门头沟2008年开发楼盘（门头沟商业地产火爆的底层逻辑）

之前看到过一句话，说是：你能看到多远的过去就能看到多远的未来。

这话说的有道理，却也存有一定的局限性。

社会的进步总是在爆裂中曲折向前，其发展逻辑未必遵循经验的推导，尤其是互联网大数据、智能化时代的到来，对各行各业的颠覆都是前所未见的。存量富有养分，但要防止变为增量的包袱。

面对房地产的大势演变，我们也该抱有这样的心态：永远未知，永远求知，永远新知。

在北京楼市，随着商办和住宅市场的真正分离，共有产权、租售同权、长租公寓等新生物种的出现，房地产行业进入了艰难的转型期，没有经验的参照，只有勇敢的破局，在混沌中寻光而行。

从商办元年的突如其来，到年中的歧路徘徊，再到年底的意外转机，特别是一些位处新城的商办项目传来热销喜讯，让步入冬季的楼市感觉到一丝暖意。

写字楼的营销破题尚假以时日，但商业却在新城备受追捧，究其原因，『地产营销人』浅谈几点看法。

1、总规定心丸，新城大变样

北京新总规为新城赋能，长期前景带来投资信心。

随着地铁线路的增多，名校的进驻，医疗资源的导入，商业配套的完善，新城在几年之内面貌上将焕然一新，这一点在东部的通州和西部的门头沟体现的尤为充分。

就楼市而言，新城的住宅已从疯狂中回归理性，而商办则此消彼长，释放出巨大利好，展示出与区域同步发展的独立上升轨迹。随旧有商业形态的落幕，新型商业呼之欲出。

无论是商街还是购物中心，对于新城都是新鲜事物，也是区域衍生的必然成果，如能参与其中，便能分享区域蜕变释放的商业红利。

2、告别窗口期，稀缺小商业

“326新政”导致将来所有可售商业套内建筑面积不能小于500平米，如果以建筑面积反推则预示着明年的商业主力面积会接近700平米。

商业面积一旦变大，这几乎与普通投资者无缘。

可以预见，处于存量状态的小面积商业会快速去化，窗口期告别之际，小户型商业价值尽显。

另外，由于住宅限购的层层加码，商住市场消失，对地产有投资偏好的客户急需寻找适合的替代品，因而像具有先进规划理念，区位优势出众的，高性价比的小商业就更容易受到追捧。

3、体验式消费，新商街爆款

电商的崛起提高了消费的效率，但节省出的时间最终还是要回到真实场景里。

所以，当下注重消费环境改善和消费体验打造的新型商业形态受到人们的欢迎。

像阿里旗下的盒马鲜生、小米之家体验店、三只松鼠投食店等就是利用全新的线下场景营造和完美的购物体验而成为“新零售”模式的爆款实体店。

也就是说，不管是城市发展的需要，还是内部消费行为模式的转变，商业正在以一种全新的姿态重新回归市场的价值体系里。

就在刚过去的10月，位于北京门头沟新城的保利首开•欢乐大都汇首次以全商铺的形式开盘，一经亮相，便交出了近3亿元销售额的答卷，有力的证明了商业投资的回潮趋势。

欢乐大都汇是由首开地产和保利地产两大开发商在京西区域打造的首个集商业、办公于一体高端城市综合体。

区域唯一的地段优势是保障欢乐大都汇能逆势热销的首要前提。

欢乐大都汇占据从北京市区进到门头沟头排的位置，可通过莲石路、阜石路直达北京城二环；而去往北京首条磁悬浮地铁线S1号线的始发站必经欢乐大都汇，距离最近的小园站也仅有约500米，可以说是真正的门城核心，黄金枢纽之位。

欢乐大都汇采用国际流行的开放式商业街区设计，参照朝阳蓝色港湾商业街、房山长阳奥特莱斯购物中心等成功商业范例，结合项目周边市场与门头沟新城的区域特点，打造出区域罕见的创新商业形态。

欢乐大都汇通过利用街道将商业分割成为商业独栋，使得每栋楼均可临街，提升了金角商铺50%，而这样的设计也大大增加了人流节点型商铺的数量与配比，项目将这一配比提升到60%以上，大幅提升了商铺的人流量与展示性。

在商业面积设定上，欢乐大都汇推出的主力户型在100—200㎡之间，在未来商铺面积强迫变大的规则下，小户型商业具有明显得总价优势和较低的入手门槛，投资价值不言而喻。

此外，欢乐大都汇商业采用“一拖二”的形式，商铺一层层高可达4.9—5.3m，二层层高3.6—4.4m，均为“大面宽短进深”的设计（面宽多数为4—8m，进深7—14m），保障空间的同时也能使商铺获得最大的展示效果。

不仅如此，欢乐大都汇还在商业的二层及楼顶采用了大量的露台、花园天台设计，大大增加了空间使用率。

另外，欢乐大都汇的绝大多数商铺配有上下水及燃气，适合餐饮企业运营使用，增强了产品的租赁价值。

在招商支持方面，欢乐大都汇也是借助自身优异的条件和保利地产丰富的商业整合资源积极引进各大品牌商家入驻，快速建立起成熟的商业氛围，以确保客户投资回报尽快实现。

北京的新城正在迎来历史上最好的发展时机，如何搭上新城成长的那班车，是斩获红利的关键。

被炒高的住宅，也许不再是最好的选项，起步中的商办尚在“洼地”之中，明智如你应自有高见。