房地产爆雷各地量价齐跌（6000亿火速救援楼市）

文/顾天杰

六千亿红包 及时雨

临近年底，楼市各种消息和新政，让人听麻了。

其中能起到关键作用的，依旧是极少数。

中国房地产报报道，9月底多家银行接到监管部门通知，要求分行加大对房地产融资的支持力度。

具体来说，就是每家大行年底前对楼市融资至少增加1000亿。

通常有三种融资形式：

1.房地产开发贷款

2.居民按揭贷款

3.房地产开发商债券

目前建行、工行、农行、中行、邮政和交行合计六家银行，已经收到通知。

一句话总结：

6000亿楼市硬核融资大礼包要来了。

为什么是年底？

首先是因为房地产贷款余额迅速下降。

官方数据显示，2022年6月末房地产贷款余额增速只有4.2％，比2021年同期增速低一半。

同时新增房地产贷款占比创新低。

2022年6月末，房地产新增贷款累计新增0.67万亿，占各项新增贷款金额的比例仅只有4.9％。

6000亿资金将以抵押借款、按揭贷款、开发贷、流贷、购买债券等形式注入楼市。

房地产急需补充流动性。

如果6000亿真的能落地，对于开发商来说有三个作用。

首先是新增商品房购买需求。

按照目前市场的估算，六大行6000亿资金中，有70%将被用于房地产按揭贷款，也就是4200亿。

按照40%的首付计算，可以为市场新增7000亿销售额。

其次是保交楼，房企将获得数千亿新增资金，用于楼盘建设和竣工交付。

6000亿新增支持，按开发贷占比30%左右计算，将直接新增1800亿左右的开发贷资金。

同一时间，截至9月份，北上广深、杭州、天津和重庆等城市的TOP10楼盘销售数据，已经陆续出炉了。

全国13个二线城市，已经诞生9个百亿销售额级别的楼盘。

带头大哥依旧是上海。

上海前9个月TOP10楼盘合计销售额超过1000亿，成为全国累计销售额最高的城市。

在接近三个月销售几乎为零的情况下，依然完成了同比2021年前9个月增长62%的战绩。

第二名是深圳，1-9月累计销售902.51亿。北京以649亿位列第三。第四名杭州前9个月合计销售650.5亿。

通过研究四大一线的客户需求，再对比二线热门城市销冠楼盘，开发商对于明年应该卖哪一类产品，基本心中有数了。

全国9个百亿大盘中，上海4个、北京3个、深圳1个、广州1个，其中深圳华润城累计销售超245.9亿元，成为全国单盘销售额最高的项目。

销冠楼盘的特点是：

北上广深的豪宅持续热销，二线热点中高端改善后来居上。

先说曾经屡创奇迹的深圳网红盘，华润城。

华润城不仅是深圳楼市标杆，更是深圳楼市起起伏伏的一个缩影。

2014年10月12日华润城首期开盘，推出400多套房源，均价4.75万一平米，开盘3小时全部售罄。

2018年6月21日，华润城三期首批推出741套住宅，均价约8.5万元一平米，诚意登记6776批客户，仅10.9%的选房几率，开盘4小时售罄。

2018年9月22日，华润城三期推出第二批共计555套房源，均价同样约为8.5万元一平米，登记4006批客户，仅13.8%的中签率，开盘后几小时售罄。

2022年6月9日，华润城润玺二期最后一批住宅已获批预售证，共340套，总价区间约1406万到1747万元/套。

这个项目先后开启了2轮全民营销，经纪人享受卖1套房1万元的奖励。

从网红盘到全民营销，尽管华润城保住了深圳销冠的位置，但日光盘神话也慢慢落幕了。

再看北京，排名第一的是学府壹号院。

学府壹号院位于海淀北五环区域，二手房价格已经接近12万一平米。

然而学府一号院指导价在8.96万一平米，和周边二手房形成明显倒挂。

最小户型为128平米，相当于总价1100万起步，有实力的改善家庭才能买得起。

高端豪宅显示出了当下北京最强购买力的心态：

1.高净值人群还在买房

2.海淀北五环大平层吸引力很强

3.无论市场涨跌，优质项目总是稀缺

学府壹号院的客群主要是区内改善升级业主，集中在区域内的IT互联网、金融以及高校教师等。

接着是上海楼市，这几个月的回暖有目共睹。

魔都网红盘众多，仁恒海上源一面世就成了关注度最高的楼盘之一，前后历经267天，1162套房源全部售罄。

（上海楼市成交恢复常态 来源：上海链家）

上海链家报告显示，9月二手房成交1.8万套，预计从现在到年底基本维持在这个水平左右，相较去年同期增加54%，是一个健康的状态。

尤其是从成交类型来看，2022下半年以来改善型需求逐步增加，年前三季度70到110平以及140平以上的成交占比也增加了。

北上广深的豪宅集体表现出不俗行情，并且将这种热度传递到了二线的核心板块。

团购买房 停不下来

几乎在同一时间，四个一线城市陆续完成2022年第三批集中供地。

有的城市选择改变供应策略与节奏，摸索前进。

也有的城市选择一次性拿出更多土地，追回疫情期间失去的土地销量。

业内人士对于广州第三次集中拍地的评论是：

清一色国企央企开发商拿地，整体溢价率不足1%。

这句话适用于全国大部分一二线城市。

克而瑞研究中心统计，前9个月拿地金额TOP100中，城投、平台类公司数量占比49％，民企、国企各占24％和27％。

从金额占比来看，民企只占到21％，而国企、央企则超过60％。

政府从各个方面，想方设法提高开发商的积极性。

深圳主动将2022年度的供地节奏，由三批次调整为了四批次，每次供地宗数减少，降低房企参与竞拍的资金门槛。

广州第三批集中供地，基本取消竞自持环节，降低拿地成本，促进成交。

上海第三批集中供地数量明显加大。土拍规则实行简化和放松，国企央企和地方平台参与拿地占大多数土地。

少数等不及的二三线，知道自己卖不出去多少土地了，于是选择了另一条路：

开启团购买房模式。

青岛近期开启了金秋购房节“手拉手爱心购房团购”活动。

面对的群体也很有意思：

医护工作者、教师、现役退役军人、模范先进、公安干警等特定群体。

已经有媒体证实了活动的真实性。

青岛房协公众号消息显示，加此次特价房团购活动的企业包含天泰、保利、鲁泽、中海等几十家主力房企。

青岛很着急，因为楼市压力太大了。

那就让领导和公务员、教师、警察同志们带头买房吧。

数据显示，国庆假期青岛新房成交516套，较去年国庆假期下降32%。

青岛新建商品住宅成交面积5.94万平方米，较2021年国庆假期日均成交面积下降30%。

团购买房能在短期内消化更多房子，避免了出于保卫资金链的考虑开发商之间出现恶性竞争。

青岛不会是最后一个开启团购的城市。未来城市的分化，也不止体现在房价上。

北山广深、成都、重庆、武汉这样的城市会继续扩容，带领自己和周边形成城市群。

剩下的中小城市在找到优质产业的情况下，承接部分回乡的年轻人。

最尴尬的是处于中间位置的那部分，数量大，产业聚集少，改变阻力大。

还有一组数据是：

2022年百强房企1到9月销售操盘金额4.67万亿，同比下降45.4%，绝对值减少3.89万亿。

销售额破1000亿的房企只有15家，同比2021年减少12家。

城市和房企相比，好处是不会凭空消失。

坏处是城市失去的黄金发展年代，再也回不来了。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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