龙湖超乎你想象（龙湖向北20年）

1999年，龙湖花园第一支电视广告惊艳面世。

那是龙湖开启向北征程的第一步。

转眼间，龙湖成了北区的“霸主”。

经典作品历历在目，不胜枚举。

有人说，这些年，龙湖得到了许多，但也留下了许多未解之谜。

其中最让人百思不得其解的是，比如在向北过程中，龙湖为何选择在入驻礼嘉、大竹林等热门板块的时候，同期选择入驻当时关注度并不高的蔡家？

龙湖的土地研判：纳米级的洞察

龙湖在很多重庆人的心目中发展成为了风向标，看一个区域是否有潜力，有一个很重要的指标就是：龙湖是否进驻该板块。

至今，龙湖在蔡家出手了两次。

每次出手，在市场上都刮起了一阵不小的风。

2016年年底，龙湖拿下了蔡家2块地，即龙湖椿山。

蔡家顺势火了。接下来的日子，这股“火苗”慢慢演变成燎原之势。

2019年5月31日，龙湖以 8570元/㎡的楼面价刷新蔡家土拍纪录。

（数据来源：安居客）

龙湖的章法和逻辑到底是什么？

众所周知，龙湖的每一步都走的谨慎。

龙湖从不打没把握的仗。

据龙湖客研部的负责人介绍，龙湖在16年发现一个机会：重庆沉默这么多年，很快会开始爆发。

这个数据和从外地回流到重庆的人口相关，他们不光是自己回来，还带回了先进的居住理念，对社区和生活的追求。

在拿照母山这块地之前，龙湖就发现了这个机会，所以毫不犹豫拍下了这块地。

龙湖的信心是有根据的：

整个北区收入最高，但是缺乏具有先进居住理念的社区出现，还是比较传统。

外流回来的人扎根最快还是在北区，因为他们在整个城市整个片区的发展方面，都会选择一个新区，而且是发展较好的新区，所以他们选择了北区。

在该前提下，龙湖在做舜山府之前，定了一个详细的考察计划，从中选择了十几个项目，把所有国内最先进最好的楼盘都走过一遍，之后发现重庆在居住理念方面重视度不够，安于现状。

