2023年楼市回暖可能要到下半年了(2023年楼市的8大真相)

2023年楼市回暖可能要到下半年了(2023年楼市的8大真相)(1)

很多人说接下来买房不能赚钱了,我想说有没有想过,这可能不是经济问题不是房子问题,而是自己的选筹问题?

作为和经济深度捆绑的房地产,我们先要了解的大趋势就是:只要我们国家是向前发展的,那些长在土地里并且不可再生的房子就有上涨动能。

关键是,你要买到那片在肥沃土地里长的房子。

今天我这篇文章,属于我这么些年在楼市观察和实操中的8条心得分享,我认为对于正在买房路上的你,或许有些帮助。

2023年楼市回暖可能要到下半年了(2023年楼市的8大真相)(2)

横盘期的重要性,比上涨期还高

做交易的人很难记住自己赚钱的喜悦,大部分记住的是亏钱的痛苦。

所以,他们往往会下意识忽略楼市基本规律:每三五年一个大周期,大涨一两年,横盘三四年。

这就是周期。

在我看来,所有的横盘期,都是市场的原始积累期——

在这段时间,消化上一轮涨幅,重新锚定房子的价格,积累产业、吸引人口人才流向优质区域,培养购房需求,为下一轮蓄力。

如果你还没有看清这一点,别问我你买房子为什么赚不到钱。

所以,理性看待横盘期,因为这是我们最重要的操作期。

只有在横盘期,你才有足够的时间养好流水、才能冷静地找到笋盘,布局下一轮上涨。

上涨期,只是等待前期所有布局开花结果的时候,反而并不需要操心太多。

时间从来是清醒者最好的朋友,所以,珍惜横盘期,

理论上,“买在大涨前一天”确实是最赚的,但是我想,除了神,谁也不能保证自己一定!刚好!买在“大涨前一天”!

事实上,当一个普通人都已经意识到楼市开始动了的时候,往往大盘已经上浮了三五十万,基本错过了最佳时机。

与其等一个虚无缥缈的“大涨前一天”,不如在横盘期中场,果断入场。

买房,第一步当然是买对,这决定了你以后能不能赚钱。

但能赚多少钱,还和时机有关系,在底部买对赚钱最多,其次是横盘期,而高位接盘那就需要更长时间和成本去解套了。

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地段论是表象,核心是“就业中心”为王

都说买房看地段,可是在我看来,地段也是表象。

核心还是在于人口,城市靠什么吸引人口?就业。

一个显而易见的道理:

一座城市的就业中心,聚集了大量人口,房子供需紧张,自然好租好卖。

直白点说:不缺租金,也不愁没有接盘侠。

因为供需关系才是楼市能否长期上涨的决定因素。

就业中心越高级,人口薪资越高,购买力越强,房子升值天花板更高。

这也是一线城市的资产价值甩开其它城市一大截的核心原因。

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小区楼下的中介店铺,藏着区域价值的秘密

买房逻辑有很多,但有一条你不得不服——

一个小区楼下的中介店铺数量,能判断出一个区域的楼盘是否有价值。

任何店铺,都是逐利的,中介店铺也不例外。

如果你发现,一个小区中介店铺越开越多,显而易见,这里有生意,有搞头——

不然拿什么去养活庞大的团队?

代入一下,一个区域中介店铺越来越多,是不是说明:

这里的住房需求在上涨,大量人口正在向这里汇集,区域会越来越成熟?

这样的房子,放心买,稳得很。

反过来看,如果一个小区,规模不小,房子不少,楼下却没有几家中介门店……

结论你心里应该也有数了。

这里强调一下,这一条定律只适合刚需和改善盘,不适合豪宅盘,那是完全不同的另一条逻辑。

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真正的聪明人,买房从不看细节

太多数人买房都是纠结的。例如:户型很烂、窗户朝北、阳台太小……

我非常能理解这一点,毕竟房子怎么说都是几百上千万的大宗商品,能买到100分的房子就好了。

但也非常遗憾:这类人往往太理想化,太纠结细节,因小失大,反而错过了很多机会。

真正的聪明人,买房都看什么?

城市>区域>配套>品牌>物业>户型

假设总分100分,排名越靠前,占比权重越高。

光城市和区域,至少占据70%和80%的权重。

所以,如果想要你买的房子涨,千万别因为捡了芝麻丢了西瓜。

在买房这件事上,要学会接受瑕疵。

只要掌握大局,选对城市和区域,品牌和物业不踩雷,已经算是很好的选择。

关于选城市,多数人的选择是哪里熟悉买哪里,所以多数人第一套房子很有可能就买了老家的房子。

刚需,一般是哪里工作买哪里,而投资则应该是哪里能涨买哪里。

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别抗拒贷款和负债,更重要的是建立防守资金池

考你个问题,

路人甲2年前买了套房,3成首付。今年房价上涨了50%,问,他的的投资回报率是多少?

