青岛未来5年小区规划（青岛发布最新住房规划）

昨天上午，市住房和城乡建设局正式对外发布《青岛市“十四五”住房发展规划》。规划范围为青岛市全域（市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、西海岸新区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市）城镇开发边界范围内的城镇住房。

规划提出，“十四五”时期，

全市新增城镇住房70万套左右，到2025年末城镇人均住房建筑面积达到36.2平方米。

“十四五”期间，全市新增城镇住房70万套左右

随着当今就业选择更加灵活、区域间流动更为自由，以及更加多样的人生可能和价值追求，让现代人的居住观念更加多元。为了顺应“多元化”的趋势变化，“十四五”时期，青岛市城镇住房发展，将从以购为主转向租购并举，从以满足数量需求为主转向量质并重，从以增量扩张为主转向增存并进。

《规划》提出，未来五年，青岛市城镇住房发展要努力实现以下主要目标——

城镇住房发展水平稳步提高，住房需求、布局、品质、投资、分配结构更加优化，实现更高水平的供需平衡；房地产市场保持长期平稳健康发展，新市民、引进人才住房需求充分保障，住房发展模式不断转型，实现全生命周期管理，住有所居、住有宜居、职住平衡水平明显提高，住房发展与城市发展、国民经济发展更加协调。“十四五”时期，全市新增城镇住房70万套左右，到2025年末城镇人均住房建筑面积达到36.2平方米。

此外，还要稳地价、稳房价、稳预期，完善由租赁型和产权型商品住房组成的市场化住房供给体系；推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖，建立健全由租赁型和产权型公共住房组成的住房保障体系；以新市民和引进人才需求为主要出发点，优化住房租购结构。租赁住房套数占全部住房套数的比例提升至15%以上；提升住宅和住宅小区设施配置标准，提升养老扶幼能力，促进物业服务管理提质扩面。推进城镇老旧小区改造。

未来五年，全市租赁住房计划达60万套（间）

根据《规划》，我市“十四五”时期城镇住房发展主要任务包括：完善租购并举的住房供应体系、保持房地产市场平稳健康发展、大力发展住房租赁市场、健全住房保障体系、全面提升居住品质、创新住房管理方式、深入推进城镇老旧小区改造、优化提升社区服务和治理、推动房地产业转型升级、完善住房公积金制度。

其中，“租购并举”是我国未来住房发展的大趋势。《规划》提到，要构建“2×2”住房供应体系。青岛市城镇住房，按照供给渠道和方式不同，分为商品住房和公共住房两类。商品住房完全市场化，由社会投资建筹，公共住房利用公共财政或公共政策支持建筹。同时，根据使用权获取方式不同，分为产权型和租赁型两类，商品住房分为租赁型商品住房和产权型商品住房，公共住房分为租赁型公共住房和产权型公共住房。此外，合理配置各类住房供给结构，根据各类群体住房需求，公共住房与商品住房新增供给套数占比原则上按4∶6控制。

《规划》提出，要以新市民和引进人才需求为主要出发点，优化住房租购结构。至规划期末，全市租赁住房总面积超过5000万平方米，达60万套（间），租赁住房套数占全部住房套数的比例提升至15%以上。

大力发展住房租赁市场成为未来我市城镇住房发展的重点，主要措施包括：

完善多样化多渠道的房源供应体系。以企事业单位自有土地、协议出让土地、整体出让租赁住房用地等国有土地供地渠道集中新建租赁住房；利用国有土地配建租赁住房，按照规划住宅建筑面积的10%-45%实施配建。探索支持利用集体建设用地按照空间规划建设租赁住房。推动低效存量非住宅房屋改建租赁住房，盘活低效闲置住房用于租赁。

培育专业化规模化的市场供应主体。发挥国有企业引领、规范和调控作用，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,鼓励具有一定规模和运营经验的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，实施规模化租赁服务。支持物业服务企业、中介机构和各类投资主体开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营。

提高规范化信息化监管服务水平。构建统一的租赁市场房源和交易数据库，对全市住房租赁市场运行进行动态监测。加强市场主体和从业人员动态化监管，实现房地产经纪机构及其从业人员在平台实名备案管理和信用管理。推动规范化便捷化的租赁线上交易。

逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有基本公共服务，重点实现承租人在教育等基本公共服务方面与周边购房人逐步同权。

未来五年，规划新增公共住房26万套

《规划》中，“保障扩容提效”依旧是“十四五”期间青岛住房发展的着力点。坚持政府保障托底，统筹考虑城镇中等偏下及以下收入家庭、新市民和引进人才的住房保障需求，推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖，提高居住证持有人对住房保障的实际享有水平。建立健全由租赁型和产权型公共住房组成的住房保障体系，规划新增公共住房26万套左右，占全部住房供给的37%。

《规划》中明确了具体的实现路径——

完善住房保障制度。合理有序扩大保障范围，推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖。对低保和低收入住房困难家庭应保尽保，加强对新市民、引进人才的住房保障，对“夹心层”提供适当住房保障支持。

