松江南部新城前景怎么样（松江新城为什么那么贵）

新年后环线展开了密集市场调研，发现松江新城房价是真贵。

统计口径不同导致均价参考意义不大，只看标杆小区松江新城无疑是老大哥。

不算别墅，单价能站稳6万/平的小区，松江新城有6个之多。个别小区甚至超过7万。

松江新城部分单价6万以上小区

嘉定新城站稳6万单价的只有金地世家、西郊金茂府两个。

嘉定新城部分单价6万以上小区

青浦新城、奉贤新城、临港新城暂时没有6万级小区。

青浦爱马仕小区葛洲坝玉兰花园，挂牌价也只敢到5.5万，成交价5万上下。

临港滴水湖涟岸曾经有6万以上成交，2022年已经回落至4万出头。龙头都不行了，临港短期不敢想6万的事儿了。

同样是五大新城，松江为何一枝独秀？

01

讲到这澄清一下五大新城概念。

松江新城是一个很广义的区域，涵盖了贝壳平台展示的松江新城、松江大学城、松江老城。

三片区域本来也是资源共享，交流密切，中介只是为了便于作业分成了板块。

同样，嘉定新城也涵盖了嘉定老城、嘉定新城、菊园、马陆等区域。

换句话说，本文讨论的是原县城以及后续拓展区域，原先各区县下属乡镇不再此列。

这部分区域是各区县精华，也是五大新城核心开发范围。

青浦、奉贤、临港不再赘述。

另外，本文只讨论普通住宅，别墅是完全不同的定价体系不参与讨论。

松江新城标杆小区不仅单价高，总价也非常高。

青浦、奉贤新城次新房基本400-500万，标杆小区500-800万左右。

嘉定新城西郊金茂府单价高达7万，户型中等，总价普遍700-900万。

松江新城誉品谷水湾总价1000万打底，外环内也能选到不少次新房了。

调研时有同事觉得太贵，说这个价格他肯定去买古美了，何必买远郊。

这句话一听就是市区客户角度，誉品谷水湾绝大多数房子都卖给了松江当地居民，尤其是当地公务员占比很高。

在松江居民看来，古美反而太远。

其实不仅松江，嘉定、青浦、奉贤都是本地客户为主，五大新城与市区通勤还是需要相当时间。

都是本地客户撑起市场，难道是松江居民特别有钱？

02

如果只看GDP数据，松江一点都不富裕。

2021年松江人均GDP数据全是倒数第三，比其他几个新城低得多，尤其是嘉定。

环二之前讲过，各区GDP质量并不一样，嘉定等区域制造业非常发达，数据漂亮，其实并没有留下很多财富。

松江GDP数据不漂亮，不过该区产业定位更高，战略性新兴产业占比郊区最高，实际带来的居民收入并不低。

人均可支配收入松江与嘉定差距就不大了，还比其他两个新城高一些。

嘉定一直有“散装”的说法，安亭、嘉定新城、南翔江桥一直分庭抗礼，安亭、南翔居民很少到嘉定新城，更不用讲去定居。

安亭、南翔经济又相当发达，分散了大量高收入群体，嘉定新城并未行程集聚效应。

2020年嘉定各镇税收

松江则极力打压九亭、泗泾，大部分资源都给了松江新城，以至于松江新城规模庞大。

千人为俊，万人为英，人多了自然就有高端购买力。

松江新城目前实际人口高达81万，是楼市繁荣最基本的保障。

03

经济、人口提供了楼市繁荣的基础，标杆小区单价、总价过高直接原因还是在楼市自身。

松江新城开发最早，2000年一城九镇规划中，一城就是松江新城。

当时其他新城还是普通县城。

松江获得了上海市郊第一条地铁线、中国首个郊区大学城、上海郊区第一家三甲医院，曾经让其它郊区眼红。

甚至松江新城第一个被称为市区“睡城”。

2010年之前的郊区楼市，松江一枝独秀，每年有1.5-2万套的新房供应。

现在全市年均供应新房8万套，想想就知道当年松江楼市有多火爆。

楼市发展的早，演化的就更加彻底，松江新城已经率先完成了楼市分化。

楼市分化的本质就是，同等收入水平、同等消费水平、同等审美水平的居民聚集到一起，以至于形成风格不同的居住片区。

上海全市范围分化正在如火如荼，郊区中只有松江已经完成。

北部新城尤其是松江大学城地铁站附近，已经形成浓厚的居住氛围，是虹吸松江高端购买力的核心区。

这片区域开发伊始就定位最高，三湘四季花城房龄虽老，在当时是绝对的标杆产品。

三湘四季花城的水景

三湘的湖景放现在也足够震撼，当时的购房者几无抵抗力。

而且2006年就做到了人车分流，设计足够超前。

后面陆续开发的龙湖好望山、誉品谷水湾、合景天悦，每一个都是当时的绝对标杆。

誉品谷水湾小区环境

合景天悦还是地王项目，引发了极大轰动。

以上几个小区，连同九龙仓在内，构成了松江楼市的高端组团。

当然背后也少不了ZF身影，这里大学城、地铁线都是基本配套，ZF还给了呼声最高的上海外国语大学松江外国语学校，九年一贯制解决教育问题。

通过以上操作，该组团形成了超越其他区域的居住氛围。

这样的氛围一旦形成，就提供了一个高溢价产品的竞拍平台。

组团小区不少，二手房市场房源却足够稀缺，愿意融入的购房者只能价高者得。

松江新城次新房其实不少，其他小区卖不出这样的价格。

不远处的信达蓝尊也是次新房，只能卖出5万单价，与青浦新城差距不大。

其实松江新城单价5万左右的次新房不在少数。

松江大学城地铁站组团毫无疑问有溢价，这个溢价值不值，其实就像奢侈品一样仁者见仁。

不过最根本的是，你需要像奢侈品一样找到与其他商品的不同，找到自己稀缺性，给用户一个出高价的理由。

青浦新城开发较晚，大量小区都是2015年后建成，17号线每个地铁站附近都有项目开发。

而且产品同质化严重，90-120平三房遍地开花，相互之间并没有拉开差距。

大家都差不多，相互稀释购买力，没有任何片区、小区脱颖而出。

葛洲坝玉兰公馆户型大、品质高，然而地段上却差了很多，区里也没有给到核心资源，自然无法成长为“富人区”。

再加上开发较晚，购买力尚未开始集中，高端客群分散在各处难以形成集聚效应。

青浦居民财富就真的比松江居民少吗？不见得。

誉品谷水湾大量居民是公务员，青浦公务员不见得收入就比松江低。

只是青浦新城尚未形成高端居住组团，没有带来溢价的理由，或者说“借口”。

对于当地开发商而言，你们并没有充分挖掘出青浦居民购买力。

如果青浦新城核心地段出现高品质项目，区里再助力推高居住氛围，可能也会形成高单价、高总价组团。

当然未必达得到松江新城高度，青浦不少购买力被徐泾吸附，已经提前释放不少。

毕竟大虹桥情节在青浦深入人心。

2020年环线率先提出了上海楼市即将分化的观点（《上海的房地产市场，极度不正常》），松江新城的楼市分化只是上海楼市的一个缩影。

现在分化已经走向极致，走到极致就是孤岛，孤岛效应决定了上海楼市向新的方向发展。

下一轮的板块轮动，可能与之前有很大区别。具体趋势我们后文剖析，敬请期待。

等不及的朋友，也可以添加客服微信约咨询师单独沟通，避免影响大家买房进程。

▼

以上为正文

编辑∣环线咨询

进专属粉丝群、一对一深度分析，请添加环二老师微信

,