很多人会说,是50%。

错了,正确答案是150%。因为他是用“3成资金”撬动了“10成资产”。

如果还不理解,那我再举个例子:

假设一套总价200万的房子,首付60万,贷款140万。一年后房子升值50%,总价变成300万。

减去银行欠款以及1年利息,共150万,实际到手150万。

这里只是举例示意,所以没有计算交易税费。

发现了吗?这就是一个用60万赚到150万的案例,毛利250%,净利150%。

你就说这个杠杆,它不香吗?

话又说回来,我从不鼓励超杠杆买房,我只是赞成合理使用杠杆,最大化收益。

我始终认为,一个家庭的负债率,60%到顶,再高就危险了。

什么意思?

月收入3万的家庭,月供1.8万左右是比较理想的状态。

不到1.8万,没有充分使用杠杆,比较浪费。

超过1.8万,负债率过高,有点危险。

除此之外,建立资金防守池,也是一个合格买房人必备素养。

这笔钱一般都是压箱底的,额度大概够一年月供,不轻易动用。

只有当遇到断供危机时,才能拿出来渡过危机,确保家庭资金不会出现意外。

防守资金池,等于给自己建立了一道护城河。

防守资金量的多少,决定了护城河的安全度。

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一份漂亮的流水,比凑首付更重要

只有当你准备好流水了,你才有买房资格。

我无数次叮嘱我的粉丝们:一定!一定!要提前起码半年养好流水。

往往事与愿违:我见过太多太多案例,等到需要办贷款的时候,才发现自己流水不过关。

一旦被银行拒贷,就很尴尬了,要么父母参贷,要么花钱造假流水(有风险),买房路上平添许多波折。

房子也有生命周期,超过15年就老了

任何一种投资品,都有价值高点和低点,房子也不例外。

而我们要做的,归根结底只有一件事:

始终保持资产价值最大化,让自己稳坐价值高峰。

说白了就是低买高抛,所以,换房,就成了优化资产的一种行为刚需。

怎么判断自己什么时候该换房了?我有几个推荐的时间节点:

第一个节点,是4-5年后。

这是由房子本身的生命周期决定的。

一个很现实的问题是,作为住宅,4-5年的次新房交易价格最高。

因为当下房子的设计更新周期也恰恰在4-5年左右。

再加上不少城市动辄限售3-5年,这个阶段的房子刚好出关。

第二个节点,是8-10年。

这个时间段,往往是一个小区的“黄金期”。

不管是入住率,还是配套成熟度、居住舒适度,甚至绿化率,品质都是最好的。

这也是最好的换手时机,过了这个阶段,房子的价值就开始逐步衰减。

第三个节点,是12-15年。

一个小区建成15年后,就开始进入“涨幅衰退期”。

这个时期,配套发展基本已经没有变数,小区外墙开始斑驳,公共区域开始老化,水电线路、管道开始暴露问题……房子对购房者的吸引力开始下降。

如果不是低密度的特殊产品,大概率会逐步步入老破小的行列。

这个时期的房子也不是不涨,只是涨幅开始变慢,跟不上同区域的涨势。

从价值投资角度看,基本已经走向下行通道。

这个节点,是合适的“卖出期”,却不再是好的“买入期”。

2023年楼市回暖可能要到下半年了(2023年楼市的8大真相)(8)

抓住窗口期,现在行动还不晚

关于2023年的楼市走向,我说过很多次:回暖大概率出现在二季度。

这个阶段,第一波疫情的冲击整体落幕,经济信心逐渐复苏,市场可能会出现小幅反弹。

当然,这个反弹不是说会大涨,而是不会比现在更差。

这时,现在有的一些优惠、利好等,可能就没有了。

也就是说,整个一季度,都可以算窗口期。

现在说的只是一个整体趋势,每个城市的窗口期都是不一样的,因为疫情冲击的阶段不一样、各地松绑力度也不一样。

以上论断,仅针对一二线城市,三线及以下城市的房子,只有自住价值,没有投资价值。

另外还得提醒大家一点,现在的楼市的确还有机会,但是不要妄想还能暴涨、普涨。

机会永远只属于少数城市与长期投资者。

总之一句话:现在行动,还不晚!

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