（龙湖舜山府实景图）

于是龙湖做了一个非常详细的总结，哪些东西是真正先进的而且能够与重庆的居住方式相结合。

龙湖在拿舜山府地块之前，方案已经不是以前的算法（算容积率之类），而是按照新的理念来做产品的搭配和分布。

而在同年进驻蔡家有异曲同工之妙。

重庆龙湖有关人士介绍，和拿舜山府地块的全重庆大背景相似，所以2016年龙湖有一个大的发展战略——积极拿地。

蔡家在重庆向北的大发展方向上，与礼嘉一江之隔，而且有渝武高速直达北环、新牌坊、冉家坝等区域。

而在新牌坊-冉家坝-大竹林一带有大量的龙湖社区，这些老业主都是未来蔡家项目的客群之一。

通过客研对老业主的深入访谈，更加坚定了蔡家有非常好的发展机会。

龙湖发现，重庆城市各个区域、板块已经高度分化，在战略地图中将重庆城市分解为90多个组团——被誉为纳米级的洞察。

然后发现，城市的组团分化远大于想象。有些板块尽管地处传统城市核心，去化并不理想；有些区域尽管目前稍显偏远，成交量却非常可观。

这种分化即与城市规划、产业和自然禀赋有关，但也与开发商对该区域如何赋能、如何定位有关。

而龙湖在这个过程中，要做区域价值的挖掘者和贡献者，引导全新的人居方式和理念。

龙湖的客研要核：在造出房子之前就已经知道要卖给谁了

可以发现，龙湖的客研参与了新产品产生的全过程。

客研并非龙湖独有，但客研自成体系，在龙湖这被发扬光大。

2016年4月12日，“起点”重庆龙湖2016新品发布会上，龙湖的客户研究体系首次被曝光。

基于客研体系的龙湖住宅产品，一改过去让购房者适应产品，而是让产品去满足用户，同时创造性的预见客户未来需求。

那如何通过客户研究来确保定位的精准呢？

不同于常规的问卷形式，龙湖更青睐于深访，比如入户观察，有时甚至会深入到家庭生活，数一数每家每户的坛坛罐罐，专门为重庆家庭设计泡菜坛收纳空间。

因为深访，可以了解它背后的逻辑。

每年，龙湖的深访对象高达数千组，收纳了数十万条数据，从产业经济人口配套等各个方面来判断区域的好坏，预测下一个发展较快的地方是哪……

在每个项目定位的过程中，客研要和研发、成本、营销等部门联合进行，思考为什么，要做什么。

项目定位在拿地之前就开始进行，大致要拿地能承受的价格、拿地卖给谁、对必拿项目战略地有清晰的认识。

即便某些地块不拿，客研也能知道它大概能举到什么价。

放眼重庆，甚至全国，有多少房企的客研能做到如此地步？

在拿地选址过程中，龙湖的客研对最终决定拿地起到了强有力的支撑作用。

从一个城市发展、客户需要的角度出发，证实了蔡家具有较大的发展潜力。

龙湖椿山项目因为容积率低，加上首期主要吸引的客群是新牌坊、冉家坝等区域的高层客户改善换房人群，蔡家这个区域的龙湖别墅对他们来说，比礼嘉的洋房更有吸引力。

（龙湖椿山一期别墅实景图）

而洋房客群更多的是照母山、礼嘉等区域的高层改善客群。在2016年，蔡家还是一个发展缓慢的区域，配套也不成熟。这样的条件下，如果首期是洋房，那对比照母山、礼嘉的高层就没有很大的吸引力，只有一个业态差。

“龙湖在造出房子之前就已经知道要卖给谁了。”

事实证明，龙湖椿山找到了相对精准的客群：想要一步到位的首改客户。

（龙湖椿山一期别墅实景图）

今年上半年重庆联排别墅成交套数TOP10，蔡家竟然占了4个，而且第1和第3均出自蔡家。其中一个便是龙湖椿山。

龙湖椿山：首改客户成为“龙民”的最合适产品

“别墅专家”的要求

龙湖椿山的别墅能够得到客户的青睐，除了龙湖客研的精准研判，“别墅专家”龙湖对品质有更严格要求。

董小姐曾谈到，在一个龙湖内部微信群里，龙湖的掌门人吴亚军曾一口气发了200多字，用了2个惊叹号，对龙湖一个项目产品表达失望：

“刚才看了项目，很失望，建筑不及格，粗陋，门厅很小，本来可以做得精细雅致一点，但从壁纸、线条、灯光来看很潦草，景观无记忆点……

我相信是总经理领导的团队没想在这个城市亮相的第一个项目应该适当给客户一个好印象，建立自己的品牌！不知道政府看了这样的项目还会给你们地吗？这样的团队让我深深的失望。”

吴亚军一直坚持“龙湖要实现有质量地增长”。而作为龙湖在蔡家的第一个项目，椿山的热销和口碑足以说明一切。

（龙湖椿山璟宸意境图）

“喧嚣里的安全感”

在蔡家半岛这块“重庆主城最好的西装料”上，龙湖椿山为城市提供了“喧嚣的安全感”。

绵延19公里的江岸线是蔡家的“底线”，生态上相当于放大10倍的绿色“渝中半岛”。

东连悦来国博中心，南接礼嘉，西承重庆市大学城和北碚，北靠水土高新产业园。十分钟到悦来礼嘉，半小时通达江北机场、观音桥、北滨路。

随着蔡家大桥主桥合龙在望，届时，从蔡家到照母山片区仅需要15分钟。

这个距离的好处是，可以最大程度地享受区域配套带来的利好，同时又能与城市的“喧嚣”保持适当的距离。

充满诱惑力的价格

对于想要一步到位的首改客户而言，价格是不可抗拒的因素。

蔡家、礼嘉、悦来的地理位置紧密相连，仅一江之隔，规划定位也是优势互补。

但在价格上，却有便宜4000—5000元的优势。

而龙湖椿山璟宸别墅，总价才300多万起。

这样的价格，也就只能看看礼嘉的平层和洋房产品了。

龙湖椿山璟宸是龙湖别墅产品中门槛相对较低的了，想要入手别墅的朋友可以起波早去看看。

好房子还要保值增值

历经20年风吹雨打，如今的龙湖花园依旧有口皆碑，身价更是节节攀升。

2001年龙湖香樟林面世，至今仍是重庆地产高端业态经久不衰的“神话”。

（龙湖香樟林实景图）

蓝湖郡成为高端业态的翘楚，和众多行业大咖必打卡的作品，更是二手房稀缺的范本。对于蓝湖郡的业主来说，它不仅是房子，是家，更是一件珍贵的收藏品……

目前龙湖在北区最后的纯联排产品，卖一套少一套，每次开出不久必售罄，其稀缺性和抢手程度不言而喻。

（龙湖椿山璟宸意境图）

这就是为什么，龙湖椿山成为想在蔡家改善置业的朋友绕不开的必看项目。

关于龙湖留在蔡家的“谜题”，市场为我们“解了谜”。

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