上海买卖房屋时唯一的相关规定（上海宝山不符合承诺的）

购房时卖家和中介承诺

房屋“满五唯一”且属“售后公房”

可免个人所得税以及增值税

但买家在过户时却发现

房屋不符合两项免税情形

需要多承担各项税费21万余元

多出来的税费应由谁承担？

买家已经支付的税费能否主张赔偿？

案情简介

2020年12月

彭先生经某房产中介公司居间介绍

看中了倪阿姨的一套号称“满五唯一”

且免增值税的“房改售房”

三方谈妥后

签订了房屋居间协议和房屋买卖合同

在买卖合同中倪阿姨承诺

此房屋满五唯一且是房改售房

2021年4月

买卖双方在办理过户时

经税务机关审核发现

倪阿姨名下已存在另一新购的房屋

不符合“满五唯一”的条件

需缴纳个人所得税6万余元

此外，由于房屋在此之前有过交易

已经享受过免征增值税的优惠

此次交易不符合“房改售房”的情形

需正常征收增值税15万余元

以上超出预期的税费共计21万余元

双方就上述税费的承担无法协商一致

为确保合同继续履行

已支付大部分房款的彭先生

先行支付了上述税费

并登记为该房屋的权利人

彭先生认为

对于超出预期的税费

卖方与房产中介公司均存在过错

倪阿姨作为房屋出售方

错误承诺“满五唯一”和“售后公房”

房产中介公司也未尽到审慎义务

未调查清楚系争房屋的性质

故彭先生起诉至法院

要求倪阿姨与房产中介公司

对上述税费损失承担赔偿责任

上海宝山法院审理后认为

房屋买卖合同、居间协议等

是各方当事人真实意思表示

当属合法有效

关于个人所得税部分

被告倪阿姨在买卖合同中书面承诺

房屋符合“满五唯一”的条件

但作出承诺后又购置其他房屋并过户

导致案涉房屋在过户时不符合“满五唯一”

该行为违反了合同约定

因此，个人所得税6万余元

应由被告倪阿姨承担

关于增值税部分

倪阿姨作为房屋产权人

应如实披露房屋产权的变化过程

也应对其承诺事项更加审慎

故倪阿姨对增值税部分应承担相应责任

被告房产中介公司作为专业中介机构

明知房屋性质对交易税费有重大影响

却未提前作进一步核实

仅凭房产证记载就轻易下定论

故房产中介对增值税部分应承担主要责任

原告彭先生对购房重大事项未尽到审慎义务

且未与倪阿姨协商一致便选择先付税费

导致损失发生 亦需承担部分责任

综上，上海宝山法院依法判决

被告倪阿姨赔偿原告

个人所得税6万余元及增值税4.5万元

被告房产中介公司赔偿原告增值税6万元

原告彭先生自行承担增值税4.5万余元

当事人均未提起上诉，该案一审生效

法官说法

01

诚信交易，提升风险防范意识

随着房屋价值的升高，对普通百姓而言，房屋买卖属于重大的财产处分。除此之外，二手房屋买卖还具有受政策调控影响较大、交易流程多、周期跨度长等特点，交易过程中的任何一个环节出现差错，都可能会影响整个交易的正常进行，甚至会引发矛盾纠纷。居住问题关乎每个人生活的安全感和幸福感，参与房屋交易的主体应秉持诚实信用原则，营造守法合规的交易环境。

同时，购房者也应提升自身的风险防范意识，提前熟悉房地产相关政策、选择正规的中介、仔细了解卖家及房屋的情况并注意合同的完备性。

02

二手房屋买卖交易中的各方主体均应尽到己方的审查义务

二手房买卖交易过程中的各方主体均应秉持审慎的态度。

作为卖家应当合理、详尽披露所售房屋的关键特性和过往交易，不得故意有所隐瞒；作为买家也应尽到己方的审慎义务，审查可能为交易带来重大变化的情形。

由于二手房交易的复杂性，中介服务在交易过程中至关重要。作为专业的居间人，中介公司应当对房屋的状况进行充分调查、熟悉相关房产交易政策并进行预先审核，不能为了尽快促成交易而忽视商品的真实特性，要尽到实质性审查责任。

作者：胡明冬 郑杰 来源：上海宝山法院微信公众号

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