公募reits产业园估值（物流及产业园区大宗交易增多）

北京金融街

2022年以来，受疫情影响，内地商办市场大宗交易成交额较前些年有比较明显的下滑。高力国际报告显示，2022年上半年，北京大宗交易总金额为126亿人民币，其中70%交易为写字楼和综合项目，且都为境内投资机构。

诸多焦虑情绪之下，公募REITs的开闸使得仓储物流和产业园区的大宗交易开始增多，诸多创新性产业的发展，也促使产业园区的运营持续优化。这些积极的信号也在证明一件事：危机中同样藏着机遇。

外资不活跃 内资收购多为自用

“今年整体市场是不活跃的。其中，由于疫情、地缘政治影响，外资受冲击最大。”高力国际资本市场及投资服务副董事闫寒在由中海商办和选址中国联合举办的“2022中海商办与金融跨界沙龙”上表示。

今年到目前为止，北京商办市场大宗交易成交金额仅在100亿左右，而2019年峰值时期则能够达到600到700亿成交。“我们觉得今年下半年外资在商办市场都不会有太大的发力，特别是在美国、英国企业背后的一些资金，今年基本上都不投了。”

从区域来看，全国流动性最好的城市仍旧是上海：每年的大宗交易金额在全球范围内基本能排在前10。2019年，由于国家对房地产市场融资渠道的规范，北京商办市场流动性逐渐变强，闫寒及团队曾预测未来一两年之内，北京的交易金额或许能够追上上海。但疫情后，市场逐步冷却。

璟源投资合伙人张平表示，北京市场历年来大宗交易不如上海活跃，一个很大的原因是多自用型买家。“上海的很多大宗交易购买者，实际上是不动产基金，基金就有周期，3年或5年或者7年或9年就要退出，所以我们会看到上海的流动性非常的高。同时在2008年之前，其实上海的外资交易基本上只占了大宗交易的八九成，北京一直以来的主要买家是内资机构。”

无论外资还是内资，大宗交易目前最主要的业态都是写字楼，“写字楼相对于机构来讲，或者相对于各种买家来讲，是管理上最容易的业态，而且也是抗风险性最强的，特别是一些核心区域的写字楼。”闫寒说。

新兴业态大宗交易增长

写字楼类的商办项目也因此受家族基金、保险公司这类以长期的保值、增值为出发点的投资人的青睐。张平表示，疫情后外资的审慎，主要也是因其大部分的收购目的为投资。“外资大多以投资为目的，如果主业是实业，他会把这个资金保在自己的本业上，所以基本上不会多元化到，去重金收购一栋在海外的写字楼来自用，这不是他们常规的操作模式。”

而在投资目的之下，资产持有者并没有极强的运营能力，会担心疫情之下写字楼出租率不尽如人意。因此，在当前环境下仍有极强议价能力的是位于核心区域的写字楼业主。

从趋势上看，内地公募REITs的开闸，使得产业园、物流仓储甚至长租公寓等业态，也都受到投资者的追捧，写字楼占大宗交易成交的比重呈下降态势。“其实物流竞争非常激烈了，价格也水涨船高，但还是有很多基金蜂拥而至。”

2021年10月，凯德投资旗下6支REITs之一凯德中国信托以16.834亿元拟向非关联第三方收购物流资产包，其中包括位于上海、昆山、武汉和成都四个优质物流资产。

张平表示，其资本化率相当低，但因为其购买者是新加坡的REITs,能够接受如此低的资本化率。其同时表示，商办类投资人不必灰心，因为目前内地公募REITs的底层资产仍是以相对稳定的租金回报为基础，这点与商办类似，未来公募REITs仍有向商办类项目扩募的可能性。

需求端转变

从租户端来说，互联网大厂的裁员和科技类需求的退出，确实给部分区域的写字楼市场带来了较大压力，但所幸金融企业的需求相对坚挺。此外，央企、国企一些三、四级子公司近年来在北京对于写字楼的购置需求会加强。

川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳表示，企业在考虑选址的时候一个很重要的诉求是依靠产业集群，比如金融行业的选址一定在金融行业集中的区域。其次区内针对企业优惠政策也非常重要。

以中海金融中心为例，其于金融街南拓区，是西城区16年后唯一新增在售办公项目。由7栋企业总部独联体构成，总建筑面积约21.9万平米，整层面积约3000平米。该项目的目标客群便天然包括不想搬离金融街的金融企业，除“面子”需要外，金融企业也有营销带客的刚性需求。

另外，创新型企业的引入或也将为产业园带来新的变化和生机。北京海淀中小企业协会科技金融中心副主任滕懿表示，目前虽然有些高科技风口企业依然存在投资人追着投的情况，但总的来说，企业面临的股权投资和债权投资情况都不算乐观。而北京政府层面，对第二产业的支持力度其实并不低。“目前北京实业占比在12%左右，市政府这边的想法是，未来尽量保持在20%。”

而此后创新型实业企业的引入，将对传统产业园区的运营提出新的要求。滕懿举出例子，其接触的药企中，不乏基因类药品的研发团队。而基因类药品的研发不同于合成药，需要用到猴子进行试验而非小白鼠。“他们对于面积和环境的要求，就和以前（的合成药企）完全不一样，无论对于金融还是企业服务都提出了更高的要求。”

作者｜詹方歌