优化多主体多渠道公共住房建筹方式。积极推动住房保障方式从政府单一供给转向政府、企业和其他机构多主体供给。采取配建、集中建设和盘活存量相结合的方式，多渠道筹集公共住房房源。

合理调配公共住房供给结构。统筹考虑土地供应和合理的租售比例关系，建立租赁型、产权型公共住房类型之间动态转换机制。

优化公共住房空间布局。积极推动公共住房与商品住房配套建设，实现公共住房布局空间相对均衡。推进以公共交通和轨道交通为导向的TOD开发模式，提高在公交站点周边地区和新市民、引进人才较为集中的各类就业中心周边地块的公共住房供给。

提高公共住房运营管理能力。健全公共住房资格审核信息比对机制，进一步提高资格审核精准化水平。加强租赁型公共住房租赁监管，严格配租备案制度。建立完善公共住房信用评价机制，积极引入智慧门禁等物业管理方式，提高公共住房管理服务效率。

划定“三大片区”住房发展总体格局

《规划》中还提到，要构建“优化提升区、重点拓展区、远郊发展区”的住房发展总体格局。各分区以差异化的城市建设、功能提升、产业发展为引导，完善住房供给。

优化提升区包括市南区、市北区、李沧区、崂山区。该区域是青岛市行政、文化、金融、科教、商贸、商务、旅游度假为主体的综合功能区，也是青岛市历史文化风貌、滨海特色风貌集中区和城市功能疏解区。未来新增住房需求旺盛，而城市空间可拓展潜力较小。

重点拓展区包括西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市。该区域是青岛市城镇发展空间拓展重点区，是青岛市着力建设的科技型、生态型、人文型的新城区，也是实施国家海洋强国战略、产业升级和承接功能疏解的核心区域。上述各区是承载人口和空间拓展的主要板块。

远郊发展区包括平度市、莱西市。该区域是青岛市推进新型城镇化、提升生态环境保护水平、城乡统筹发展的重要区域，也是重要的先进制造业基地。住房市场以周边进城农民首次购房和本地居民改善性购房为主。

从目前全市住房去化周期情况来看，大部分区（市）新增住房以新建为主，部分区（市）住房库存较多，须在优先消化存量的前提下合理安排新建住房。

优化提升区———市南区、市北区、李沧区、崂山区。该区域城市空间可拓展范围小、新建住房潜力有限,而每年新就业人口规模占比高，新增住房需求旺盛。规划市南区新增住房约1万套，市北区新增住房约4.4万套，李沧区新增约5.4万套，崂山区新增住房约2.9万套。市南区和崂山区土地情况紧张，应积极结合城市更新，挖潜闲置用地，适度新建住房。市北区目前去化周期较长，需优先消化存量。

重点拓展区———西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市。重点拓展区作为青岛市未来新增住房供应的主要区域，除满足本地居民的首次购房和改善性需求外，还需满足优化提升区外溢的购房需求。

规划西海岸新区新增住房约19.2万套，新增供给超过全市的1/4，是新增住房的主要区域，城阳区新增住房约12.1万套，即墨区和胶州市新增住房约9.4万套和8.4万套。胶州区目前住房库存相对较高，需考虑优先消耗库存；即墨区、西海岸新区目前去化周期相对合理，但由于近年来供地和新建住房规模持续偏大，潜在库存较高，需结合库存变化谨慎新增住房用地供给。

远郊发展区———平度市、莱西市。未来两市要加快城镇化进程，稳定土地和商品住房供应规模，防止住房市场过大波动。规划平度市、莱西市新增住房约4.6万套和2.6万套。当前莱西市和平度市住房去化周期较长，住房库存相对较高，其新增住房要优先消化库存。

此外，小编从

青岛市自然资源和规划局获悉，

《青岛历史文化名城保护规划

（2020-2035年）》

批前公示于近日发布。

该规划自去年正式启动，

目前，规划成果已通过专家评审，

现面向社会进行公示。

保护青岛市域

“一核五线五片多点”的

历史文化格局

根据公示方案显示，规划坚持真实性、完整性保护的原则；全时空、全要素保护的原则；合理利用、传承发展的原则；科学规划、分步实施的原则。

规划目标为保护青岛各历史时期的文化遗产，彰显青岛在古代文明、近现代及新中国历史发展中的重要地位，展现中华民族优秀精神品质；传承和延续“山、海、城、岛”融为一体的城市空间格局及“红瓦绿树、碧海蓝天”的城市风貌特色，塑造城市历史文化氛围，提升人居环境品质；弘扬青岛开放、多元、包容的海洋文化特色，发挥“一带一路”国际合作新平台的文化交流作用，推动城市创新发展。

