成都刚需买新房还有机会吗（正打算买房的你）

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提问：雕叔我单身小女生一枚, 一直住在成都西边，上班在高新南。跟着雕叔学了很多，但还是好多不懂。现在纠结是买套一还是套二 (首套房) ,主要是自住，总预算80至100万;最近看房子看得有点蒙。 蜀汉路上千和馨城和外光华的光华杏林怎么样?感觉完全没得环境。能否推荐下蜀汉路或外光华、外金沙的楼盘?或者只要地铁附近(三环内外)就行，雕叔推荐哪些楼盘呀?另外蜀汉路两侧爬楼梯的老学区房有价值么?会有接盘的么?一定帮我捋一下,十分感谢。

回答：这个区域,还有和你的预算结合，没有很好的笋盘。老学区房目前不建议你一个小女生去接盘。买个小两居就行。最近不少人把学区房作为投资方向。众所周知，学区房之所以高于普通房子，是溢价包含了学票价值在里面。房子会升值，学票价值却可由学区政策的变动、走后门等的影响而贬值或消失，今天是名校，不代表十年后还是名校。 如果我们投资房子，有学区作为附加价值是加分项，不应本末倒置、主次不分，一味去追求附加价值的最大化。但如孩子长大，有上学需要，可入，纯学区投资不建议。

提问：雕叔好，之前问过你大源西和熙悦府的问题，你提到熙悦府从产品的纯粹性，楼盘的聚集度和性价比不如大源西。我的理解是熙悦府位于高新区区界上，周边都是刚需小区，还有伏龙安置小区，这叫聚集度不够。小区内部有一栋楼是套一和套二，这叫不够纯粹。我的理解对吗？ 但是大源西基本都到3.2以上了，也不通地铁。熙悦府才2.7，户型南北通透，离5号线和未来16号线都近，性价比是否更好呢？ 另外新川那边还有一个高投新悦府，它和熙悦府比哪个好一点呢？人才房5，6年后在二手市场上是否会受到歧视呢？没想明白，请雕叔专业指点下。

回答：任何楼盘都是有各自优劣性的，如果看后期的抱团增值性，大源是可以的，去年大源西和熙悦府价格差距不大，今年就拉开差距了，说明大源西确实更受市场追捧，你熬到现在再来对比两者，其实势均力敌，但并不是价格更低的熙悦府就翻身了，这一点看你怎么考虑。 新悦府也是人才公寓，卖了很长时间了，地铁两不沾，虽然价格便宜，但是配套又比熙悦府低了一个等级。大源西>熙悦府>新悦府。 人才房就当做普通的商品房，不会受到歧视，如果一定说受到了歧视，那是他自身产品的不纯粹性导致的。

提问：雕叔你好，困扰很久，希望能解惑。我生活在北京，住房山长阳，10年以我的名义给爸妈买了套两居室，14年婚后跟我爱人买了套三居室，贷款100。今年我的工作变动，去了海淀区永定路附近，所以想卖掉我爸妈住的房子，换一个离工作单位近的三居室，孩子就近上附近重点小学，但不需要考虑学区房，预算贷款300，总价800左右，但如果是二手只能750，要刨除中介装修钱。永定路附近分别是海淀，丰台，石景山交界处，基本上都是15-30年以上的商品房，经适房，老破小。唯一看得上的就是石景山的沁山水，但是只能两居，新房只能古城去了。。。困扰就是，旧的离的近，但是太小，新的收房时间两年，孩子上学要跑很远路一年多，不知道怎么选择？

回答：你好，作为刚需 孩子上学 上下班通勤，我还是建议你不要买太远，每天通勤时间成本太高，劳心劳力，倒不如牺牲空间换时间，或者二手房适当gpgd加大杠杆，买小三房，毕竟一线城市置换成本高，能垫垫脚最好买三房一步到位。 石景山的远洋沁山水可以考虑，建成年代在2008-2012年，房龄还相对较新，可以接受。 内部品质：小区是鲁谷片区的中高端改善型住宅小区，内部环境优美，生态宜居。小区是人车分流社区，车走地库，社区环境干净整洁。开发商远洋的物业服务水平也不错。目前小区自住北京本地人居多，有一小部分白领或企业高管租住于此，人文环境优良。 周边生活：远洋沁山水近地铁、医院和商场，交通便利配套成熟。小区距离1号线地铁玉泉路站300米，借助一号线地铁出行通达北京城区很便利。 万达广场和台湾街就在小区西门1公里外，家门口的便利汇聚了各类餐饮、品牌店、娱乐场所等，日常娱乐消费购物近在迟尺。 另外解放军总医院、航天医院也在周边1公里范围内，完善的医疗资源提供了稳定便利的就医场所。

