碧桂园松湖珑悦商住楼好不好（楼盘详评123-天河北）

Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。

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我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲以及珠江新城板块的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州余下的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。

从094期天翔花园开始，我们对天河北板块的楼盘展开了详评；未来，会继续介绍天河北板块的各大优选小区，敬请追看后续详评文章。

板块优势（天河北）

在珠江新城还没发展起来的时候，天河北是继“环市东”之后的广州新一代CBD，曾经的广州第一高楼--中信大厦以及中国市长大厦等建筑均为广州的知名地标。

时至今日，天河北依然是广州较重要的商务区之一，详见我们之前的文章《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》。

商务区是天河北的一个重要角色，但了解天河楼市的人都知道，天河北的“学位房”属性才是整个板块当前的价值支撑。

小学方面，这里有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学和华康小学，均为广州中学教育集团成员校。另外还有华师附小和长征小学，这两所小学主要招收举办方（高校）的教职工子女，我们暂不讨论。

中学方面，上文提及的3所知名小学，按现行政策全部直升广州中学，即同一教育集团内解决9年义务教育。

居住在天河北是一种什么体验？在义务教育阶段，优势明显比天河其他区域强：小学对口的是天河区一梯队小学，小升初既有省一级广州中学保底，更可以稳中求进，参加华附初中部、天外、清华附中、执信天河和华颖外国语这5间优质中学的摇号。

注：

（1）华阳小学为省一级学校，在天河区乃至全广州的口碑都不错。

（2）龙口西小学是2007年取消省一级学校评选之后快速成长起来的“后起之秀”，属天河区第一梯队小学。

（3）华康小学，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，是一所英语特色学校。

小区简介（亿泉尚园）

上期文章为大家介绍了天文苑，下图是天河北板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的亿泉尚园。

亿泉尚园位于天河北时代广场南侧，东眺体育中心，西望广州大道，北邻时代广场，南通天河路，整体环境闹中取静。

小区户型涵盖139平方4房~190平方4房，以及少量顶复户型，适合改善型家庭，自住投资两相宜，推荐指数：4.5星。

亿泉尚园基本信息：

小区地址：天河区天河直街152号

当前均价：117736元/平方米

建筑类型：塔楼

建成年代：2012~2013年

开发商：广州市亿泉投资置业有限公司

物业：高力国际物业

物业费用：3元/月/平方

总户数：336

总车位：750

容积率：2.6

绿化率：35%

下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！

公共配套资源（亿泉尚园）

亿泉尚园于天河区天河直街152号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。

（1）公园

天河北板块没有大型市政公园，但广州最有名的体育场馆--天河体育中心就在板块内，这里也是盛极一时的恒大足球队主场，很多大型体育赛事和演唱会都会选择在这里上演。

亿泉尚园距体育中心西侧仅250米，小区住户前往体育中心观看体育赛事和演唱会，或进行休闲锻炼，均非常方便。

（2）交通

亿泉尚园北临天河北路，南临天河路，东临华南快速干线，西临广州大道，四通八达，交通优势突显。

●地铁：

地铁3号林和西站距小区约700米，APM线体育中心南站距小区约1000米，通过地铁换乘到达广州各区域，出行方便快捷。

●自驾

小区停车场出入口距广园快速路最近入口的最短线路为2600米，不堵车的情况下8分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。

（3）教育

幼儿园：距小区最近的是德福幼幼园，位于小区北面约250米处，家长接送方便。

此外，小区附近幼儿园非常多，1500米内有侨怡幼儿园、华苑幼儿园、德福幼儿园和名雅幼儿园等，如上图所示。

对口小学：地段对应的公立小学为天河区华阳小学，华成校区位于天河北街38号，与小区仅一墙之隔，家长接送非常方便。

该校为天河北板块的名牌优质公立小学，办公成绩和口碑均不错，受追捧的热度一直不减。现有天河东、林和东、华成和天润四个校区。

注：天河区教育局2021年曾对华阳小学等5所热门学位发出过学位预警信息，入读华阳小区需提前布局，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。

对口中学：华阳小学对口直升初中为广州中学，名雅校区距小区约1600米，初中学生自行上学放学完全没问题。

因广州中学近两年报名人数超过招生计划，因此部分初一新生将安排到本校天润校区就读，天润校区位于天寿路20号，距小区约1700米，上学放学相对远一点。

PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。

（4）医疗

●社区医院：天河南街直街社区卫生服务站位于天河南直街102号，距小区约280米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。

●大型医院：离小区最近的三甲医院有天河区妇幼保健院，距小区约1400米；此外，附近几公里内还有广州华侨医院、中山大学附属第三医院、广州市妇女儿童医疗中心和南部战区空军医院等，优质医疗资源非常丰富。