在市域历史文化遗产保护方面，

保护青岛市域“一核五线五片多点”的

历史文化格局

和“三山、三水、三湾”的山水格局，

具体包括

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保护以青岛历史城区为主体的历史文化遗产保护核心区；

保护大沽河、胶莱运河、齐长城、胶济铁路和东南沿海等五条历史文化线路及其串联的沿线相关遗存；

保护崂山、即墨金口港、琅琊台—大珠山、胶州三里河、大泽山等五片历史文化富集片区；

保护各历史文化名镇、名村、传统村落、文物古迹及非物质文化遗产；

保护崂山、大泽山、珠山—铁撅山三大山脉，大沽河、北胶莱河、沿海诸条河流三大水系，胶州湾、鳌山湾、灵山湾三大湾群构成的自然基底环境；

保护风景名胜、古树名木、海岸带及海岛等自然景观要素。

在中心城区及周边环境总体保护方面，

总体保护中心城区及周边环境包含的

自然山水格局和历史文化遗产，

具体包括

↓↓↓

历史城区及历史文化街区，青岛德国建筑群等文物保护单位，丛良弼公馆旧址等历史建筑和传统风貌建筑，青岛葡萄酒厂等工业遗产，湛山炮台旧址等军事建（构）筑物，青山渔村等历史村镇，崂山道教音乐等非物质文化遗产。

历史城区建筑控高：

台东、台西历史地段内

建筑不超24米

在历史城区保护方面，明确历史城区保护范围：延续历版青岛历史文化名城保护规划划定的历史城区保护范围，即东沿延安三路至长春路、威海路，北至海泊河，西、南至海岸线总面积约28平方公里。

历史城区保护内容为

↓↓↓

保护山、海、城、岛相辅相成、融为一体的整体空间形态及与城市相互依存的山体、海岸线、岛屿等自然景观环境；

保护因形就势、灵活多样的道路格局和历史街巷。保护公共建筑、独立庭院、里院等构成的建筑肌理；

保护“红瓦绿树、碧海蓝天”的城市特色风貌及构成历史风貌的不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑和历史环境要素；

保护重要标志点和相关对景及轴线；

保护山体制高点之间、山—海之间的通视区域，重要公共空间的眺望景观和历史城区的天际轮廓线。

在历史城区建筑高度控制方面，严格遵守《青岛市城市风貌保护条例（2014）》等相关法规对城市建筑高度的控制要求；文物保护单位保护范围和建设控制地带内的建筑高度应符合文物保护专项规划的要求；

将历史城区内建设高度

分为三类区域分别提出控制要求

↓↓↓

一类控制区为历史文化街区的核心保护范围，按照历史文化街区控制性详细规划中的建筑控制图则执行，历史建筑和传统风貌建筑按原高控制。整治、改建建筑不得高于现状高度，且应与周边历史建筑、传统风貌建筑高度相协调；

二类控制区内历史文化街区建设控制地带内建筑高度不超过18米，台东、台西历史地段内建筑高度不超过24米，同时此区域内新建、改建建筑高度不得高于其临近的文物建筑、历史建筑和传统风貌建筑；

三类控制区为历史城区内其他区域，根据地块位置进行分类控制，重点控制山体周边、眺望视域及滨海区域的建筑高度。

在历史城区功能定位方面，历史城区功能定位为具有深厚文化内涵和特色景观风貌的文化旅游区和高品质宜居地，重点发展文化休闲、旅游度假、商业服务、创意产业等与历史保护和文化彰显相适应的产业。

保护15片历史文化街区，

保护南部滨海轮廓线

针对历史街区保护，

保护对象为15片历史文化街区，

分别是

↓↓↓

中山路历史文化街区，馆陶路历史文化街区，上海路-武定路历史文化街区，八大关-汇泉角-太平角历史文化街区，鱼山历史文化街区，八关山历史文化街区，观海山历史文化街区，信号山历史文化街区，观象山历史文化街区，黄台路历史文化街区，无棣路历史文化街区，四方路历史文化街区，阳信路历史文化街区，长山路历史文化街区和奥帆中心历史文化街区。

保护控制要求为：核心保护范围内的建（构）筑物，应采取分类保护措施。与街区历史风貌相协调的其他建筑，可以保留。与历史风貌不协调或影响传统格局的建筑，根据实际情况和可操作性分别采取立面整治、降层、拆除等措施，使其风貌和体量协调，恢复街区的原有格局。保护街区内建筑和院落组合的肌理、空间特征和整体色彩。除必要的基础设施和公共服务设施外，不得进行新建、扩建活动。对于街区内现有建筑的改建、整治工程，改建或整治后的建筑面积、高度均应小于现状，且与周边历史风貌相协调。严格保护历史街巷的空间尺度，保持原有宽度、走向和转弯半径，严禁拓宽；保护沿街建筑界面的历史景观特征及其构成风貌的围墙、院门、绿化等环境要素。

建设控制地带内，新建、扩建、改建建筑应当在建筑体量、空间布局、色彩、材料等方面与本街区的历史风貌特征相协调，且符合各历史文化街区控制性详细规划的建筑高度控制要求，不得新建高层建筑，对于确需更新的地块，应采取小规模、渐进式的更新方式，避免大拆大建。保护街区内的山体等自然地形地貌，严格控制山体周边建筑高度；保护南部滨海轮廓线。

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来源：青岛新闻网、青岛日报、观海新闻客户端

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