2023年楼市回暖可能要到下半年了（2023年楼市的8大真相）

很多人说接下来买房不能赚钱了，我想说有没有想过，这可能不是经济问题不是房子问题，而是自己的选筹问题？

作为和经济深度捆绑的房地产，我们先要了解的大趋势就是：只要我们国家是向前发展的，那些长在土地里并且不可再生的房子就有上涨动能。

关键是，你要买到那片在肥沃土地里长的房子。

今天我这篇文章，属于我这么些年在楼市观察和实操中的8条心得分享，我认为对于正在买房路上的你，或许有些帮助。

横盘期的重要性，比上涨期还高

做交易的人很难记住自己赚钱的喜悦，大部分记住的是亏钱的痛苦。

所以，他们往往会下意识忽略楼市基本规律：每三五年一个大周期，大涨一两年，横盘三四年。

这就是周期。

在我看来，所有的横盘期，都是市场的原始积累期——

在这段时间，消化上一轮涨幅，重新锚定房子的价格，积累产业、吸引人口人才流向优质区域，培养购房需求，为下一轮蓄力。

如果你还没有看清这一点，别问我你买房子为什么赚不到钱。

所以，理性看待横盘期，因为这是我们最重要的操作期。

只有在横盘期，你才有足够的时间养好流水、才能冷静地找到笋盘，布局下一轮上涨。

上涨期，只是等待前期所有布局开花结果的时候，反而并不需要操心太多。

时间从来是清醒者最好的朋友，所以，珍惜横盘期，

理论上，“买在大涨前一天”确实是最赚的，但是我想，除了神，谁也不能保证自己一定！刚好！买在“大涨前一天”！

事实上，当一个普通人都已经意识到楼市开始动了的时候，往往大盘已经上浮了三五十万，基本错过了最佳时机。

与其等一个虚无缥缈的“大涨前一天”，不如在横盘期中场，果断入场。

买房，第一步当然是买对，这决定了你以后能不能赚钱。

但能赚多少钱，还和时机有关系，在底部买对赚钱最多，其次是横盘期，而高位接盘那就需要更长时间和成本去解套了。

地段论是表象，核心是“就业中心”为王

都说买房看地段，可是在我看来，地段也是表象。

核心还是在于人口，城市靠什么吸引人口？就业。

一个显而易见的道理：

一座城市的就业中心，聚集了大量人口，房子供需紧张，自然好租好卖。

直白点说：不缺租金，也不愁没有接盘侠。

因为供需关系才是楼市能否长期上涨的决定因素。

就业中心越高级，人口薪资越高，购买力越强，房子升值天花板更高。

这也是一线城市的资产价值甩开其它城市一大截的核心原因。

小区楼下的中介店铺，藏着区域价值的秘密

买房逻辑有很多，但有一条你不得不服——

一个小区楼下的中介店铺数量，能判断出一个区域的楼盘是否有价值。

任何店铺，都是逐利的，中介店铺也不例外。

如果你发现，一个小区中介店铺越开越多，显而易见，这里有生意，有搞头——

不然拿什么去养活庞大的团队？

代入一下，一个区域中介店铺越来越多，是不是说明：

这里的住房需求在上涨，大量人口正在向这里汇集，区域会越来越成熟？

这样的房子，放心买，稳得很。

反过来看，如果一个小区，规模不小，房子不少，楼下却没有几家中介门店……

结论你心里应该也有数了。

这里强调一下，这一条定律只适合刚需和改善盘，不适合豪宅盘，那是完全不同的另一条逻辑。

真正的聪明人，买房从不看细节

太多数人买房都是纠结的。例如：户型很烂、窗户朝北、阳台太小……

我非常能理解这一点，毕竟房子怎么说都是几百上千万的大宗商品，能买到100分的房子就好了。

但也非常遗憾：这类人往往太理想化，太纠结细节，因小失大，反而错过了很多机会。

真正的聪明人，买房都看什么？

城市＞区域＞配套＞品牌＞物业＞户型

假设总分100分，排名越靠前，占比权重越高。

光城市和区域，至少占据70%和80%的权重。

所以，如果想要你买的房子涨，千万别因为捡了芝麻丢了西瓜。

在买房这件事上，要学会接受瑕疵。

只要掌握大局，选对城市和区域，品牌和物业不踩雷，已经算是很好的选择。

关于选城市，多数人的选择是哪里熟悉买哪里，所以多数人第一套房子很有可能就买了老家的房子。

刚需，一般是哪里工作买哪里，而投资则应该是哪里能涨买哪里。

