北上广的学区房2023走势（广州学区房大挤水分）

在全国严打学区房炒作的统一行动下，鸡娃氛围再浓的城市都无法走出独立行情。

近日楼市君整理数据发现，目前广州有21个指标盘挂牌价开始悄咪咪出现降价，甚至有业主挂牌血降580万！

另外在成交方面，部分学区房近三个月仅卖出1套！

21个标杆学区房挂牌齐跌

天河有房源大降380万成交

越秀作为老牌教育强区，名声在外；天河、海珠近年来在教育方面也猛追不舍，因此学区房价格居高不下。

然而最近几个月，这3个教育强区的21个学区标杆盘均出现不同程度的降价情况，其中越秀有盘挂牌大降580万！

更正：保利心语为天河区域楼盘

该房源位于锦城花园，属于越秀东风东路小学的对口小区，于6月25日首次挂牌1460万，折合单价为16.5万/平。

如今降价580万出售，折合单价为10万/平，该房源挂盘数月，业主下调多达四次，依然未能成功卖出。

图片来源于中介

但也有比较“幸运”的房源，在降价之后有成交。

同样是锦城花园，在10月20日成交了一套192平的房源。

据中介介绍，该房源的起始挂牌价为2500万，后降价到2200万依然无人购买，最后以2120万的总价卖出，降价380万，折合单价为11万/平。

相比于四月份一套成交单价为12.32万/平的房源，整整降低了约1.32万/平。

省一级学校华景小学的对口小区——珠江俊园近期成交了一套131平的四房。

因为业主急售，因此从最初挂牌1200万，直降到1080万的总价顺利成交，足足降了120万，折合单价8.2万/平。

虽未低于指导价68435元/平，但是对比二手新政前该小区约9.5万/平的成交价，仍有一定降幅。

图片来源于中介

无独有偶，同样是华景小学对口小区的华景新城陶然庭苑，也于11月7日降价成交了一套房源。

图片来源于中介

该房源为74.27平的两房两厅，首次挂牌价为598万，两日前以578万的总价成功卖出，共降价20万，折合单价7.78万/平，虽比指导价55854元／平高出2.2万／平，相比以往有较大降幅。

此外，海珠多个省一级学校对口小区也有出现不同程度的挂牌降价情况。

这些学区标杆盘在上一年突然猛涨，比正常挂牌价高出许多，现在价格下调，与历史最高成交价差距较小，可以看出这部分标杆学区房正在“挤泡沫”。

看房人数骤减

多个小区3个月仅成交一套

不但挂牌价在走下坡，看房人数也在骤减。

就拿海珠学区标杆盘——富基广场来说，最近一个月以来，房客比整体呈下跌状态，且趋势明显。

其中，房客比为47.2，其中房客比较一周前下降了16.4%。

在成交方面，多名中介提到，天河、越秀、海珠三大区域的部分学区房近期成交量降幅较为明显。

目前东风东路板块的锦城花园，目前二手挂牌量为33套，但近三个月来仅有2套房源成功交易。

再比如华阳小学的对口小区——嘉尚国际公寓，目前共30套房源挂牌，近三个月仅出售1套，比例为1/30。

另外，据中介介绍，在今年年初，这些小区是比较热门的，完全不愁卖，有的甚至挂出房源一两天就卖出。

但在当下，部分小区的成交周期大幅拉长，客户看房也逐渐处于观望状态，回归理性。

比如东风东路小学的学区房——君汇世家，最新一套房源成交的时间是9月2日，成交周期长达362天。

被北上深政策“吓到”

广州学区房自行降温

广州学区房热度下降，既是意料之外，也是意料之中的结果。

其一，广州并未出台重磅政策，但受到其他城市政策影响。

从年初，中央释放出打压学区房之后，各地政策纷纷响应。

一时间，学区房价格跳水的新闻层出不穷，这个现象在深圳尤为典型。

抱团涨价、努力鸡娃，把普通房子读成学区房，最后却美梦破灭，剩下一个“直降500万，深圳顶级学区房流拍”的结局。

图源：摄图网

广州，虽然没有和北京、深圳、上海等城市一样，杀出重磅政策，但“双减政策”、“北上深学区房政策”对广州学区房市场有心理上的影响。

加上作为教育部“多校划片”重点大城市之一，广州会不会出台重大政策干预学区房，很难说。

情绪被传染，牌面还没出，市场就自己先行降温了。

其二：未来5年增加学位，配合教师轮岗制度，学区房价值被稀释

接下来，广州学区房的价值或将进一步被稀释。

数据显示，未来五年，广州将新增基础教育学位40万个，其中新增公办基础教育学位30万个，教育资源越来越充足。

图源：摄图网

配合上教师轮岗政策，学校的教育资源配比趋于“均衡化”。名师不在，名校被釜底抽薪，学区房气数难测。

其三，打击学区房，也不仅仅在于教育均衡化，更是打压房价的重要手段。

一直以来，房价不断上涨，学区房的作用不可小觑。

如今受到冷遇，二手房市场成交也跟着下滑，10月更是创下近年来成交最低位，寒意渐浓。

据中原最新数据显示，今年10月，广州市二手住宅成交量为5253宗，环比9月同期（6198宗）下降15.2%，同比大减50.9%。

正如所见，打压高价学区房成为挤泡沫中的重要一环，也是势在必行的。

降价了很想入场

家长应该怎么选？

当下，学区房价格下跌，对于一些有需求的家长来说，到底要不要入手？

楼市君认为，有需求，当然要买，但是要慎重以待。

毕竟广州的二手学区房大多是老破小，居住环境并不舒适。

如果名校房票不值钱了，老破小们的价值可谓不堪一击，想转手出去也十分困难。

图源：摄图网

因此，家长们可以选择以下几类学区房：

１.选择片区内名校密集的房源，因为轮岗制度实行部分名校会受到影响，但是片区内名校多，自然优质教师多，轮岗也能保障一定优质师资；

２.选择一手附带名校资源的楼盘，会相对安全，但是对于一些新建校的小区，生源和师资需要做足功课。

学区房降价，对于有需求的人来说，是好事还是坏事？欢迎讨论～

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