（5）商圈

小区自带2层商业配套，商铺业态丰富；小区西北侧与时代广场相邻，日常生活消费非常方便。

（6）文化资源

天河区少年宫创建于1988年，多年来到该馆参加培训学习的少年儿童近12万，每年学位数为5000个，其中合唱和舞蹈表演科目多次获得国际金奖。

现馆址位于龙口西路8号，距小区约2600米，自驾车约10分钟车程。

据悉，天河区少年宫新馆将选址金融城，但建成后当前的旧馆依然会正常使用。

小区详评（亿泉尚园）

01小区实景

上图为小区正门，位于北侧的天尚街，仅设人行通道。

上图为小区正门所在的天尚街，街道较狭窄且弯曲，车辆通行便捷性一般。

上图为小区北侧的小广场，图片左侧为小区底商，正前方为时代广场。

上图是小区西侧的亿泉路，右侧为小区底商，店铺业态丰富，生活消费非常方便。

上图为小区南侧的底商，小广场是一个临时停车场，前方茂密的小树木是小区内的花园。

小区西南侧是一条河通，经过综合治理之后，河涌的水比较清澈，见上图。

精致优美园林与小区外老旧的城市面貌对比，仿佛是世外桃园，见上图。

A3栋和B2栋之间是小区的大型游泳池，旁边还设置有儿童游乐园，业主和小孩们休闲锻炼的空间非常充足，见上图。

花园外围是茂密的乔木与小灌木，让花园有很好的私密性，夏天还能为业主们遮阳，见上图。

上图为A3栋的南向景观，前方低矮的老旧建筑为省政府大院宿舍。

上图为A3栋的北向景观，图中的道路为小区西侧的亿泉路，前方右侧建筑为本小区A2栋。

上图为小区的外立面，外墙铺贴土黄色墙砖，搭配浅绿色玻璃，整体呈现代建筑风格，外观新净，充满新时代气息。

02房源展示

亿泉尚园户型涵盖138平方3房~190平方4房，本期为大家介绍的是138平方3房户型，请欣赏。

▼户型图▼

▼客餐厅▼

▼厨房▼

▼生活阳台▼

▼景观阳台▼

▼公卫▼

▼主卫▼

▼卧室1▼

▼卧室2▼

▼卧室3（书房）▼

房源点评：

户型优点：

双阳台呈现南北对流格局，通风和采光佳；主卧为套间设计，L型飘窗，光线充足；139平方仅3房，开间宽阔舒适。

户型缺点：

临近内街旺区，附近餐饮业可能有异味，户型自身无明显缺点。

03户型楼栋

（1）楼栋户型简介

亿泉尚园小区由5栋20-32层错落有致的现代建筑组成，全部是130平方米以上的大户型设计，总户数仅336套，中庭花园绿化面积近万平方米。

5栋住宅分别为A1、A2和A3栋，属于商品房；以及B1和B2栋，属于部队福利房。

（2）户型详解

小区户型涵盖138平方3房~190平方4房，以及少量顶复户型，具体的楼层平面户型图和户型汇总表见下文。

▼A1/A2/A3栋平面户型图▼

▼A单元户型图▼

▼B单元户型图▼

▼C单元户型图▼

▼小区户型面积汇总▼

注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼层会有些许偏差；顶复户型暂未统计。

04户型小结及买家预算

优点方面：全为138平方以上的大户型设计，且全为南向，在地段内是楼龄最新的小区，封闭式花园，崭新的外立面，在周边是鹤立鸡群的存在。

缺点方面：临近旧街区，景观和视野一般；东侧临近小学，日间容易喧闹。

市场方面：当前成交f均价为11.7万左右，挂牌价方面，均价在12万以上，当前放盘量极少，喜欢本小区的买家或需等待房源流出。

想知道本小区哪些户型最值得入手，哪些户型存在硬伤，选筹应该注意什么问题？请私信联系。

▼含税价格预算▼

小区3房户型购买预算为1800~1900万之间，3房户型购买预算为2400~2500万之间，各区间预算详见下方表格。

注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。

升值潜力

亿泉尚园于2010年开盘，2012年交房；2010年9月记录的开盘价为25000元/平方米，当前二手成交均价为117736元/平方米。

那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！

从下方图表可看出，亿泉尚园2010年以来的年均增值速度为13.78%，12年间增值3.7倍。

看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？

欢迎继续追看本公众号，后续将不断为大家详评天河北板块的其他优选楼盘！对于急需知道答案的朋友，请私信联系。

*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请私信联系。

总结

本期主要介绍了天河北板块的亿泉尚园，小区户型涵盖138平方3房~190平方4房，以及少量顶复户型，适合改善型家庭，自住投资两相宜。那么，它的优缺点有哪些呢？

优点方面：

（1）义务教育资源突出。小学对口天河北的明星小学--华阳小学，中学直升广州中学，9年义务教育均为天河区口碑佳的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。

（2）华阳小学林华成校区距小区仅一墙之隔，上学放学接送非常方便。

（3）区位优势明显，南临天河路，东临华南快速干线，北临天河北路，西临广州大道中，自驾出行非常方便，10分钟可到珠江新城；地铁3号线林和西站距小区仅700米，公共交通和旅游出行方便快捷。

（4）邻近天河区少年宫等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。

（5）地处繁华区，周边商业氛围好，生活便利度高。

（6）小区环优雅，有地面花园、空中花园、泳池和会所等配套，业主活动空间充足。

（7）小区车位充足，可以满足一户一车的需求。

（8）与天河体育中心相邻，茶余饭后到体育中心休闲锻炼非常方便。

（9）2梯3户纯大户型设计，业主层次参差不大，而且一半楼栋为部队高干居住，住户整体素质高。

（10）小区保养和安全保障等方面，物业管理做得不错。

（11）楼龄新，小区是天河北体育西地段楼龄最新的楼盘，交楼至今仅10年。

缺点方面：

（1）小区周边城市界面老旧，景观和视野一般。

（2）小区到主干道的路较窄且曲折，对进出小区有一定的影响。

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