别抗拒贷款和负债，更重要的是建立防守资金池

考你个问题，

路人甲2年前买了套房，3成首付。今年房价上涨了50%，问，他的的投资回报率是多少？

很多人会说，是50%。

错了，正确答案是150%。因为他是用“3成资金”撬动了“10成资产”。

如果还不理解，那我再举个例子：

假设一套总价200万的房子，首付60万，贷款140万。一年后房子升值50%，总价变成300万。

减去银行欠款以及1年利息，共150万，实际到手150万。

这里只是举例示意，所以没有计算交易税费。

发现了吗？这就是一个用60万赚到150万的案例，毛利250%，净利150%。

你就说这个杠杆，它不香吗？

话又说回来，我从不鼓励超杠杆买房，我只是赞成合理使用杠杆，最大化收益。

我始终认为，一个家庭的负债率，60%到顶，再高就危险了。

什么意思？

月收入3万的家庭，月供1.8万左右是比较理想的状态。

不到1.8万，没有充分使用杠杆，比较浪费。

超过1.8万，负债率过高，有点危险。

除此之外，建立资金防守池，也是一个合格买房人必备素养。

这笔钱一般都是压箱底的，额度大概够一年月供，不轻易动用。

只有当遇到断供危机时，才能拿出来渡过危机，确保家庭资金不会出现意外。

防守资金池，等于给自己建立了一道护城河。

防守资金量的多少，决定了护城河的安全度。

一份漂亮的流水，比凑首付更重要

只有当你准备好流水了，你才有买房资格。

我无数次叮嘱我的粉丝们：一定！一定！要提前起码半年养好流水。

往往事与愿违：我见过太多太多案例，等到需要办贷款的时候，才发现自己流水不过关。

一旦被银行拒贷，就很尴尬了，要么父母参贷，要么花钱造假流水（有风险），买房路上平添许多波折。

房子也有生命周期，超过15年就老了

任何一种投资品，都有价值高点和低点，房子也不例外。

而我们要做的，归根结底只有一件事：

始终保持资产价值最大化，让自己稳坐价值高峰。

说白了就是低买高抛，所以，换房，就成了优化资产的一种行为刚需。

怎么判断自己什么时候该换房了？我有几个推荐的时间节点：

第一个节点，是4-5年后。

这是由房子本身的生命周期决定的。

一个很现实的问题是，作为住宅，4-5年的次新房交易价格最高。

因为当下房子的设计更新周期也恰恰在4-5年左右。

再加上不少城市动辄限售3-5年，这个阶段的房子刚好出关。

第二个节点，是8-10年。

这个时间段，往往是一个小区的“黄金期”。

不管是入住率，还是配套成熟度、居住舒适度，甚至绿化率，品质都是最好的。

这也是最好的换手时机，过了这个阶段，房子的价值就开始逐步衰减。

第三个节点，是12-15年。

一个小区建成15年后，就开始进入“涨幅衰退期”。

这个时期，配套发展基本已经没有变数，小区外墙开始斑驳，公共区域开始老化，水电线路、管道开始暴露问题……房子对购房者的吸引力开始下降。

如果不是低密度的特殊产品，大概率会逐步步入老破小的行列。

这个时期的房子也不是不涨，只是涨幅开始变慢，跟不上同区域的涨势。

从价值投资角度看，基本已经走向下行通道。

这个节点，是合适的“卖出期”，却不再是好的“买入期”。

抓住窗口期，现在行动还不晚

关于2023年的楼市走向，我说过很多次：回暖大概率出现在二季度。

这个阶段，第一波疫情的冲击整体落幕，经济信心逐渐复苏，市场可能会出现小幅反弹。

当然，这个反弹不是说会大涨，而是不会比现在更差。

这时，现在有的一些优惠、利好等，可能就没有了。

也就是说，整个一季度，都可以算窗口期。

现在说的只是一个整体趋势，每个城市的窗口期都是不一样的，因为疫情冲击的阶段不一样、各地松绑力度也不一样。

以上论断，仅针对一二线城市，三线及以下城市的房子，只有自住价值，没有投资价值。

另外还得提醒大家一点，现在的楼市的确还有机会，但是不要妄想还能暴涨、普涨。

机会永远只属于少数城市与长期投资者。

总之一句话：现在行动，还不晚！

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