提问：雕叔你好！我在三、四线城市有一套闲置房，价值100万，考虑到三四线城市的房子保值不好，想把这套房卖了，在成都买一套（成都我已经有一套，还有一套购房资格，但新楼盘几乎摇不到号，只能买二手房）。 所以我主要是想以投资为主，自住为辅，在成都5 2购买一套次新房，由于有老年人，如果带花园的户型最好。我自己根据需求了解了下成都的房子，我的预算在150W左右，5 2区域价格已经很高了，所以想咨询下，我这个预算在5 2有没有好的推荐，如果没有的话，周边有没有好的推荐？比如：温江光华大道怎么样？有什么楼盘推荐的？

回答：你好，作为普通资格，在成都150万买新房很难，买二手房也很难，为了不必要的浪费精力，我们建议还是着重看二手房即可。 其实不论是5 2也好，还是二圈层也好，这样的价格，都是可以买得到的，但是从投资的角度来看，能买一圈层就尽量买一圈层，而不是主要去看二圈层。 考虑到有老年人，可以考虑低楼层的带花园的套二、套三楼盘。 可看推荐以下适合老人自住的 青羊区——元益花园（万家湾板块，人气旺）；高新区——御廷上郡（中和板块，潜力大）；成华区——上霖东方（地铁附近，中环楼盘）；金牛区——东原亲亲里（地铁口，西门上风上水）、远洋朗郡（西门公园房，安静不吵）； 从另一个养老的角度来看，温江也确实不错，比较推荐中铁瑞景澜庭、金科天宸、西班牙森林二期、中铁丽景书香、洲际银海湾等楼盘。 以上楼盘，都有符合预算内的带花园次新房源，可以着重先看5 2区域，其次再看看温江区的地铁口养老房。

提问：雕叔你好！新人首问，我目前的情况是：高新区普通资格，在中德与父母共有一套全款房，为了学位父母可以转给我们，但是中德学区属于省教科院现在前景不明；手里面现金有100左右，父母还能支持我们50，在外地有过按揭记录，按揭可以在8k。自己的想法： 1、把中德房子过户给我们，另外买一套房子纯投资房，可以买一些学区一般的入门套三，考虑南湖板块的远大中央公园、恒大天府半岛、南湖国际社区，新川板块这边中铁城南锦汇、黄金时代等； 2、自己重新买一套带学区兼顾投资，主要考虑的是大源片区（比如南城都汇）和中德系列，大概只能买到小套二，但是将来居住会有点恼火； 3、将我们的50%过户给父母，留个名额，学区房重新买； 4、看了你很多文章，提到投资应该首先考虑地段，然后尽量多的囤面积，所以想问问一些户型有明显缺陷的大户型也可以吗，一楼和一些特殊户型，我看到有套赠送超大，价格低于市场同面积的20%左右，但是没有阳台，且房主装修设计使得利用率很低，这种可以考虑吗？ 5、目前的市场行情能不能再等等看？

回答：你们现金150万，有贷款记录，月供在8k内。那得分你名下再买是首套房还是二套房了。先得把中德的房子合计合计看怎么处理合适。要么你们父母过户给你，要么你们转让给父母然后弄一个单独的家庭户口，单独的购房资格。 说实话，中德的学区也还好吧，并不是劣质学区，而且前景来说是没有大问题的，可能你们对学区的要求比较高。 1、中德房子过户给你们，你们自己再买，那么就是二套房，首付在天府和高新是7成，按照150万首付计算，理论上可以买到214万的房产，如果把税费中介费考虑进去，可能只能买到200万左右的二手房。这个总价，你去看南湖的或者新川的入门套三，可选项也是有的，但是不多。 2、自己重新买就得把新川腾挪给你父母，然后你们获取独立的首套房资格，按照月供8k，贷款135W计算的话，285万的总价，倒也是可以买到南城或者中德的。 3、这就是方案二，整体来看，我们推荐方案二。 4、地段 大面积建仓，这个是毋庸置疑的，但是我们更多强调的是房源自身的装修、朝向等轻微的劣质属性，而不是明显的缺陷，比如你说的异形户型、1楼，今后流通性欠佳，这种肯定会跑输大盘，目前低个20%，后期也低个至少20%起步，赚的差价较低你能接受吗？如果能接受，才可以考虑。 5、对二手房来看，当下是议价的好时机，后续指导价的出炉，或将进一步回调，可以稍微等等行情再下手。

