。