成都买二手房不需要购房资格吗（无购房资格却能全款买房）

张媛媛 杨霞 川观新闻记者 任鸿，今天小编就来聊一聊关于成都买二手房不需要购房资格吗?接下来我们就一起去研究一下吧!

成都买二手房不需要购房资格吗

张媛媛 杨霞 川观新闻记者 任鸿

无成都高新南区购房资格的李先生和赵女士夫妻俩，从开发商处全款买房并入住两年多，仍拿不到房产证。购房者、开发商双方皆叫屈。法院怎么判？

7月23日，成都高新法院公开开庭审理了此案，并邀请来自各行各业的50余名群众及人大代表、政协委员旁听庭审。

无购房资格却从开发商处买到房

2018年2月，李先生和赵女士在成都高新南区花了近300万元全款购置一套96.73平方米的商品房，2019年6月收房后入住两年多。开发商五证齐全，其他邻居早已取得不动产权登记证书，但李先生和赵女士却迟迟无法取证。

原来，在双方签订购房合同前，成都市人民政府于2017年3月23日发布了《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，李先生、赵女士均没有购房资格，且开发商未在签署购房合同时对其是否具有购房资格进行提醒和审核。直到庭审当天，李先生、赵女士仍未取高新南区购房资格，导致购房合同无法登记备案，无法办理不动产权证书、二人无法落户、小孩上学困难等一系列“连锁”反应。

李先生、赵女士将开发商起诉至成都高新法院，请求判决解除购房合同，开发商退还全部购房款及维修基金，并按照银行贷款利率支付资金占用利息。法院受理案件后，开发商同意解除合同，并提出反诉，请求判决李先生、赵女士支付违约金80万元，并按照每月8000元标准支付房屋占有使用费。

法院：双方“心存侥幸”均有过错

经审理，成都高新法院认为，李先生、赵女士与开发商签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为有效。然而，李先生、赵女士与开发商签订购房合同时，不具备在成都高新南区购房的资格，虽双方履行了支付房款和交付房屋等部分合同义务，但因政策限制，开发商无法为李先生及赵女士办理不动产权证书，应当属于合同目的不能实现的情形。由于开发商也同意解除合同，故对李先生、赵女士要求解除合同的诉讼请求予以支持。由于双方均对合同目的无法实现具有过错，故应各自承担相应损失，在合同解除后，李先生、赵女士应当向开发商返还房屋并支付房屋占有使用费（参考同地段租金标准按照6500元/月从收房之日起计算至房屋实际退还之日止）；开发商应当向李先生、赵女士返还购房款并支付从交付房款之日起计算至房款全部返还之日止资金占用利息。

法院指出，相关限购政策于2017年3月23日作出后，即通过电视、报纸、网络等多种方式向社会公众发布。开发商和购房者作为案涉房屋买卖双方，均应知晓该限购政策。而事实上，双方在签订合同时，还签署了暂缓备案的相关文件，由此可进一步推断出双方明知限购政策而心存侥幸、主观上故意违背，其对案涉纠纷的发生均有明显过错。

法官提醒：不要妄想打“擦边球”

该案中，双方均因此付出了较大代价——李先生、赵女士支出了近300万元的大额款项却无法取得案涉房屋产权，也错失了在其他区域购置房产的机会；开发商收回房屋,也面临“新房”变“旧房”、装修折旧影响二次销售的问题。

承办法官孙泽海表示，本案所涉的房产交易与房地产调控政策相违背，开发商和购房者均存在蒙混过关的心理。他提醒大家，不要打“擦边球”。

孙泽海介绍，若购房合同签订在房地产调控政策出台之后，该合同的履行自始存在障碍，当事人要求交付房屋、协助办理产权过户登记、确认房屋归其所有的，人民法院将不予支持；当事人要求解除合同、返还购房款、利息，返还房屋、支付占用使用费的，人民法院将视具体情况酌情予以支持；当事人要求双倍返还定金、没收定金、支付违约金、赔偿损失的，法院一般不予支持。所以，即使合同有效，买卖双方在违反限购政策签订购房合同时，也将面临较大风险，极易造成双方权益均受损的情况。

此外，现实生活中，还存在“借名买房”“代持住房”及“众筹购房”等情形，如果存在以“炒房”为目的、恶意规避房地产调控政策、违背公序良俗的，相关购房合同无效。借名人要求名义购房人交付房屋、协助办理过户登记、确认住房份额，人民法院亦不予支持。

（案件当事人均为化名）