购房攻略总结（买房攻略系列十篇）

前两篇文章《现在该买房吗？不妨让政策“飞”一会儿》，《买房：买精装还是毛坯？》，已发。生活君计划自今日推出《买房攻略》，共十篇，以便为大家在买房时，提供一些有价值的参考，多备一些存货，少走一些弯路。

今日推出买房攻略十篇之一——产权篇。

要先理解产权概念，首先从房地产的一级、二级和三级市场概念说起。

房地产一级市场：也称土地一级市场，是【土地使用权】出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地。房地产一级市场是由国家垄断的市场，也就是我们常听到的“政府卖地“。

房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指【商品房首入流通领域】进行交易而形成的市场。二级市场的土地使用者就是我们常说的“开发商“，我们去售楼处买新房，就是二级市场的参与者。

房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。如私房出租、出售等就是三级市场行为。我们去中介买二手房，就是三级市场的参与者。

需注意：房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。

问题一：什么叫“大产权“和”小产权“？

大产权房和小产权房的本质区别在于是否按法律规定缴纳土地出让金和契税等费用。通俗来说，国家政府相关行政部门（一般为各地的国土局/房管局）办理的产权证，才叫大产权，产权受国家认可和法律保护；而由农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，称之为小产权房。

随着房地产行业监管的不断深入，小产权房在城市中已逐步消失，绝大多数新房都是大产权房。（不排除仍有部分村镇集体的自建房）。

问题二：为什么产权有40年/50年和70年的分别？

国家根据土地使用类型的不同，制定了相对应的产权年限。一般而言：居住用地为70年，教/科/文/体/工用地为50年；商办旅娱用地为40年。

我们购房者一般会遇到70年住宅和40年公寓两种情况，一般公寓产品价格低于住宅。所以在比较两个项目时，不能单纯地按价格比较，也要关注产权类型。

需注意：产权计算年限为土地证上的显示日期，而不是商品房购房合同的日期。

有些开发商因为资金不足或其他问题导致开发建设时间较晚，可能出现商品房签约时间晚于土地证时间5年或者10年以上。所以大家在看房时，一定注意查看土地证。

问题三：为什么公寓要比住宅便宜。

在很多城市，公寓产品价格是同地段住宅价格的60-70%，个别城市甚至会低至30-40%。这是为什么呢？

除了产权年限、学区、公寓居住舒适度不如住宅等因素之外，还有一个很重要的原因就是二手房的交易成本。在住宅产品进行二手交易时，税负集中在契税和个人所得税；而公寓产品因属于商业用途，除承担契税和个人所得税外，还需承担公寓产品在所购期间的增值税。

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作者：乐观的宇宙生活

篮球爱好者、房产领域知情者、向往自由的普通人