提问：新人首问，雕叔您好！本人未婚，在郫都一套房子住。目前手中50 万，想买一套纯投资，新盘二手都可。您这边有什么推荐的地块吗。总觉得二手房升值潜力没有新雕叔，但目前觉得比较好的地块新盘都很贵，而且户型大，自己资金可能不足。 看了您之前给其他朋友回答，关注到成华二仙桥地铁房。这些地块还有我能支付的新盘推荐吗？如果是二手的话，能推荐几个小区吗？自己也去实地看了大丰板块的二手房，但是我在链家上看到的房源感觉你说的这些盘有点贵。问题有点多，麻烦您啦！

回答：你好，买一手还是买二手，最终还是看价格。新盘营造出来的气氛，规划，样板间和升值潜力让你在买入的一瞬间很爽，交房后就变成了二手房，也会每年折旧1% 现在成都能买到的性价比高的新盘，屈指可数。 楼市的启动一般有以下几个特征:阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）。

提问：雕叔，我在成都新都区保利198公园有首套房，目前子弹75万，想在成都主城区买二套房，青羊区、锦江区的教育资源相对金牛、成华和武侯区优质一些，但是房子均价也要高一点，请问雕叔圈定青羊区、锦江区购房有什么好建议? 第二个问题是，我购买五城区房子后(户口从新都迁往五城区，获得五城区和天府新区相互买房资格后)，打算把新都保利198公园的房子置换到天府新区去，您认为这个思路是否可行，请赐教，谢谢雕叔!

回答：你好，学区房不在我们的投资选项内，溢价比较多。 但是青羊和锦江的学区确实又是成都最好的。锦江区学区房看看攀成钢流金岁月澳龙名城吧。 考虑投资可以看看大丰，书房，犀浦。 板块轮动是一轮行情全部走完，全城政策不分区的情况下的轮动。可以理解为成都11区已经走完，从大面到攀成钢，到三圣乡，到金沙，到犀浦，到大丰，到温江的一个流程。可是单独限购的高新区，天府新区，实际上因为房票稀缺，玉林和中和涨幅不怎么样的都没轮动到。 天府新区就没什么增值好的楼盘。多看看锦江生态带，中海锦江城附近吧。

提问：雕叔，你好！目前首付预算100至120w，目标主城区的新楼盘。目前7-8月即将开盘的楼盘基本都看了，锁定自住盘玉润金沙和投资盘源滩麒麟荟。源滩麒麟荟更看重的是投资价值。请对比和评价一下两个楼盘的优劣。其次，下半年青羊区下半年有什么值得关注的新楼盘。

回答：按理说这两个楼盘不是一类的，价格梯度很大，一般不会拿来对比。 玉润金沙就是什么都刚刚好，优点是有地铁，学区中等，楼盘本身也偏改善的产品，然后距离三环也近，是一个好好先生。缺点则是楼盘体量比较小，周边大多次新刚需，缺乏一股冲劲，然后价格设置，稍微高了点，不便宜，投资属性或许不是那么强。 源滩有点就是便宜，主城，然后也好买得到，作为投资是没问题的，缺点就是刚需，对预算高的人来说，有点浪费和占用资金、资格，预算高的话，是花不完的，剩余的钱又能做什么呢？ 青羊下半年，看建发央著。

提问：雕叔您好!兴隆湖附近的中铁卓越城怎么样，适合投资吗？

回答：你好！中铁卓越城挨着东鑫苑，区位还不错，虽然需要一定周期但是有潜力，只是对于现在价格要求比较高，周边的取得成本都比较低，还有光电所科分院等单位房，取得价格低，单价期望也会低一些。如果价格便宜,可以考虑，贵了就算了。

提问：雕叔你好，想买2套房，最好带学区，青5区新房壹品金沙恐怕摇不上，最近二手房好像稳起，反而涨了一些，所以一直没下手。我看中介在推东边泰邦宽语，这个盘怎么样？麻烦雕叔分析一下，是通过中介买呢还是自己直接买呢？了解一下，谢谢。

回答：泰邦宽语我觉得不行哈，不论是地段配套还是价格体系，都没意思。如果要带学区的话，青五的一些二手房还是可以多加关注的，不降反涨不是新常态，可以持续再看看。 重点说下泰邦宽语吧，自己可以找中介去看单价房源，然后另外找个自己的熟人亲戚朋友直接去售楼部套取同样一套房的单价总价信息，哪个便宜就选哪个。 但是我还是不建议买。 邦泰宽语外部环境比较恶劣，周边老城区，界面很糟心，然后还没有地铁，教育也是龙泉驿二圈层的，并没有多大的吸引力。从价格体系来说，高层单价2.4-2.6万，洋房单价2.5-2.7万，怎么看怎么都不像有诚意的吧，高层这个价格卖给鬼啊，而且总价都两三百万了，三环内一大片可以选的比他强，洋房的话也都300多万了，还不如买十陵地铁口的华润时代风景这类。 所以，可以放弃这个盘。

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